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毛利額包括拆遷補償，房地產開發企業經營業務企業所得稅處理辦法:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-03-16 04:47:20
作者：
圣運律師
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毛利額包括拆遷補償,房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法,房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法第一章總則?第一條根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定

毛利額包括拆遷補償，房地產開發企業經營業務企業所得稅處理辦法:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、毛利額包括拆遷補償,房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法

房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法第一章總則?第一條根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。第二條本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業(以下簡稱企業)。第三條企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

(二)開發產品已開始投入使用。

(三)開發產品已取得了初始產權證明。第四條企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。第二章收入的稅務處理第五條開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入;未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。

(二)采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

(三)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

(四)采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

二、房地產開發企業經營業務企業所得稅處理辦法

法律主觀：房地產開發企業以經營中主要涉及以下稅種：1、營業稅;2、土地增值稅;3、房產稅;4、城建稅;5、教育費附加;6、城鎮土地使用稅;7、印花稅;8、契稅;9、企業所得稅;10、代扣代繳個人所得稅。

法律客觀：房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產，為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅;⑵銷售不動產，稅率為5%;⑶包銷商承銷，應按“服務業—代理業”征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成后出租的，按“服務業—租賃業”征稅。計算公式=營業額×適用稅率二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額;開發土地和新建房及配套設施的成本;開發土地和新建房及配套設施的費用;舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;加計扣除。四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。依外資企業的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。應納土地使用費額=占用土地面積×適用的單位標準。七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。土地使用權出讓轉讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據×稅率九、耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅:大部分地區，目前已經停止征收。十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。應納稅額=(全部應稅收入-準予扣除項目)×適用稅率。十一、個人所得稅:是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。

三、房地產開發企業所得稅怎么計算

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

房產稅征收標準從價或從租兩種情況：

(1)從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10--30后的余值

(2)從租計征的(即房產出租的)，以房產租金收入為計稅依據。從價計征10--30的具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。如浙江省規定具體減除幅度為30。

房產稅稅率采用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2按房產租金收入計征的，年稅率為12。

房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：

(1)以房產原值為計稅依據的應納稅額房產原值(1-10或30)稅率(1.2)

(2)以房產租金收入為計稅依據的應納稅額房產租金收入稅率

(12)

(一)從價計算應納稅額的計算公式：應納稅額房產原值×(1一減除比率)×1.2

(二)從租計算應納稅額的計算公式：應納稅額房產租金收入×12

房地產企業新開發的商品房，對于房地產企業來說，也是屬于一種產品。在房地產開發企業建造的商品房出售、出租或者自己使用之前，房地產企業是不需要為此繳納房產稅的。房地產企業除了這一項，其他的也都是和其它公司一樣的，公司購置、租賃、出租地產，都需要按照房產稅暫行條例繳納房產稅。

投資性房地產的房地產稅，與一般房產相比，投資聯營的房產有其特殊性在里面，因此對于投資聯營的房產，在計征房產稅的時候也需要區別對待。

第一類，以房產投資聯營的，投資者參與投資利潤分紅共同承擔風險的，在一定程度上相當于是自用房產，因此是按照房產計稅余值為依據征收房產稅的。其計算公式為：年應繳納稅額房產賬面原值(1-減除幅度)適用稅率。

第二類，投資者以房產投資，只收取固定收入，不承擔聯營風險的，在一定程度上相當于在將自己的房產變相租給公司，因此應該由出租房按租金收入計算繳納房產稅。其計算公式為：年應繳納稅額年租金收入適用稅率。

