購房人拆遷補償,購房消費者與被拆遷人權利的沖突問題,房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應當重點保護被拆遷人的利益。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房解釋》）
房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應當重點保護被拆遷人的利益。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房解釋》）第7條規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。從該規定可以推知，被拆遷人選擇產權調換，其基于安置協議而取得對約定的安置房屋所有權的請求權，并非一種純碎的債權，而是對其原有房屋所有權的權利延伸，至少具有物權性質。根據房屋性質的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業用房。商業用房所有權人的主要目的是利用該房屋進行經營，而住宅房屋所有權人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權人選擇產權調換，與購房消費者購買商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權與購房消費者權利均屬于基本生存權范圍，應受到同等的保護。當購房消費者與住宅房被拆遷人的權利發生沖突時，應分別不同情況處理：
1、拆遷人與被拆遷人簽訂產權調換補償安置協議，就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協議對標的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標的房屋享有的權利是原房屋所有權的延續，因此應優先保護被拆遷人對安置房屋的權利，此時應適用《商品房解釋》）第7條的規定。
2、出賣人將標的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協議的。
（1）如果房屋買賣合同已經登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應保護購房消費者的權利。
（2）如果房屋買賣合同未為登記，應分別情況處理：被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經履行拆遷協議的房屋交付義務，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應優先保護已入住的被拆遷人；購房消費者已入住的，同理應優先保護購房消費者，此時不宜適用《商品房解釋》）第7條的規定；均未入住的，基于雙方均無權利的外觀顯征以及權利優先保護的法定性，應按照合同有效成立的時間順序，優先保護合同成立在先的權利人。
商品房拆遷的賠償包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費，其中房屋補償費按結構和折舊程度劃檔計算，周轉補償費根據臨時居住條件劃檔，獎勵性補償費由當地政府根據實際情況確定，拆建單位必須嚴格執行。
法律分析
商品房拆遷的賠償如下：
1.房屋補償費，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；
2.周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；
3.獎勵性補償費，由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執行，不得任意更改。
拓展延伸
購房者應該如何保護自己的權益在商品房拆遷過程中？
在商品房拆遷過程中，購房者應該采取一系列措施來保護自己的權益。首先，購房者應該詳細了解相關法律法規，了解自己的權益和義務。其次，購房者可以與其他受影響的業主聯合起來，形成維權團隊，共同爭取合理的補償和安置方案。此外，購房者還可以尋求專業律師的幫助，咨詢法律意見，并代表購房者參與協商和談判。同時，購房者應保留相關證據和文件，如購房合同、付款憑證等，以便維權時提供證據。最重要的是，購房者應保持冷靜和理性，避免情緒化的行為，以便更好地維護自己的權益。
結語
在商品房拆遷過程中，賠償方案包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費。購房者應了解相關法律法規，與其他業主合作維權，尋求專業律師的幫助，并保留相關證據。保持冷靜和理性是維護權益的關鍵。
法律依據
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
行政或司法強制是對于未搬遷的被拆遷人或房屋承租人的處理方式，行政強制由拆遷管理部門提請公安部門強制拆遷，司法強制由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。在實施強制拆遷前，拆遷人應當辦理證據保全。兩種強制方式只能選擇一種，并且必須慎重考慮。
法律分析
行政或司法強制
(一)行政強制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規定的搬遷期限內未搬遷的，由拆遷管理部門提請公安部門強制拆遷。
(二)司法強制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。行政強制或司法強制只能選一種。房屋拆遷管理部門提請或申請強制拆遷，必須非常慎重。
