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西紅門地區拆遷補償，北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-03-04 23:20:10
作者：
圣運律師
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西紅門地區拆遷補償,關于印發《北京市房屋拆遷評估規則(暫行)》的通知,拆遷評估規則各地區有所區別，現整理一篇北京市房屋拆遷評估規則房屋評估標準作為了解與參考。北京市房屋拆遷評估規則(暫行)第一條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規

西紅門地區拆遷補償，北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、西紅門地區拆遷補償,關于印發《北京市房屋拆遷評估規則(暫行)》的通知

拆遷評估規則各地區有所區別，現整理一篇北京市房屋拆遷評估規則房屋評估標準作為了解與參考。

北京市房屋拆遷評估規則(暫行)

第一條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規定，結合本市實際情況，制定本規則。

第二條被拆遷住宅房屋的房地產市場評估價(以下簡稱房屋拆遷補償價)，按照本規則第二條至第七條規定評估確定。

第三條房屋拆遷補償價計算公式為：

房屋拆遷補償價=(基準地價×K+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價

第四條基準地價和基準房價構成區位補償房價。其中，基準地價，是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價，是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。

住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)制定并定期公布(見附件一)。土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。

第五條K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》(見附件二)確定。

被拆遷房屋現狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。

第六條被拆遷房屋重置成新價的評估，按照《北京市房屋估價辦法》(京房地評字〔1996〕573號)和《北京市住宅樓房估價技術規范》(京房地評字〔1999〕655號)執行。

第七條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規定，房改危改區內被拆遷私有房屋(不含已購公有住房)的房屋拆遷補償價，按照危改前的市場交易價格，采用市場比較法評估。

按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條規定實行產權調換的，所調換房屋的價格按照前款規定評估。

第八條非住宅房屋拆遷評估，可以按照《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》(京房地評字[1999]656號)執行，也可以按照國家規定的其他評估方法進行評估。

第九條本規則是由市國土資源和房屋管理局負責解釋。

附件一：

住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍

一、住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表

單位：元／建筑平方米

土地級別

基準地價

基準房價

一級

二級

三級

四級

五級

六級

七級

八級

九級

十級

二、住宅房屋拆遷評估土地級別范圍

一級：

西單北大街—西四南大街—西四北大街—地安門西大街—地安門東大街—張自忠路—東四北大街—東四南大街—東單北大街—崇文門內大街—崇文門西大街—前門東大街—前門西大街—宣武門東大街—宣武門內大街—西單北大街;所圍地區及繁華邊界路段外側地區

二級：

廣安門內大街—廣安門北濱河路—西二環護城河引水渠—三里河路—西直門外大街—北二環路—東直門北大街—東直門外斜街—東三環北路—東三環中路—通惠河—廣渠門北濱河路—廣渠門內大街—珠市口東大街—珠市口西大街—騾馬市大街—廣安門內大街;所圍地區除一級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區

三級：

勁松路—廣渠門南濱河路—方莊路—群星路—蒲黃榆路—永定門東濱河路—永定門西濱河路—右安門東濱河路—右安門西濱河路—豐臺北路—蓮花河—西三環中路—太平東路—萬壽路—朱各莊路—西翠路—西八里莊路—西三環北路—長春橋路—藍靛廠北路—巴溝路—蘇州街—海淀路—中關村大街—北三環西路—北三環中路—北辰路—北四環中路—北辰東路—大屯路—北苑路—北四環東路—惠新西街—櫻花園西街—北三環東路—西壩河—霄云里南街延長線至亮馬橋路—棗營路—朝陽公園西路—農展館南路—甜水園西街—金臺路—西大望路—建國路—金臺西路南延長線—京秦鐵路—東三環中路—東三環南路—勁松路;所圍地區除一、二級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區

四級：

1.西四環中路—西四環北路—北四環西路—萬泉河路—頤和園路—清華西路—圓明園東路—雙清路—清華東路—大屯路—北小河—小營路北延長線—小營北路—關莊路—北四環東路—東四環北路—東四環中路—朝陽路—十里堡路南側延長線—通惠河—西大望路—松榆南路—武圣路南延長線—周莊路—南三環東路—南三環中路—南三環西路—菜戶營南路—蓮花河—涼水河西延線—西三環南路—西三環中路—蓮花池西路—蓮花河—西四環中路;所圍地區除一至三級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區

2.望京地區(望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰東街)

3.酒仙橋地區

五級：

1.青龍橋—北五環西路—北五環中路—北五環東路—東五環北路—東五環中路—京秦鐵路—東四環中路—東四環南路—南四環東路—南四環中路—南四環西路—西四環南路—豐臺西路—程莊路—小屯路—吳家村路—八寶山南路—魯谷路西段—京原公路—西五環中路—西五環北路—北五環西路—青龍橋;所圍地區除一至四級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區

2.清河居住小區

3.上地開發區、國家級軟件園區

4.北苑居住小區

六級：

1.朝陽區、石景山區除一至五級地價區外的地區

2.海淀區國家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍潭路—山脊線以南，除一至五級地價區以外的地區