四、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》解讀

在新企業所得稅法環境下，房地產開發企業的所得稅政策如何適用問題，至2009年3月6日《國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》文件的下發而水落石出，江蘇省地方稅務局也于4月29日對該文件進行了轉發，并補充了相關規定。就新老31號文件而言，差異較大，下面就幾個主要的差異情況進行比對、說明。一、新老31號文的適用對象的變化。隨著新企業所得稅法的出臺，內、外資企業的所得稅征管得到了統一，新31號文在此背景下也統一了內、外資房地產企業的所得稅征管。新31號文第二條明確規定適用于中國境內從事房地產開發經營的所有企業，這里的企業既包括，內資企業，也包括外商投資企業。對外商投資企業而言，國稅發〔2009〕31號對其財稅處理的影響很大，需要重點學習與把握。任何一個企業，只要其從事了房地產開發經營業務，就要受到國稅發〔2009〕31號的約束。老31號文第十一條則明確規定適用于從事房地產開發的內資企業。二、銷售收入實現的確認上存在差異。新31號文第六條規定：“企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現”。老31號文第二條則明確完工開發產品按規定確認收入。與原31號不同的是，新31號不再有預售收入的表述。新31號第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。同時，新31號第九條還有相同的規定，“開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”。該條中強調“此前銷售收入的實際毛利額”，同樣將開發產品完工前的收入稱之為“此前銷售收入”。而原31號表述的是“該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額”。這種變化并不是要將預售產品取得的收入直接計入當期銷售收入，而是解決房地產企業廣告費、業務宣傳費和業務招待費的計算基數問題。因為，新31號已經取消了原“開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數”和“新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度”的規定。關于銷售收入的確認方法基本一致。新31號文第六條三、取消了房地產開發企業將開發產品轉作固定資產視同銷售的規定，大大降低了房地產開發企業項目調整的稅收后顧之憂。隨著房地產市場的低靡，很多企業由出售改為長期出租或自營，自己持有物業越來越多，但老31號文件中，房地產開發企業將開發產品轉作固定資產要視同銷售，加大企業的稅收風險，有的企業為了融資，辦了自己的房產證用作抵押，也被基層稅務機關認定視同銷售，補征稅款;還有的企業長期不轉固定資產將開發產品對外出租，折舊費用無法抵扣等等，給企業打來巨大稅負壓力。新31號文第七條取消了轉作固定資產視同銷售的規定，其他的視同銷售情況未作改變，視同銷售確認收入的方法和順序也未作改變。具體規定為：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。確認收入的方法和順序為： 1、按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定; 2、由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定; 3、按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。由于自產產品轉固定資產不再視同銷售，為避免開發企業利用固定資產折舊避稅，新31號文第二十四條設置了一個反避稅條款，即：企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。四、降低了預計計稅毛利率的最低標準，并下放了計稅毛利率的確定權限。為了幫助企業解決資金來源，我們國家隊房地產開發企業一直采取了未完工開發產品可以在“四證”齊全的情況采取預售的辦法，而在稅收上我們結合房地產開發企業周期長的特點，對預售未完工開發產品實行所得稅預征辦法，即先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，預征稅款。老31號文第一條直接規定了預計計稅毛利率。新31號文第八條大大下調了預計計利毛利率。在經濟適用房的基礎上增加了限價房、危改房的最低預計毛利率為不低于3%。新31號文第八條規定：經濟適用房、限價房和危改房的預計計稅毛利率不低于3%。可見，如果屬于經濟適用房，限價房和危改房，再考慮期間費用、營業稅金及附加、土地增值稅扣除問題，實際上也已形成了應納稅所得額的倒掛。老31號文第一條只規定了經濟適用房計稅毛利率不得低于3%,同時規定經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》等有關法規的規定。蘇地稅發[2009]53號文第二條具體規定了經濟適用房、限改房和危改房的定義及需向稅務機關報送的資料。 1、經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。房地產開發企業開發的經濟適用房、按《通知》第八條的計稅毛利率申報納稅時，需向主管地稅機關報送以下資料：立項批準機關對經濟適用房立項的批準文件; 土地管理部門劃撥土地的批準文件; 物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批件; 住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明; 列明該項目的政府經濟適用房建設投資計劃; 經濟適用房銷售清冊; 主管地稅機關要求提供的其他資料。 2、房地產開發企業開發的限價房和危改房按《通知》第八條規定的預計毛利率申報納稅，需符合政府有關部門的規定和要求。房地產開發企業在企業所得稅納稅申報時，需向主管地稅機關報送以下資料：《國有建設用地使用權出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件; 限價房和危改房銷售清冊; 主管地稅機關要求提供的其他資料。 3、對商品住房小區配套建設經濟適用房、限價房和危改房的，應分別核算銷售收入，并按照對應的計稅毛利率計算預計利潤;不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。對經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等未完工產品取得的收入，不得按照經濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執行。五、開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異情況在年度申報時的要求變化。新31號文第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。