如東拆遷補償,如東縣城鄉居民建房管理暫行辦法,各鎮人民政府,各區管委會,縣各委、辦、局、縣各直屬單位: 《如東縣農民集中居住區住宅用地管理暫行辦法》已經縣政府第21次常務會議討論通過,現予印發,請認真貫徹執行。 二○○九
各鎮人民政府,各區管委會,縣各委、辦、局、縣各直屬單位:
《如東縣農民集中居住區住宅用地管理暫行辦法》已經縣政府第21次常務會議討論通過,現予印發,請認真貫徹執行。
二○○九年十月二十六日
如東縣農民集中居住區住宅用地管理 暫行辦法
第一章 總則第一條 為進一步統籌城鄉發展,促進土地集約利用,改善農村居住環境,提高農民生活質量,有序推進社會主義新農村建設,規范農民集中居住秩序,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《江蘇省土地管理條例》、國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發[2004]234號)和南通市人民政府《關于切實加強村鎮規劃、積極推進集中居住區建設的意見》(通政發[2005]043號)以及其他有關規定,結合本縣實際特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本縣行政區域內符合建房條件的農民、原國有農場職工以及法律法規規定符合條件的其他對象。
農村專業戶、個體工商戶等建造生產、經營性用房不適用本辦法。
第三條 農民集中居住區住宅用地必須符合土地利用總體規劃和村莊建設規劃,不得占用基本農田。
第四條 堅持一戶一宅原則,一戶只允許擁有一處不超過標準的宅基地。
第五條 鎮政府負責本行政區域內鎮村布局規劃、農民集中居住區建設詳細規劃編制,農民建房用地選址、土地使用權流轉、農民集中居住區市政及公用配套建設。縣農辦負責對農民集中居住區建設情況的考核和指導土地承包經營權的流轉、承包面積的核減。縣城鄉規劃行政主管部門負責指導各鎮編制鎮村布局規劃、村莊建設規劃及農民集中居住區總平布局規劃,提供農民集中居住區通用設計參考圖集,并依法對全縣農民住宅建設實施規劃管理,核發鄉村建設規劃許可證。縣國土部門負責農民集中居住區建房用地的管理和監督工作。
第二章 農民集中居住區用地建設
第六條 農民集中居住區用地按照經批準的村莊建設規劃對農民集中居住區內被占用土地的農戶承包土地面積予以核減,并參照土地征收標準一次補償到位。對未核減土地承包面積的宗地不得辦理建房用地審批。
第七條 合理確定集中居住區類型。鼓勵農民集中居住區建造適量的多層農民公寓。嚴格控制別墅式住宅的建設數量,盡量提高建筑容積率,提高節約集約用地水平。
第八條 理順農民集中居住區的土地權屬。本鎮外村、外組農民因農民集中居住區規劃使用農民集中居住區的土地(縣城及建制鎮規劃區除外),必須經農民集中居住區所在集體經濟組織村民會議三分之二以上成員或本組三分之二以上村民代表同意,全家戶口合法遷入本組成為本村組村民后方可申請建房用地。
第三章 農民集中居住區用地條件
第九條 符合下列條件之一的農戶,方可在集中居住區申請住宅用地。
(一)因國家建設征用、征收或土地整理需要重新安排宅基地的;
(二)原宅基地面積低于現行規定標準,需要擴建并擬新建的;
(三)原住宅居住擁擠且符合分戶條件,確需分戶新建住宅的;
(四)原住宅不符合相關規劃,住戶申請重新建房的。
(五)全家戶口已合法遷入,原籍住宅用地已退還集體的。
分戶必須符合下列條件之一:
(一)一戶內有兩個以上在原籍定居且與父母共同生活的子女,其中已婚子女需分戶的;
(二)常住家庭成員7人以上(含7人)且分戶后新立戶家庭人口不得少于3人(夫妻關系存續期間不得分開建房)。
第十條 凡有下列情形之一的,不得在農民集中居住區申請建房用地。
(一)出售、出租、贈與房屋以及改變用途的;
(二)非正常分戶,將部分農業人口遷出,異地申請建房用地的;
(三)全家戶口雖已合法遷入,但原籍住宅用地尚未退還集體的;
(四)雖然符合分戶條件,但原宅居住面積已達到分戶后標準且無法退出多余宅基地的;
(五)未成年的子女作為申請人單獨申請住宅用地的;
(六)夫妻雙方戶口不在同一村,且一方已有住房未拆除的。
第四章 建房用地標準
第十一條 建制鎮(含縣城)規劃區外農民宅基地標準為:3人以下(含3人)戶不超過135平方米; 4人戶不超過165平方米;5人以上戶不超過200平方米。
第十二條 建制鎮(含縣城)規劃區內農民宅基地標準為:2人以下(含2人)戶宅基地不超過100平方米;3人以上(含3人)戶宅基地不得超過135平方米。
第十三條 建房戶人口的核定:
(一)建房戶的人口以戶主的直系常住家庭成員為依據計算,戶主原則上以當年換發的戶口簿為準,尚未換發的以所在地公安部門出具的戶籍證明為準;
(二)現役義務兵按常住人口計算;
(三)未婚獨生子女可照顧一人計算人口;
(四)掛靠戶口的不得計算建房戶總人口。
第十四條 編制農民集中居住區控制性詳細規劃時,必須與本辦法的建房用地標準相對接。農民宅基地標準安排四種類型:100、135、165、200平方米,相應的建筑占地面積分別不超過:70、94.5、115.5、140平方米。
第五章 建房用地審批程序
第十五條 村民宅基地使用方案須經村民或村民代表會議討論通過。
第十六條 農民集中居住區統建房屋的村民建房用地審批程序(審批期限除公示的期限外不得超過二十天):
(一)購房戶書面申請 ;
