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寶安區(qū)拆遷補償方案，深圳小產(chǎn)權(quán)房糾紛該怎么判決:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-27 23:03:54
作者：
圣運律師
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寶安區(qū)拆遷補償方案,深圳寶安百萬小產(chǎn)權(quán)房被霸占，道師調(diào)解與訴訟，成功維權(quán)確權(quán),道華婚姻家事律師團婚姻家事糾紛（調(diào)解/訴訟）實戰(zhàn)專家十年專注·大宗財產(chǎn)類婚姻家事法律服務(wù)導語：張先生1975年在深圳寶安區(qū)自建房屋一套，90年代移居香港后將房屋

寶安區(qū)拆遷補償方案，深圳小產(chǎn)權(quán)房糾紛該怎么判決:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、寶安區(qū)拆遷補償方案,深圳寶安百萬小產(chǎn)權(quán)房被霸占，道師調(diào)解與訴訟，成功維權(quán)確權(quán)

道華婚姻家事律師團

婚姻家事糾紛（調(diào)解/訴訟）實戰(zhàn)專家

十年專注·大宗財產(chǎn)類婚姻家事法律服務(wù)

導語：張先生1975年在深圳寶安區(qū)自建房屋一套，90年代移居香港后將房屋給父親居住，23年父親去世后房屋被他霸占并擅自出租，張先生采用報警、信訪、投訴等途徑要求返還房屋，維權(quán)均無果。2023年10月道華律師介入后，定制維權(quán)方案，通過實地走訪、調(diào)查取證、調(diào)解與訴訟，成功為張先生拿回房屋，獲得租金賠償，并順利給深圳小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)。

關(guān)鍵詞：深圳小產(chǎn)權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房維權(quán)與確權(quán)、道華律師事務(wù)所

一、案情回顧

1975年12月底張先生在深圳市寶安區(qū)興建一套一百二十平房屋，整套房屋下分割為兩間獨立二層小平樓。1992年4月房屋在深圳市不動產(chǎn)權(quán)登記中心進行了不動產(chǎn)權(quán)登記，2009年11月在街道辦進行了歷史遺留申報登記。

90年代張先生移居香港，為盡自己的一份孝心，將該房屋提供給其父親居住。父親于2023年2月初去世后，2月底張先生計劃收回房屋卻發(fā)現(xiàn)房屋被他人霸占，并出租了。張先生采取短信、公告、報警和信訪等方式多次要求他人搬離房屋、返還鑰匙和賠償租金損失，但他人均不理睬，警方和信訪辦工作人員告知房屋權(quán)屬屬于歷史遺留問題，不予處理。

張先生維權(quán)無果，通過朋友找到了道華律師，尋求解決之道。

二、道華律師綜合分析案情，結(jié)合當事人訴求，總結(jié)如下爭議焦點

1.如何證明小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬？

張先生所建房屋雖然是小產(chǎn)權(quán)房，但是張先生于1992年4月在深圳市不動產(chǎn)權(quán)登記中心辦理了不動產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)證號為粵房地字第1468xxx號。

2009年11月，張先生對該房屋進行了歷史遺留申報登記，因此張先生的房屋屬于合法建筑，張先生享有合法的使用權(quán)。根據(jù)不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果和歷史遺留申報憑證都可以證明房屋確實登記于張先生名下，歸張先生所有。在父親去世后，房屋的水電也過戶到張先生名下，水電費由張先生負責繳納，張先生對于房屋有事實上的管理。

根據(jù)《民法典》第217、240、267條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明……所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利……私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞”的規(guī)定，張先生為房屋的權(quán)利人，對該房屋享有所有權(quán)，即享有占有、使用收益和處分的權(quán)利，任何人不得侵占。

2.如何厘清小產(chǎn)權(quán)房坐落、土地四至及經(jīng)緯度？

接受委托后，道華律師前后五次前往小產(chǎn)權(quán)房屋位置進行考察，并通過法院調(diào)查取證理清該房屋的實際情況、房屋方位和房屋四至，通過測繪最終確定房屋面積為120㎡，確定案涉房屋的兩間房中一間由他人居住，另一間處于空置的狀態(tài)，整體房屋大門鑰匙自父親去世后由他人掌管，張先生無從獲得。

3.如何固定他人侵占房屋的事實？

在得知房屋被他人侵占后，張先生分別于2月張貼公告要求他人搬離房屋、5月發(fā)送短信、信訪、9月報警等方式多次告誡其搬離并歸還房屋，但他人一直不為所動，拒絕歸還房屋。

道華律師接案后，跟隨當事人前往房屋現(xiàn)場了解房屋情況及他人居住情況，向公安機關(guān)查詢?nèi)丝诰幼⌒畔⒑蟮弥俗?023年2月底就入住該小產(chǎn)權(quán)房，固定了房屋被他人侵占的事實。

根據(jù)《民法典》第267條“私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞”的規(guī)定，他人的居住侵犯了張先生的合法權(quán)益。

