華夏幸福 拆遷補償,房地產并購貸款是什么意思,律師分析：并購貸款，是指機構向并購方發放的，用于支付并購交易價款的貸款。其中并購是指境內并購方企業通過受讓現有股權、認購新增股權，或收購資產、承接債務等方式以實現合并或實際控制已設立并持續經營的
律師分析：
并購貸款，是指機構向并購方發放的，用于支付并購交易價款的貸款。其中并購是指境內并購方企業通過受讓現有股權、認購新增股權，或收購資產、承接債務等方式以實現合并或實際控制已設立并持續經營的目標企業的交易行為。
1、受讓現有股權，是指并購方通過受讓現有股東的股權，獲得已設立并持續經營的目標企業的實際控制權。
2、認購新增股權，是指并購方通過參與已設立并持續經營的目標企業的增資擴股行為，獲得目標企業的實際控制權。
3、收購資產，是指并購方通過資產收購方式取得目標企業擁有的全部或大部分實質性資產或核心資產的所有權。
4、承接債務，是指并購方通過承接已設立并持續經營的目標企業的全部或大部分債務的方式獲得目標企業的實際控制權。
【法律依據】：《中華人民共和國民法典》
第六百六十七條 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。
第六百六十八條 借款合同應當采用書面形式，但是自然人之間借款另有約定的除外。
借款合同的內容一般包括借款種類、幣種、用途、數額、利率、期限和還款方式等條款。
第六百六十九條 訂立借款合同，借款人應當按照貸款人的要求提供與借款有關的業務活動和財務狀況的真實情況。
一、是企業發債
作為國資新的房地產公司，有良好的資金流，資金來源更加便宜，比如信達地產發行過30億元的中期票據，30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券，票面利息不到6%。另外華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅地王。他們是公司發債的領頭兵。
二、資產證券化
從年初開始，碧桂園、世茂房產、華夏幸福、華僑城等規模化企業就加速進入以ABS模式提前融資套現試水，融資成本在5%-6%之間（詳見房地產企業貸款新模式：購房尾款規模化房企ABS融資新現象）融資規模有的高達百億。
三、上半年大好的房地產銷售形勢回款
今年上半年配合國家“去庫存”的號召，銀行對于一手房的個人住房抵押貸款也是提供了很好的優惠政策，再加上這兩年房地產市場一直低迷，剛性需求被調動，房價一路高歌的同時，去化量也是高歌猛進，上半年銷售幾百億，千億以上銷售額都是既成事實。這一定程度上也造就了房地產開發公司不差錢。
四、銀行貸款
去年和今年，房地產開發貸款銀行政策松動，使得一部分開發商手頭寬松起來，有了比較好的現金沉淀。
五、信托資金
最近熱議的寶能萬科之爭，自從恒大插一腳進來之后，格局急速變化，其中緣由不多說。不過一直高負債的恒大哪里來的并購資金呢？《中國經濟周刊》報道，恒大收購萬科的91.1億元資金并非來源于恒大自有資金，而是通過中融信托成立的信托計劃募集得來的。雖然中融信托否認了此事，認為“中融信托給恒大的融資主要用于特定房地產項目的開發、合作，資金會根據合同約定的使用范圍使用，不會參與上市公司股權投資”。不過這回復，還是不能消除小冠的疑慮。
六、資產管理公司的資金
針對百億以上的房地產企業貸款，目前來講是國字頭四大資產管理公司比較稀罕的。不過也不是任意項目都可以貸到款，用到便宜資金。目前一線城市和部分二線城市的標的相對比較受歡迎，特別是住宅類項目。
所以，很多人困惑的房地產價格怎么還在一直漲，房地產開發公司怎么那么有錢，錢從哪里來的？通過這些，大概了解了些了吧。目前北京、上海、江蘇、深圳、廣州重慶等地是房地產比較活躍的地區。上海還出現了單價超過34萬一平米的天價房產。房地產市場局部區域可以用沸騰二字形容。剛性需求被激活，一時根本停不下來。
事實上，企業申請并購貸款，主要的目的便是實現企業的并購重組，最終獲取到企業的控制權，而這個并購貸款則是用于支付并購價款的。
二、企業如何申請并購貸款?