3.豐臺區永定河以東除一至五級地價區以外的地區

4.昌平區的區政府所在地中心區和龍城花園、回南路、太平莊以南地區

5.順義區的區政府所在地中心區和天竺地區、后沙峪鎮的城鎮規劃區

6.大興區的區政府所在地中心區及西紅門鎮、亦莊鎮、舊宮鎮的城鎮規劃區

7.通州區的區政府所在地中心區

七級：

1.海淀區國家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍潭路—山脊線以北地區

2.豐臺區永定河以西地區

3.昌平區、順義區、通州區、大興區的區政府所在地建成區內除六級地價區外的地區

八級：

1.房山區、門頭溝區的區政府所在地建成區

2.懷柔縣、平谷縣、密云縣、延慶縣的縣城建成區

3.規劃市區外除五至七級地價區以外的市級開發區和主要建制鎮

九級：

市域范圍內，除一至八級地價區外的平原地區

十級：

市域范圍內，除一至九級地價區外部的其他地區

附件二：

住宅房屋拆遷容積率修正系數(K)表

規劃容積率r′

修正系數K

現狀容積率r

二、北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見

本市城市房屋拆遷，必須符合城市規劃，適應城鎮住房制度改革，促進危舊房改造，有利于改善生態環境和保護文物古跡。本市危舊房改造采取多種形式推進，鼓勵居民結合住房制度改革實施危舊房改造。拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償。被拆遷人和被拆遷租賃房屋的承租人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷。

市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)主管本市城市房屋拆遷管理工作，負責本辦法的組織實施和監督檢查。區、縣房屋行政主管部門(以下簡稱區、縣國土房管局)負責本行政區域內的城市房屋拆遷管理工作。市和區、縣人民政府有關部門應當按照各自的職責，做好城市房屋拆遷工作。

建設單位取得房屋拆遷許可證后，方可作為拆遷人實施拆遷。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。市和區、縣國土房管局不得接受拆遷委托。

區、縣國土房管局核發房屋拆遷許可證后，應當在拆遷范圍內發布拆遷公告。拆遷公告應當載明拆遷許可證批準文號、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍和搬遷期限等。拆遷期限是指拆遷公告規定的被拆遷人或者房屋承租人與拆遷人訂立拆遷補償安置協議并搬離拆遷范圍的期限。

一、注意解決拆遷安置糾紛必須先裁后訴

1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能達成補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應當在收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。《城市房屋拆遷管理條例》第16條的規定。

①先裁后訴。行政裁決是解決糾紛的前置手段和必經程序。拆遷當事人發生糾紛，應先由房屋拆遷行政主管部門裁決，對行政裁決不服的才能請求司法救濟。

②裁決的結果是強制執行的依據。在裁決規定的期限內被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，無論是否提起訴訟，縣級以上人民政府可責令強制拆遷，或由房屋管理部門申請人民法院強制拆遷。

③裁決的強制執行力不排除當事人的訴權。當事人對于房屋拆遷補償安置的行政裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟，有的按民事，有的按行政案件受理。

2、拆遷中行政裁決的先行拆遷效力

《城市房屋拆遷管理條例》第17條規定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的期限內未搬遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或申請人民法院強制拆遷。

【本文關聯的相關法律依據】

《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第一條為加強本市城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障城市建設順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。

三、拆遷房屋評估標準參考

房屋拆遷補償評估的方法有：

1.根據實際評估時間點計算重置價值；

2.預估預期收益進行計算；

3.參照類似的房地產市場價值；

4.預估土地開發后扣除相應稅費的價值進行計算；

5.評估土地在進行實際區位確定的價值。

一、股權轉讓評估的方法有哪些

股權轉讓評估的方法有：

1、收益法。通過資本化或折現被評估企業的預期收益來確定被評估對象價值的評估思路；

2、市場法。將評估對象與市場上已有可比交易案例的可比上市公司、企業、股東權益、證券等資產進行比較，以確定評估價值。市場法中常用的方法是上市公司比較法和交易案例比較法；

3、成本法。又稱資產基礎法，是在合理評估企業資產價值和負債價值的基礎上，確定評估對象價值的評估思路。

二、危險房屋拆除建筑物有賠償嗎？

危房拆除有補償，危房拆除補貼計算標準如下：

1.房屋價值補償按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。

2.搬遷費和臨時安置費具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式。

3.停產停業損失的補償由征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。

三、土地使用權評估方法有哪些

土地使用權價值評估方法主要有以下幾種

1、成本法。針對土地使用權價值評估，通常叫做成本積算法，即對取得士地或已實現的土地開發的各項成本費用進

行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。該方法與市場比較法正好相反，適合在鄉鎮等市場不活躍的地方，但是同樣也要求周邊區域有相關案例，有明確征地補償文件。運用的前提是要取得當地征地拆遷補償文件，因為地取得費主要依據這些文件的規定，土地開發費需要經過調查才能確定。

2、市場比較法。根據市場中的替代原理，將需要評估的土地與具有替代性的，且在估價時點市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格做適當修正，并以此估算土地客觀合理價格，這是不動產估價中最常用的基本方法之一。該方法主要適合地產市場較發達的區域，周邊需要有很多可以參照的市場案例。但是有一個缺陷，就是對案例的收集要求較高，因為有文字記錄的市場案例的收集比較困難，大多數時候只能通過市場調查。

