福音里拆遷項目補償,房地產企業的成本怎么結轉,法律分析：房地產企業結轉成本的流程：1、確認的銷售收入做憑證：借：預收賬款；貸：主營業務收入；2、預提時候：借：開發成本；貸：應付賬款-預提；3、按照這個金額結轉到開發產品：借：開發產品；貸：開
法律分析：
房地產企業結轉成本的流程：
1、確認的銷售收入做憑證：
借：預收賬款；
貸：主營業務收入；
2、預提時候：
借：開發成本；
貸：應付賬款-預提；
3、按照這個金額結轉到開發產品：
借：開發產品；
貸：開發成本；
4、結轉開發產品到產品銷售成本：
借：主營業務成本；
貸：開發產品。
法律依據：
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十二條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。 第三十四條 家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十五條 國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
法律分析：房地產企業結轉成本的流程：
1、確認的銷售收入做憑證：
借：預收賬款；
貸：主營業務收入；
2、預提時候：
借：開發成本；
貸：應付賬款-預提；
3、按照這個金額結轉到開發產品：
借：開發產品；
貸：開發成本；
4、結轉開發產品到產品銷售成本：
借：主營業務成本；
貸：開發產品。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十二條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。 第三十四條 家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。
第三十五條 國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。
第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對于建設一個現-代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象;同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象;對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標準適當分類，對區內公共建筑配套設施中屬于營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對于發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合并;對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對于單一的房地產項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用;土地征用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤;對于預付款項中若屬于預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，并及時取得發票;對于工程決算后欠付的款項應按標準預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途，采用不同的方法進行成本結轉。比如：
(1)為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成后，應將其實際成本轉入“開發產品——土地”賬戶。
(2)開發完成后直接用于本企業商品房等建設的建設場地。應于開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。
(3)房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內，應當取得經過審價后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，并計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬于出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在后，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元(獨立核算對象)進行明細核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。
結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照確認的銷售收入做憑證：
借：預收賬款
貸：主營業務收入
結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。
這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結算數。
結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。
各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
1.款項已經支付，但是施工單位發票沒有開具，由于在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發票開具過來。
2.施工單位還沒有結算，發票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。
3.施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。
4.施工單位因為疏忽，多開了發票，但是企業沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回。
5.有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。
最后，合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。
預提時候：
借：開發成本
貸：應付賬款-預提
按照這個金額結轉到開發產品。
借：開發產品
貸：開發成本
結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。
這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積
根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本
產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積
賬務處理：借：主營業務成本
貸：開發產品
這里面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，并且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。
結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣，不在贅述。