(二)村委會初審;(三)國土所審核(戶口性質、家庭成員數、是世居戶還是遷入戶,是否符合購房用地條件、有否領取鄉村建設規劃許可證等),并核定購房用地標準或套型,審核合格后由購房戶填寫《村民購房用地申請審批表》;
(四)公示(村有線廣播和村公示欄)15天以上;
(五)鎮政府復核(公示期有無舉報、有無土地權屬糾紛等)無異議;
(六)縣國土資源局代表縣政府履行用地審批手續;
(七)村委會公示審批結果(村公示欄);
(八)購房戶至國土所領取《用地批準決定書》并簽訂舊房按期拆除承諾書;
(九)購房戶繳費,鎮政府相關職能部門會同房屋建設單位將房屋交付使用。
第十七條 農民集中居住區自建房屋的村民建房用地審批程序(審批期限除公示的期限外不得超過二十天):
(一)建房戶書面申請 ;
(二)村委會初審;(三)建設所、國土所審核(建設所審核是否符合集居點規劃、國土所審核是否符合土地利用總體規劃以及是否符合建房用地條件等)并核定用地面積;
(四)公示(村有線廣播和村公示欄)15天以上;
(五)鎮政府復核(公示期有無舉報、有無土地權屬糾紛等)無異議;
(六)縣建設局核發鄉村建設規劃許可證;
(七)縣國土資源局代表縣政府履行用地審批手續 ;
(八)村委會公示審批結果(村公示欄);
(九)建房戶至國土所領取《用地批準決定書》并簽訂舊房按期拆除承諾書;
(十)鎮政府國土所、建設所劃交土地,村民按統一要求建房。
第十八條 申請建房用地所需提供的材料
(一)戶口簿(或公安部門戶籍證明)及獨生子女證原件及復印件(經國土所審核無誤并由審核人在復印件及審批表上簽名后退回原件);
(二)原宅基地使用證或有關證明;
(三)土地利用總體規劃圖(國土所提供局部復印件,標明建房戶擬用地位置,審核人簽字并加蓋國土所公章);
(四)建房戶所在集居點的總平布置圖和選址意見(建設所提供并加蓋公章)及鄉村建設規劃許可證;
(五)相關證明:1.村委會土地流轉已到位、承包面積已核減、補償費用已結清、無權屬爭議的證明;
2.原戶口所在地出具的原住房、宅基地的處置情況證明;
3.遷入戶口所在村集體經濟組織村民會議2/3以上成員或本組2/3人以上村民代表同意的意見;
4.建房戶不超批、原住宅按期拆除還耕的承諾;
5.農業人口為本集體經濟組織成員的證明或戶主的土地承包證書;
6.經村公示的公示單附件及公示照片。
第六章 農民集中居住區建房用地管理
第十九條 凡符合建房條件的村民(包括拆遷戶)一律到農民集中居住區新建或購買住房。對暫無條件進農村集中居住區建房但急需改善住房條件的困難戶,需購買進區農戶原住宅的,在宅基地享受面積相當、符合申請建房用地條件的情況下,經鎮人民政府審核后,報縣政府批準后辦理宅基地置換手續,其原宅基地必須復墾。
第二十條 在農民集中居住區建、購房后,必須拆除原有房屋,并退出原宅基地。
第二十一條 城鎮居民一律不得在農民集中居住區建設或購買住房。
第二十二條 對原有房屋屬危房,準許其按原址維修的,不得突破原批準的用地面積。
第七章 法律責任第二十三條 在縣城規劃區或建制鎮規劃區內未依法取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的,由縣城管行政執法部門依照《中華人民共和國城鄉規劃法》的有關規定進行查處。
第二十四條 在村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的,由鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。
以危房維修為名,擅自改造、超標或翻建、新建住房的,由城管行政執法部門或鎮人民政府依照《中華人民共和國城鄉規劃法》相關條款進行處罰。
第二十五條 對已建新房而舊房未按審批時的約定拆除的,縣土地行政主管部門按土地管理相關法律法規進行處理。
第二十六條 無權批準、越權批準使用土地的,批準文件無效。非法批準占用的土地按照非法占用土地處理。對非法批準占用土地的單位主管人員和直接責任人給予行政處分,并依法追究經濟責任,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第八章 附則第二十七條 本辦法自公布之日起施行,《如東縣村民建房用地管理暫行辦法》(東政發[2002]105號)同時廢止。
第二十八條 本辦法由縣國土資源局負責解釋。
法律分析：
房屋征收拆遷工作涉及到千家萬戶，關系到城市建設、經濟發展和社會穩定的大局。如東縣原《國有土地上房屋征收補償評估技術規范（試行）》和《集體土地上房屋征收估價工作導則（試行）》已使用8年，隨著時間的推移，原先的補償估價技術內容有部分與變化的市場已不太相適應，根據省建設廳和上級部門的要求，縣住房建設服務中心組織人員走訪調研、反復論證，并結合本縣實際，充分考慮物價變動、建筑原材料上漲等因素，對原有的補償細則進行了修訂完善。新的征收補償估價細則，不僅從適用范圍、估價程序、評估機構選擇、估價技術路線等方面進行了規范和完善，更重要的是提高了房屋建安指導價的標準，并對成本法評估技術路線中土地取得方式修正系數實行差別化分類，尤其是樹木補償進行了細化區分，對田間種植樹木將根據合理種植密度等技術指標，確定補償費用。新的補償估價細則更科學、更規范、更具操作性。
法律依據：
《中華人民共和國民法典》 第一百一十七條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序征收、征用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償。