老31號文第一條第三款規定，開發產品完工后，開發企業應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在年度納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。蘇地稅發[2009]53號文也沒有任何關于毛利差異調整需要稅務師事務所出具鑒證報告的強制規定，至于常州是否會對此提出明確要求，應關注常州國地稅的轉發文。六、在會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施的處理辦法的規定中，將“停車場庫”進行了單列。新31號文第十七條對會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施的處理進行了明確規定，除了“停車場庫”外，與老31號文沒有太大變化。新31號文將“停車場庫”建造單列為第三十三條，不再按照是否屬于營利性標準劃分，并作了明確規定。七、增加了委托境外機構代銷的銷售傭金的規定。新31號文第二十條規定，企業委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除。而老31號則無此規定。八、對利息費用扣除政策的變化新31號文第二十一條及老31號文第八條第二款第十一項都對房地產開發企業的利息支出的扣除政策進行了明確。主要區別： 1、新31號文規定借款費用按“企業會計準則的規定進行歸集和分配”，對屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。 2、新31號文規定借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件的，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用。眾所周知，很多房地產企業已集團化，為了融資方便很多企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的現象越來越普遍，那么資金適用方支出的利息能否扣除，以什么作為扣除憑證一直困擾著房地產開發企業，新31號文的這一規定對房地產企業也是一個利好。老31號文則無此規定。九、新增了計稅成本及計稅成本對象的原則定義，規定了計稅成本對象的確定原則，突出了計稅成本對象的管理要求。新31號文第二十五條對計稅成本進行原則定義。計稅成本是指企業在開發、建造開發產品過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。新31號文第二十六條對計稅成本對象進行了原則定義，并對計稅成本對象的確定規定了6項原則。主要包括：計稅成本對象的定義：成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。六項原則： 1、可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算;不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。 2、分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。 3、功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 4、定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。 5成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 6、權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。突出了計稅成本對象的管理要求新31號文件第二十六條規定了計稅成本對象的管理要求，具體內容為：成本對象由企業在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。蘇地稅發[2009]53號文第三條對計稅成本對象確認的備案管理要求及應向稅務機關報送的資料提出了明確的要求。主要包括：關于成本對象的企業所得稅管理 1、房地產開發企業應按照《通知》第二十六條規定合理確定計稅成本對象，并報主管地稅機關備案。 2、成本對象由企業開工之前報主管地稅機關備案。企業進行成本對象備案時，需報送以下資料：《房地產開發企業計稅成本對象備案報告表》; 《土地使用權證》、《建筑用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。主管地稅機關在登記備案出具書面告知書后，房地產開發企業按照已備案確認的計稅成本對象計算各成本對象的計稅成本。 3、房地產開發企業對已達到完工條件的開發產品未按成本對象結算計稅成本的，主管地稅機關有權確定成本對象并核定其計稅成本，企業據此進行納稅調整。 4、2008年完工的開發產品不再進行備案，但計稅成本的歸集和分配需按《通知》規定核算。2008年未完工開發產品應按照本規定提請備案。 5、房地產開發企業按照《通知》關于計稅成本核算的要求，按期按成本對象做好共同成本的核算和分配，并登記相關臺賬，臺賬格式參照附件3。 6、2008年1月1日前已銷售完工產品分攤的共同成本不再追溯調整，已發生但尚未稅前扣除的共同成本應按《通知》有關規定進行分配。十、進一步細化了開發產品計稅成本支出的內容新31號文第二十七條及老31文第八條第二款都規定了開發產品成本支出的內容包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等。但新31號文第二十七條對以上6項內容進行了細化，主要包括： 1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 2、前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 3、建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。 4、基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。 5、公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。 6、開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。十一、明確規定企業計稅成本核算的一般程序。新31號文第二十八條規定了企業計稅成本核算的一般程序如下： 1、對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。 2、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 3、對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 4、對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。十二、明確規定了共同成本、間接成本的分配方法新31號文第二十九條及老31號文第八條第三款都對共同成本、間接成本的分配方法進行了規定，新31號文規定了四種方法，而老31號文規定了三種方法。新31號文對所列舉的四種分配方法進行了講解。