財政部頒發了《企業產品成本核算制度(試行)》(下稱“新制度”)，并規定自2014年1月1日起，在除金融保險業以外的大中型企業范圍內施行，鼓勵其他企業執行。該制度對我國企業產品成本核算有關的“成本核算對象”、“成本核算項目和范圍”、“成本歸集、分配和結轉”等內容，進行了系統的明確與規范。對所有企業建立健全產品成本核算制度，規范企業成本核算行為，保證企業產品成本信息真實、完整等具有重大意義。
新制度中關于房地產企業成本核算的內容與《施工、房地產開發企業財務制度》(下稱“原制度”)中的相關規定相比，房地產企業“開發成本明細項目”的具體核算內容發生了4個方面的變化。
引入作業成本法
新制度的最大亮點是，引入了新的成本管理方法———“作業成本法”。體現在房地產企業開發成本核算來看，主要是將原制度在“期間費用”開支的部分費用計入了“開發成本”，使成本信息更加真實、完整。
主要項目有，將原制度在“管理費用”、“銷售費用”開支的項目，計入了“開發成本———前期工程費”。比如安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、招投標管理費以及臨時圍墻、圍欄、圍板的設計、建造、裝飾費用等。
將原制度規定在“管理費用”、“銷售費用”開支的項目，計入了“開發成本———開發間接費”。比如：預結算編制與審核費、質監費、安全監督費、工程保險費、廣告設施及發布費、銷售環境改造費、臨時銷售通道工程費、售樓處裝飾裝修費、樣板間費用、前期物業管理費等。
將原制度規定在“銷售費用”開支的項目，計入了“開發成本———基礎設施建設費”。比如，開發項目內的各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等室外零星設施費用。
新增借款費用項目
無論是原制度還是國家的企業所得稅、土地增值稅稅收政策規定，房地產企業的成本項目均為6個，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費。
而《新成本制度》在房地產企業原有的6個成本項目基礎上，新增了第7個成本項目———“借款費用”，并明確規定其用來核算符合資本化條件的借款費用。也就是說，對房地產企業在商品房開發過程中，即取得《施工許可證》后工程開工至工程竣工交付取得《大產權證》期間，因房地產開發項目借款而發生的費用，需要進行資本化處理，計入“開發成本———借款費用”核算。
這一變化，解決了房地產企業核算“借款費用”計入哪個成本項目的難題，對企業來講是一大福音。根據《企業會計準則第17號———借款費用》，并結合《新成本制度》要求，筆者認為房地產企業核算“開發成本———借款費用”應該設置以下明細項目核算：利息支出，指房地產企業支付給銀行等金融機構的利息支出、非金融機構的利息支出;匯兌損益，指房地產企業借入外幣資金因匯率變動對外幣本金及其利息的記賬本位幣金額所產生的差額;金融機構手續費，因借款而支付給金融機構的手續費，如融資顧問費、貸款手續費、理財費用、貸款傭金等;中介機構費用，因借款而必須發生的支付給中介機構的費用，如支付的土地評估費、在建工程評估費、法律顧問費、財務報告審計費、擔保費等;其他，指因借款而支付的其他借款費用，如土地抵押登記費、在建工程抵押登記費、租賃登記費等。
細化和明確前期工程費
新制度把“前期工程費”明確分為勘察設計費、報批報建增容費、“三通一平”費、臨時設施費四大類，并將這四大類進行了細化。
勘察設計費，包括勘測丈量費、規劃設計費。其中，勘測丈量費包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費，復線費，定線費，施工放線費，建筑面積丈量費等。
而規劃設計費則包括規劃設計費以及其他項目。
規劃設計費，包括方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費、施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。其他項目則包括可行性研究費、咨詢論證費、制圖費、曬圖費、趕圖費、樣品制作費等。
報批報建增容費，包括報批報建費和項目整體性批報建費。
報批報建費，包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費、規劃管理費、新材料基金或墻改專項基金、教師住宅基金或中小學教師住宅補貼費、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性批報建費，包括項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費以及水、電、煤氣增容費等。
“三通一平”費，包括臨時道路、臨時用水用電、場地平整的設計費、建造費等。臨時道路，包括接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。臨時用電，包括接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水，包括接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。場地平整，包括基礎開挖前場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
臨時設施費，包括開發項目現場的臨時圍墻、臨時圍板、臨時辦公室、臨時場地的設計費、建造裝飾費等。臨時圍墻，包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用;臨時辦公室，包括租金、建造及裝飾費用。臨時場地占用費，含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費等;臨時圍板，包括圍板設計、建造、裝飾費用。
從上述可以看出，《新成本制度》關于“前期工程費”成本項目的具體規定，對房地產企業正確核算成本意義重大。
擴展開發間接費的核算內容
新制度對“開發間接費”的內涵進行了重新定義與分類，同時參照相關規定，對其具體核算內容進行了擴展。與原制度相比，有3個方面的變化：
首先，重新定義了“開發間接費”的內涵。
新制度明確規定，“開發間接費”，是指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。
其次，將“開發間接費”進行了重新分類。
將“開發間接費”分為工程管理費、營銷設施建造費、物業管理完善費等三大部分，并對每一部分內容進行了細化。
最后，對“開發間接費”的具體核算內容進行了擴展。
新制度對“開發間接費”的具體核算內容，充分考慮了相關規定，同時也與原制度有一定銜接，且有了更多的擴展與突破。
具體核算內容，包括工程管理費，即為直接組織和管理所開發工程項目而發生的職工薪酬、行政費用、工程監理費、工程保險費等;營銷設施建造費，包括廣告設施及發布費、銷售環境改造費、臨時銷售通道工程費、售樓處裝飾裝修費、樣板間費用等;物業管理完善費，主要包括按照規定應由開發商承擔的由物業公司代管的房屋維修基金、物業管理基金或其他專項基金，以及小區入住前投入的前期物業管理費用。
總之，房地產企業應該按照新制度的新要求，結合企業的實際情況，制定企業自身的《企業開發成本核算辦法》，規定成本核算對象、成本核算項目與范圍、成本的歸集與分配結轉、職能部門成本管理責任制等內容，并嚴格執行，進一步完善，提升企業成本管理水平，以保證房地產企業開發產品成本信息的真實性與完整性。
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投稿：方然辰
內容審核：馮興元教授