拓展延伸
化解房屋拆遷糾紛的有效策略
化解房屋拆遷糾紛的有效策略可以從多個方面入手。首先，建立有效的溝通渠道和平臺，使拆遷雙方能夠充分表達各自的意見和關切，促進對話和理解。其次，依法依規進行拆遷程序，確保程序的公正和透明，避免產生不必要的爭議。同時，注重社會穩定和公眾參與，通過開展聽證會、座談會等形式，讓各方利益相關者參與決策過程，提高決策的合法性和公信力。此外，加強補償和安置政策的公平性和合理性，確保被拆遷戶的合法權益得到充分保障。最后，建立有效的監督機制，及時解決糾紛和投訴，確保拆遷過程的順利進行。綜上所述，通過以上策略的綜合運用，可以有效化解房屋拆遷糾紛，實現公平、公正、和諧的拆遷過程。
結語
在化解房屋拆遷糾紛中，行政或司法強制是兩種可選的方式。行政強制要求拆遷管理部門向公安部門提請強制拆遷，而司法強制則要求房屋拆遷管理部門依法向人民法院申請強制拆遷。在選擇強制拆遷方式時，必須慎重考慮。為有效化解糾紛，建議建立溝通渠道、依法程序、社會穩定、公眾參與和公平補償等策略的綜合運用。通過這些措施，可以實現公平、公正、和諧的拆遷過程。
法律依據
《人民調解法釋義》第二十六條人民調解員調解糾紛，調解不成的，應當終止調解，并依據有關法律、法規的規定，告知當事人可以依法通過仲裁、行政、司法等途徑維護自己的權利。
實踐中，拆遷中的產權爭議一般有以下情況：
1.原房屋產權人死亡后，繼承人未辦理繼承及析產手續的房屋，在拆遷開始時繼承人要求繼承和析產的;
2.聯合建設的房屋，雖經有關部門批準建設，但聯合建設的當事人未能就聯合建設的房屋的產權進行約定，或者雖有約定但雙方當事人仍然有爭議的;
3.一方當事人雖然已經取得房屋產權證書，但他方當事人已經明確提出產權主張(這種產權主張一般情況下應當是向法院提起民事或者行政訴訟，明確提出產權的訴訟請求);
4.已經建成的房屋未取得產權證書，當事人各方主張房屋產權的;
5.因房屋產權轉讓的過程中出現若干問題，造成產權發生爭議的;
6.因歷史上落實私房政策問題導致的產權爭議;
7.其他產權爭議的情形。
如果產權有爭議的房屋已經發生拆遷，但一方當事人對拆遷結果不服，也可以通過以下方式維護權益：
1.拆遷人已經與一方當事人簽訂拆遷協議的，主張產權的一方當事人可以直接請求人民法院判決宣告拆遷協議無效;
2.房屋產權主管部門在產權爭議的解決期間已經作出拆遷裁決，將拆遷補償款裁決給一方當事人的，另一方當事人可以向人民法院提起拆遷裁決的行政訴訟，請求人民法院判決撤銷該裁決;
3.如果房屋產權主管部門批準的拆遷人關于拆除產權有爭議之房屋的拆遷方案侵害當事人的合法權益的，任何一方當事人均可以請求人民法院判決撤銷房屋拆遷主管部門批準的拆遷補償方案，并可以請求人民法院判決房屋拆遷主管部門重新作出具體行政行為;
4.如果拆遷主管部門未能依照法律規定組織拆遷人勘察被拆除房屋，未進行證據保全公證的，任何一方當事人均可以請求人民法院以房屋拆遷主管部門違反法定程序為由判決撤銷拆遷主管部門作出的批準拆遷產權有爭議房屋的行政行為。
房屋拆遷前期律師工作的主要要點是：1.調查和論證拆遷準備工作，了解拆遷單位的能力和房屋情況；2.充分了解被拆遷人的情況，包括身份、房屋面積和權屬狀況；3.對拆遷范圍和規模進行調查和論證，以確定拆遷的可行性。房屋拆遷前期律師工作的重點是調查和論證，以確保拆遷的可行性和合理性。房屋拆遷前期律師工作包括調查拆遷單位能力和房屋情況，了解被拆遷人情況，以及確定拆遷范圍和規模的可行性。
法律分析
一、在房屋拆遷前期階段的律師工作
第一、做好拆遷準備的調查、論證工作。
在房屋拆遷的準備階段，律師在深入了解房屋拆遷單位實施拆遷的能力以及要拆遷的房屋情況等。有時有些房屋拆遷單位相位自已的能力，對困難估計不足往往未經充分論證就申請拆遷，日后拆遷工作舉步維艱時又垂頭喪氣，怨言滿腹。因此，要對拆遷單位是否具備實施的各種條件和能力進行了解，以便幫助該單位作出決策。
對被拆遷人的情況要作充分進行了解，被拆遷人往往涉及各個階層，身份也五花八門，房屋的面積及權屬狀況也會十分的復雜。近期，本人的服務的拆遷單位拆遷在地上某中央直屬機關的房屋，其談判過程十分的艱難，但當初申請拆遷時并沒有料到如此大的難度。因此，拆遷哪些房屋必須要對被拆遷人的情況進行調查并論證其可行性，合理確定拆遷的范圍和規模。
拓展延伸
城市房屋拆遷的法律程序和注意事項
城市房屋拆遷涉及復雜的法律程序和需要注意的事項。首先，拆遷必須依法進行，相關程序包括征地、評估、補償和安置等環節。拆遷方必須提供合法的拆遷通知，并與房主或租戶協商補償事宜。在此過程中，房主或租戶有權要求合理的補償和安置安排。此外，拆遷方還應確保拆遷過程中的安全和環境保護。房主或租戶在面臨拆遷時，應及時咨詢專業律師，了解自己的權益和法律保護。最重要的是，雙方應保持溝通和協商，以達成公平、合理的解決方案。
結語
在房屋拆遷前期階段的律師工作至關重要。律師需要深入了解拆遷單位的實施能力和房屋情況，以幫助單位做出決策。對被拆遷人的情況也需要充分了解，以解決各種身份和權屬復雜的問題。拆遷涉及復雜的法律程序和事項，必須依法進行，并確保補償和安置合理。溝通和協商是關鍵，雙方應保持良好的互動，以達成公平、合理的解決方案。
法律依據
國有土地上房屋征收與補償條例：第五章 附 則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十七條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
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投稿：穆靈欣
內容審核：趙雪玲律師