3、剩余法。房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價等于土地使用權價值加上房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

4、收益還原法。又稱收益法、收益資本化法等主要是運用適當的原資本化率，將預期的估計對象未來各個階段的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其和得出待估土地價格的一種方法。該方法的適用范圍較小，只適用于有收益或者有潛在收益的土地。

5、假設開發法。指項目開發完成后預計可以實現的開發價值，扣除項目的建造成本，管理、銷售、融資、稅收等各項費用，以及利潤等，以此來對土地使用權進行估價的方法。基本公式為：地價等于項目開發價值減去建造成本減去管理費減去銷售費用減去利息減去稅費減去利潤。此方法主要用于待開發建設土地、有明確規劃依據的土地以及建成區房地產市場較多的地區。使用過程中需要首先用市場比較法求取待估土地預計開發完成后或現行狀態的價格水平，主要涉及在現實調查中，對待估地所在區域的房地產市場價格的調查和分析，開發費用的確定，也要求評估人員對周邊相關工程承包價格有一個比較清晰明確的了解。

6、基準地價法。對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基雅地價評定工作，并且已得出城市不同級別的上地的基準跑價，這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別，同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價法。土地使用權的價值跟土地所處位置有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。只有道路系統完整、且要求有路線價、深度修正系數表和條件修正系數表，比較苛刻，因此實踐中很少采用。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

四、北京市房屋拆遷評估管理暫行規定

北京市房屋拆遷評估管理暫行規定為規范房屋拆遷評估行為，維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》及《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的有關規定，結合本市實際情況，制定本規定。

第一條凡在本市行政區域內國有土地上進行房屋拆遷評估活動的，適用本規定。

第二條從事房屋拆遷的評估機構須是具備房地產價格評估資質，并經市國土資源和房屋管理局認定、公布的可以從事房屋拆遷評估的房地產評估機構。

第三條拆遷人應當委托具有拆遷評估資格的評估機構對被拆遷房屋進行評估。

第四條拆遷入應在依法取得《房屋拆遷許可證》或者由區、縣拆遷主管部門簽發的房屋拆遷價格評估通知書后方可委托評估。

第五條拆遷人應與委托的評估機構就委托事項簽訂《房屋拆遷評估合同》。

第六條拆遷人應在約定期限內提供評估必需的資料，協助評估機構開展現場勘察等工作。

第七條受托評估機構應嚴格按照《北京市房屋拆遷評估規則》及拆遷法規、規章的有關規定進行評估。

第八條估價報告必須由注冊房地產估價師簽字，并加蓋評估機構公章后可生效。評估報告一式三份，拆遷人與被拆遷人各執一份，一份報區、縣國土房管局備案。

第九條評估機構應當按照委托合同約定的時間向委托人出具評估報告。

第十條受托評估機構有義務為當事人就估價報告的有關問題提供咨詢服務。

第十一條評估機構按國家和本市的有關規定收取評估費。

第十二條被拆遷人對評估結果有異議的，可以委托評估機構重新進行評估，重新評估結果與原評估結果不一致的，由拆遷人與被拆遷人協商認定，并按認定結果補償；拆遷人與被拆遷人協商認定不成的，一方可以向區、縣國土房管局提出申請，由區、縣國土房管局指定評估機構對雙方提交的評估報告進行復核，并按復核結果補償。復核的費用，由申請人承擔；但復核結果與原評估結果差額超過復核結果5％(含)的，由原評估機構承擔責任。

第十三條評估機構應嚴格遵守行業規定，依法執業。凡有下列行為之一的，取消其房屋拆遷評估資格，并予以公告：

(一)違背獨立、客觀、公正原則，出具虛假評估報告的；

(二)惡意串通，損害當事人合法權益的；

(三)允許他人借用自己名義從事房屋拆遷評估業務或轉讓業務的；

(四)違反《北京市房屋拆遷評估規則》，情節嚴重的；

(五)以不正當理由或名目收取額外費用的；

(六)不履行評估咨詢義務的；

(七)其他違法、違規行為。

評估機構不按照規定進行評估，責任人構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十四條本規定自發布之日起實施。

五、北京市房屋拆遷評估規則（暫行）

第一條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規定，結合本市實際情況，制定本規則。

第二條被拆遷住宅房屋的房地產市場評估價(以下簡稱房屋拆遷補償價)，按照本規則第二條至第七條規定評估確定。

第三條房屋拆遷補償價計算公式為：房屋拆遷補償價=(基準地價×K+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價

第四條基準地價和基準房價構成區位補償房價。其中，基準地價，是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價，是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)制定并定期公布(見附件一)。土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。

第五條K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》(見附件二)確定。被拆遷房屋現狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。

按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條規定實行產權調換的，所調換房屋的價格按照前款規定評估。

第八條非住宅房屋拆遷評估，可以按照《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》(京房地評字〔1999〕656號)執行，也可以按照國家規定的其他評估方法進行評估。

第九條本規則是由市國土資源和房屋管理局負責解釋。