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簡易拆遷補償評估，拆遷補償怎么評估？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-03-01 19:56:44
作者：
圣運律師
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簡易拆遷補償評估,拆遷補償評估方法,實際拆遷補償根據(jù)實際評估方法選擇的不同而產生差異很大，按照房地產評估規(guī)范、2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以及建設部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》當中一共列舉五種評估方法。在實踐當中有四種

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一、簡易拆遷補償評估,拆遷補償評估方法

實際拆遷補償根據(jù)實際評估方法選擇的不同而產生差異很大，按照房地產評估規(guī)范、2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》以及建設部頒發(fā)的《國有土地上房屋征收評估辦法》當中一共列舉五種評估方法。在實踐當中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評估方法。評估的方法直接影響了最后所得出來的評估價值以及認定房屋土地價值所在。到底選用哪種評估方法來進行實際評估對被拆遷企業(yè)來講是很重要的，因選取的評估方法不同在實踐當中補償價格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設開發(fā)法、基準地價修正法。

第一、重置成本法。重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值＋人工的價值＋相關稅費的價值＝所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

第二、收益法。在590號令當中是有相關的要求，如果用于生產經營的對于其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業(yè)性質的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業(yè)、專利技術性行業(yè)可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應按照收益法進行實際評估。收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。

第三、市場比較法。需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。

第四、假設開發(fā)法。假設開發(fā)法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發(fā)法來進行實際評估，開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發(fā)滿足開發(fā)的主體要件。

二、拆遷補償怎么評估？

房屋拆遷補償評估流程：制定評估方案，向市建設局備案；進行公告公示，廣泛征求意見及建議；依據(jù)對拆遷重大政策征求的意見進行論證，評審政策可行性和科學性；作出評估評測，制定應急預案；作出總體評估結論，形成專項評估報告報市維護社會穩(wěn)定工作領導小組備案。【法律依據(jù)】《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

三、房屋拆遷補償評估的方法有什么

法律分析：有下列方法：

1、市場比較法。

2、成本法。

3、收益法。

4、假設開發(fā)法。

5、基準地價修正法。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、拆遷評估不合理怎么辦

拆遷評估不合理應當自收到評估結果之日起10日內向房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，指出評估報告存在的問題，復核結果應當書面告知復核評估申請人或予以公告。房屋拆遷評估的方式有：1、市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動；2、商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布；3、重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。【法律依據(jù)】：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

五、拆遷補償系數(shù)

法律分析：(一)住宅用房基準價格＝重置價格×(成新系數(shù)+樓層系數(shù)+朝向、配套系數(shù))+區(qū)位價格被拆遷房屋補償金額＝基準價格×(1+市場修正系數(shù))×房屋建筑面積。

(二)商業(yè)用房基準價格＝重置價格×成新系數(shù)+區(qū)位價格×樓層修正系數(shù)被拆遷房屋補償金額＝基準價格×(1+市場修正系數(shù))×房屋建筑面積。

(三)辦公用房基準價格＝重置價格×成新系數(shù)+區(qū)位價格被拆遷房屋補償金額＝基準價格×房屋建筑面積。

(四)生產(含生產性辦公)、倉儲用房被拆遷房屋補償金額＝重置價格×80%×成新系數(shù)×房屋建筑面積+區(qū)位價格×土地使用權面積。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數(shù)被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。