主要包括： 1、占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 2、建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。 3、直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。 4、預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。十三、細化了土地成本、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本以及借款費用等分配方法。新31號文第三十條單獨新增、細化了三頂成本費用的分配方法，主要包括： 1、土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的,屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況,其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發完畢再行調整。 2、單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本,應按建筑面積法進行分配。 3、借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 4、其他成本項目的分配法由企業自行確定。十四、非貨幣交易下取得土地使用權計稅成本的特殊規定。新31號文第三十一條及老31號文第五條都對非貨幣交易下取得的土地使用權計稅成本的核算進行了規定，新老規定的主要異同點如下：共同點： 1、對以地換房、投資入股的地價核算作了規定; 2、都強調按照“市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失”。不同點： 1、對以地換房，新31號文表述比原31號更加具體，并增加了“土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本”和補價的處理規定。 2、新31號文取消了以股權形式“土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。”的規定。取消了投資方的稅務處理規定，而僅規定了接受投資方的稅務處理要求。 3、新31號文對企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，具體規定了接受投資企業的土地使用權的成本核算內容。十五、新增了三項預提費用可以扣除新31號文第三十二條對三項預提費用的扣除進行了規定，主要包括：除以下幾項預提費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。 1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。 2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。 3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。蘇地稅發[2009]53號轉發文第四條對預提費用作了補充規定： 1、出包工程。具體可預提的出包工程;不包括甲供材;開發產品完工后2年內沖回。 2、公共配套設施。指開發項目中已有成本對象完工時，在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的公共配套設施尚未建造或尚未完工的可以按預算計提。但若未按承諾期限或規定期限建造的，逾期時一次性沖回。若未有明確期限的，其開發項目中最后一個可供銷售成本對象完工后，一次性沖回。 3、報批報建、物業完善費用。必須是完工產品應上交的，同時要提供要求上交的正式文件。非完工產品不得預提;除有明確期限規定的，3年未支付的應沖回。十六、新增了稅前扣除的必要條件：合法憑證的取得新31號文第三十四條規定：企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。企業所得稅稅前扣除有真實性、合法性、合理性、實際發生等要求，對于合法憑證的要求在《國家稅務總局關于開展打擊制售假發票和非法代開發票專項整治行動有關問題的通知》、《國家稅務總局關于進一步加強普通發票管理工作的通知》兩項文件中有明確的規定和要求。對于房地產開發企業來說，在新31號文中專設一條對合法憑證的要求單獨作了強制性規定，在實際執行中就更要注意合法憑證的取得。十七、明確規定了計稅成本核算的終止日新31號文第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。新老31號文對此項規定的異同點：共同點：規定對已完工開發產品在完工年度要按規定結算計稅成本，未按規定結算的主管稅務機關將依法作出處理。不同點：新31號文強調企業“在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日”，不得滯后。十八、廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計提基數問題 1、老31號文第八條第二款第十項的規定，廣告費、業務宣傳費、業務招待費按以下規定進行處理：開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。 2、新31號文對此未做界定。 3、蘇地稅發[2009]53號文第六條規定，房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入，可以作為計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費的基數，但開發產品完工會計核算轉銷售收入時，已作為計提基數的未完工開發產品的銷售收入不得重復計提業務招待費、廣告費和業務宣傳費。 4、遺留問題：取得第一筆收入之前發生的廣告費、業務宣傳費、業務招待費如何處理。

五、房地產開發企業所得稅管理辦法

法律分析：企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：(一) 開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。　(二) 開發產品已開始投入使用　(三) 開發產品已取得了初始產權證明。

法律依據：《中華人民共和國公司法》第一百六十六條公司分配當年稅后利潤時，應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的，可以不再提取。公司的法定公積金不足以彌補以前年度虧損的，在依照前款規定提取法定公積金之前，應當先用當年利潤彌補虧損。公司從稅后利潤中提取法定公積金后，經股東會或者股東大會決議，還可以從稅后利潤中提取任意公積金。公司彌補虧損和提取公積金后所余稅后利潤，有限責任公司依照本法第三十四條的規定分配；股份有限公司按照股東持有的股份比例分配，但股份有限公司章程規定不按持股比例分配的除外。股東會、股東大會或者董事會違反前款規定，在公司彌補虧損和提取法定公積金之前向股東分配利潤的，股東必須將違反規定分配的利潤退還公司。公司持有的本公司股份不得分配利潤。