三、道華律師“調(diào)解為主，訴訟為輔”抓住雙方痛點，巧妙化解雙方矛盾

1、憑借十年深圳小產(chǎn)權(quán)房辦案經(jīng)驗，結(jié)合案件過程中了解到信息，道華律師精準訂制“調(diào)解為主、訴訟為輔”方案。

為了明確案涉房屋的產(chǎn)權(quán)，道華律師在立案后向人民法院申請調(diào)查令，向深圳市規(guī)劃和自然資源局、不動產(chǎn)登記中心、街道辦申請調(diào)取案涉房屋的地籍信息，通過比對實地測量的房產(chǎn)面積和不動產(chǎn)登記中心查詢到的地籍信息，也因此道華律師發(fā)現(xiàn)，原來在2018年6月，張家通過證明書的形式對于案涉的兩間房進行了劃分，約定兩間房分別由兩兄弟一人所有一間，三人均簽字確認，但因為案涉房屋屬于一個整體，并且在不動產(chǎn)登記上僅作一個整體進行登記，且張先生年事已高，故張先生一直認為整間9號房屋屬于其個人所有，而事實上案涉房屋由兩兄弟一人享有一間的產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)道華律師多年小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)驗，即使張先生對于案涉房屋享有一半的產(chǎn)權(quán)，但其訴求是要求對于整個房屋的確權(quán)并予以返還，法院在此情形下大概率不會判決小產(chǎn)權(quán)房的歸屬，進而可能駁回張先生的全部訴訟請求，而根據(jù)一事不再理原則，則可能造成無法再對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，張先生本來擁有的一半產(chǎn)權(quán)反而有了不能明確的危險。

因此道華律師確定以調(diào)解為主的訴訟方案，不僅更快地解決案件的爭議糾紛，而且也能為張先生確定房產(chǎn)的權(quán)利歸屬，避免法院不認定張先生房屋權(quán)益這個最差的結(jié)果的出現(xiàn)。

2、確定小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬，挽回租金與水電費損失，為當事人爭取利益最大化。

在清晰房屋的權(quán)屬后，雙方對于房屋權(quán)屬沒有爭議后，在他人侵占期間，導致張先生無法出租的自己房屋所造成的租金損失、水電費都應(yīng)由他人承擔。根據(jù)我國《民法典》第462條“占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)依法請求損害賠償”，張先生有權(quán)依法要求鄧老二返還涉案房屋并賠償租金、水電損失。

經(jīng)過唐云虹律師三個小時的不懈努力，必要時候借助環(huán)境和外力促成調(diào)解，最后通過調(diào)解書的形式明確由張先生對自身房屋的權(quán)屬，以此完成深圳小產(chǎn)權(quán)房的維權(quán)與確權(quán)。此后，案涉房屋無論是遇到拆遷或者繼承問題時不再處于產(chǎn)權(quán)不明的階段，張先生都可以根據(jù)該判決書主張自己的權(quán)利，解決了當事人最為重要的問題。

順利調(diào)解后，他人按照調(diào)解書履行完畢清償給付義務(wù)，交接房屋出租事宜后，道華律師協(xié)助當事人雙方辦理水戶、電戶的變更，張先生在協(xié)助兩間房屋間進行截斷墻的畫線，使得兩間房屋的分割線更加明確，整個案件得以順利結(jié)案。

四、唐律說法

道華律師一直堅信“辦理的不僅僅是案件，更是他人的人生”，勤勉盡責，專業(yè)高效辦案，不辜負每一位委托人的委托。現(xiàn)已專注婚姻家事糾紛、房產(chǎn)糾紛、建設(shè)工程糾紛15年，憑借專業(yè)的辦案風格，豐富的訴訟、調(diào)解實戰(zhàn)經(jīng)驗，勤勉盡責的工作態(tài)度，成功為眾多客戶確定小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)，圓滿達到當事人的訴求，獲得客戶的一致認可。

關(guān)于本案，道華律師說明以下幾個深圳歷史遺留問題：

1、涉及小產(chǎn)權(quán)房的問題本來帶著歷史遺留原因，不同時期對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度不同，因此在對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)時更要考慮相關(guān)政策，在明知法院不會進行確權(quán)的情況下，想要維護權(quán)益就得另謀他法，對于爭議解決采取以柔克剛的方式，以調(diào)解結(jié)案既降低了訴訟成本，又大幅提升效率。

2、擁有“歷史遺留申報登記回執(zhí)”和“兩證一書”的深圳小產(chǎn)權(quán)房本身不是違法的，但是不得進入交易市場自由買賣，否則就是違法銷售。深圳政府不公開承認，但是也不強制執(zhí)行，只要拆遷或者舊改，購買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主能夠得到相對應(yīng)的賠償。

3、俗話說“親兄弟打斷骨頭連著筋”，家事糾紛因為其特殊性，往往需要采取更為柔和的方式的解決爭議，一家人對駁公堂、爭得面紅耳赤只會傷害感情，也因此，處理家事糾紛更需要細心和耐心，調(diào)解是解決家事糾紛的捷徑，也是本案最好的解決方式。