法律分析：房屋征收拆遷工作涉及到千家萬戶，關系到城市建設、經濟發展和社會穩定的大局。如東縣原《國有土地上房屋征收補償評估技術規范（試行）》和《集體土地上房屋征收估價工作導則（試行）》已使用8年，隨著時間的推移，原先的補償估價技術內容有部分與變化的市場已不太相適應，根據省建設廳和上級部門的要求，縣住房建設服務中心組織人員走訪調研、反復論證，并結合本縣實際，充分考慮物價變動、建筑原材料上漲等因素，對原有的補償細則進行了修訂完善。新的征收補償估價細則，不僅從適用范圍、估價程序、評估機構選擇、估價技術路線等方面進行了規范和完善，更重要的是提高了房屋建安指導價的標準，并對成本法評估技術路線中土地取得方式修正系數實行差別化分類，尤其是樹木補償進行了細化區分，對田間種植樹木將根據合理種植密度等技術指標，確定補償費用。新的補償估價細則更科學、更規范、更具操作性。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百一十七條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序征收、征用不動產或者動產的，應當給予公平、合理的補償。
法律主觀：1、蓋房子要有審批手續，否則就是違章建筑。 2、根據《 土地管理法 》有關規定，農民建房的審批程序是：由農民向農村 集體經濟組織 或 村民委員會 提出申請，經村民委員會或村民代表大會討論通過后，由鄉（鎮）人民政府審核，再報縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的應依法辦理農用地轉用審批手續。j 具體辦理： 農村村民在村莊、集鎮規劃區內建住宅的，應當先向村民委員會提出建房申請，經村民會議討論通過后，按照下列審批程序辦理： （一）需要使用耕地的，經鄉級人民政府審核、市建設局審查同意并出具選址意見書后，方可依照《土地管理法》向市國土資源管理局申請用地，經市人民政府批準后，由市國土資源管理局劃撥土地； （二）使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃審核報市建設局批準。 城鎮 非農業戶口 居民在村莊、集鎮規劃區內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第（一）項規定的審批程序辦理。 回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮規劃區需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項規定的審批程序辦理。
法律客觀：《土地管理法》第六十二條 農村村民建住宅，應當符合鄉鎮土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的 宅基地 和村內空閑地。編制鄉鎮土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。農村村民住宅用地，由鄉鎮人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
法律主觀：一、農村宅基地面積規定1、建筑物和構筑物以墻外包為界，接拼的以墻中或柱中為界;2、挑出的陽臺和樓梯等以突出部分垂直投影計算占地面積，但底層不得構筑;3、由二戶或二戶以上使用同一宗土地的，用地面積按 房屋產權 的建筑面積與總面積的比例分攤;弄堂用地，使用 樓上的農戶分攤面積為一半，其余為共用面積;4、通過購買商品房和以公開有償出讓方式取得國有土地使用權或集體土地有償流轉取得的集體土地使用權不計入宅基地面積。二、宅基地轉讓法律規定是什么1、農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。2、農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。3、農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。4、國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。5、 宅基地使用權 的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。6、從全國范圍看，放開宅基地使用權轉讓和抵押的條件尚不成熟。特別是農民一戶只有一處宅基地，這一點與城市居民是不同的。農民一旦失去住房及其宅基地，將喪失基本生存條件，影響社會穩定。三、宅基地如何申請、報批、登記發證具備宅基地申請條件的農村村民在土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地規模范圍內申請使用宅基地修建住宅的，應先向本集體經濟組織提出申請，經村民會議或村民代表會議討論通過后，報鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準后，本人攜帶相關材料到所在的鄉(鎮)、辦事處國土資源所申請確權登記發證。其中，涉及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續。
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投稿：魏光明
內容審核：趙雪玲律師