4、如有小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律需求，一定要找本地專注小產(chǎn)權(quán)房的律師團隊，以免不專業(yè)人士操作不當，造成重大經(jīng)濟損失。

五、相關(guān)法律法規(guī)索引

1.《民法典》第217條不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

2.《民法典》第240條所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

3.《民法典》第266條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。

4.《民法典》第267條私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞。

5.《民法典》第462條占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)依法請求損害賠償。

6.《民法典》第1165條　行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。

7.《民法典》第1184條　侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算。

道華婚姻家事律師團，十年專注·大宗財產(chǎn)類婚姻家事法律服務(wù)，婚姻繼承家事糾紛（調(diào)解/訴訟）實戰(zhàn)專家，是[深圳本土]-婚姻繼承與財富管理法律服務(wù)的影響力品牌之一。

團隊承辦超1000宗婚姻繼承類案件，在大宗疑難婚姻家事、遺產(chǎn)繼承糾紛、遺囑訂制、家族財產(chǎn)分配等爭議解決領(lǐng)域具有豐富的調(diào)解、訴訟實戰(zhàn)經(jīng)驗，運用本土智慧，擅長處理深圳小產(chǎn)權(quán)房、村委股份等疑難離婚財產(chǎn)分割、遺囑訂制與公證、繼承糾紛案件，贏得客戶一致好評。

秉承“保障財產(chǎn)安全、防控法律風險、賦能財富增值”理念，匯集律師、銀行、保險、財稅等行業(yè)專家，有著豐富的成功案例，為高凈值客戶（含香港、澳門、外籍人士）提供婚姻家事與財富傳承一攬子解決方案，以實現(xiàn)風險防控、債務(wù)隔離，以及家族財富傳承的美好愿景。

資產(chǎn)類型涵蓋：不動產(chǎn)（商品房、小產(chǎn)權(quán)房、土地使用權(quán)等）、各類財產(chǎn)性權(quán)益（股權(quán)、債權(quán)、拆遷補償、著作權(quán)、發(fā)明專利等）。

團隊編制完成《道華婚姻繼承成功案例匯編》《家族財富傳承法律實務(wù)》，法律實務(wù)及理論研究均取得卓著成績。

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二、深圳小產(chǎn)權(quán)房糾紛該怎么判決

小產(chǎn)權(quán)房主要靠政策解決，可能會區(qū)分不同情形解決。但是大部分小產(chǎn)權(quán)房不大可能合法化，所以小產(chǎn)權(quán)房的交易謹慎為好。所謂小產(chǎn)權(quán)法，只是民間的一種稱謂。法律上沒有定義。依照現(xiàn)在的政策，大批的小產(chǎn)權(quán)房交易都是不受法律保護的，日后產(chǎn)生糾紛，法院也不會受理。主要原因是，我國采取房地一體原則。土地，有很多小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)不符合當?shù)匾?guī)劃屬于違法建筑的。我國法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。不屬于本集體經(jīng)濟成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣，一般認定為無效。《土地管理辦法》農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

三、深圳小產(chǎn)權(quán)房糾紛要如何判決

四、深圳小產(chǎn)權(quán)房糾紛如何判決

五、深圳小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛怎么處理

協(xié)商不成，只能到法院起訴。參考如下

1、宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認定無效：

（1）城鎮(zhèn)居民購買；

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準；

（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓［1］必須同時具備以下條件：

（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）

（2）同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；

（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；

（4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；

（5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因

1、城市房價過高：中國許多大中城市的高房價是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。

2、擦邊球的空間：根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。

3、農(nóng)地制度不合理：小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用）；由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費等市政建設(shè)費用及成本費。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。

二、小產(chǎn)權(quán)房分類處理

由國土、住建兩部委聯(lián)合推進的小產(chǎn)權(quán)房整治只是針對正在建設(shè)、正在銷售——也就是近兩年新增的小產(chǎn)權(quán)房，而對于更多的早已有居民入住的存量小產(chǎn)權(quán)房，由于歷史情況復雜，有關(guān)部門將會區(qū)分不同的情況分類研究、分類處理。

未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產(chǎn)權(quán)房，通過補辦相關(guān)手續(xù)，繳納相應(yīng)的稅費之后，納入廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房等保障房系列內(nèi)；而對一些嚴重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，非法占用耕地和基本農(nóng)田的，建筑設(shè)計施工質(zhì)量存在嚴重問題的小產(chǎn)權(quán)房，則采取改建或者拆除的強制辦法。

原國家土地管理局規(guī)劃司副司長鄭振源認為，未來對小產(chǎn)權(quán)房的主要處理，無非就是轉(zhuǎn)正和拆除兩種措施。較為關(guān)鍵的是，需要盡快統(tǒng)一有關(guān)方面對十八屆三中全會后關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的認識，在此基礎(chǔ)上，再出臺更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小產(chǎn)權(quán)房問題。