企業貸款所需材料
1、申請書;
2、公司簡介;
3、公司營業執照副本;
4、企業代碼證;
5、納稅登記證(國稅、地稅);
6、特殊行業生產、經營許可證、資質證明;
7、公司章程;
8、驗資報告;
9、法定代表人簡介;
10、法定代表人身份證;
11、由公司出具的法定代表人身份證明書;
12、董事會同意貸款的決議;
13、近三年會計(審計)事務所驗證的財務報表;
14、近三個月的資產負債表、損益表、現金流量表;
15、財務狀況說明：a)負債說明;b)投資說明;c)企業銷售收入、利潤來源說明;
16、貸款卡及其密碼;
17、為其它企業提供貸款擔保的情況說明;
18、還款計劃;
19、正在發生和將要發生的業務合同復印件;
20、資金使用計劃或項目可行性報告;
21、抵押物所需提供材料：a)抵押物權屬證明(國有土地使用權證、房屋權屬所有權證);b)抵押物評估報告。
企業銀行貸款流程
一是貸款申請。借款人需要貸款，應當向主辦銀行或者其他銀行的經辦機構直接申請。借款人應當填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內容的《借款申請書》并提供以下資料：
(1)借款人及保證人基本情況;
(2)財政部門或會計(審計)事務所核準的上年度財務報告，以及申請借款前一期的財務報告;
(3)原有不合理占用的貸款的糾正情況;
(4)抵押物、質物清單和有處分權人的同意抵押、質押的證明及保證人擬同意保證的有關證明文件;
(5)項目建議書和可行性報告;
(6)貸款人認為需要提供的其他有關資料。
二是銀行受理審查。
(1)銀行接到客戶提交的《借款申請書》及有關資料后，對客戶情況進行核實，對照銀行貸款條件，判別其是否具備建立信貸關系的條件。
(2)對借款人的信用等級評估。根據借款人的領導者素質、經濟實力、資金結構、履約情況、經營效益和發展前景等因素，評定借款人的信用等級。評級可由貸款人獨立進行，內部掌握，也可由有權部門批準的評估機構進行。(3)貸款調查。貸款人受理借款人申請后，對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查，核實抵押物、質物、保證人情況，測定貸款的風險度。審查人員對調查人員提供的資料進行核實、評定，復測貸款風險度，提出意見，按規定權限報批。
三是簽訂借款合同。如果銀行對借款申請審查后認為借款人符合貸款條件，同意貸款的，與借款人簽訂《借款合同》。借款合同應當約定借款種類、用途、金額、利率、期限、還款方式，借貸雙方的權利、義務，違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。
法律分析：允許符合以下條件的商業銀行法人機構開展并購貸款業務：
(一)有健全的風險管理和有效的內控機制;
(二)貸款損失專項準備充足率不低于100%;
(三)資本充足率不低于10%;
(四)一般準備余額不低于同期貸款余額的1%;
(五) 有并購貸款盡職調查和風險評估的專業團隊。
符合上述條件的商業銀行在開展并購貸款業務前，應按照《商業銀行并購貸款風險管理指引》制定相應的并購貸款業務流程和內控制度，向監管機構報告后實施。
商業銀行開辦并購貸款業務后，如發生不能持續滿足以上所列條件的情況，應當停止辦理新發生的并購貸款業務。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第六百六十七條 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。
第六百八十條 禁止高利放貸，借款的利率不得違反國家有關規定。借款合同對支付利息沒有約定的，視為沒有利息。借款合同對支付利息約定不明確，當事人不能達成補充協議的，按照當地或者當事人的交易方式、交易習慣、市場利率等因素確定利息；自然人之間借款的，視為沒有利息。
1、申請：企業可以向銀行各級對公營業機構提出并購貸款申請；
2、擔任并購財務顧問參與前期盡職調查：銀行將結合企業的貸款申請，安排專業團隊就并購交易結構、目標企業相關情況等方面進行盡職調查；
3、融資方案設計：根據企業的并購貸款需求和前期盡職調查結果，提出融資方案和相應貸款條件；
4、申報審批：將與企業協商一致的并購融資方案申報審批；
5、簽訂并購貸款業務合同和提款：并購貸款經我行審批同意后，擬訂并簽署貸款合同，落實提款先決條件后可支用貸款。
一、公司收購的注意事項有哪些？
1、前期準備
收購方與目標公司或其股東進行洽談，初步了解情況，進而達成并購意向，簽訂收購意向書。
收購方為了保證并購交易安全，一般會委托律師、會計師、評估師等專業人事組成項目小組對目標公司進行盡職調查；而目標公司為了促成并購項目成功，一般需向并購方提供必要的資料，披露公司的資產、經營、財務、債權債務、組織機構以及勞動人事等信息，如果遇到惡意并購或者目標公司披露信息不真實就會對另一方造成較大的法律風險。所以，在并購的前期準備階段，我們建議并購雙方簽訂獨家談判協議，就并購意向、支付擔保、商業秘密、披露義務以及違約責任等事項進行初步約定(收購方為上市公司，應特別注意對方的保密及信息披露支持義務)，這樣即可避免并購進程的隨意性，又在并購前期談判破裂的情況下保障了并購雙方的利益。
2、盡職調查
收購方在目標公司的協助下對目標公司的資產、債權、債務進行清理，進行資產評估，對目標公司的管理構架進行詳盡調查，對職工情況進行造冊統計。在盡職調查階段，律師可以就目標公司提供的材料或者以合法途徑調查得到的信息進行法律評估，核實預備階段獲取的相關信息，以備收購方在信息充分的情況下而作出收購決策。
3、簽署協議及手續事項
收購雙方及目標公司債權人代表組成小組，草擬并通過收購實施預案。債權人與被收購方達成債務重組協議，約定收購后的債務償還事宜。收購雙方正式談判，協商簽訂收購合同。在達成轉讓協議后，收購方應該盡快辦理相關變更登記。有限公司的股東發生變更的，應該到工商行政管理部門辦理變更登記；不動產等特定資產所有權變動的，也需要到相關行政部門辦理登記才可以取得物權。在收購談判中，收購方應該盡量爭取在轉讓協議中約定轉讓方在辦理變更登記手續過程中承擔的義務，避免轉讓方在收到轉讓款之后故意拖延辦理手續的時間，或者是藏匿部分辦理手續所需要的文件。
二、一般企業并購的步驟包括什么？
這里的是指除上市公司外的所有企業。其并購的程序大致如下：
1、企業決策機構作出并購的決議。企業股東會或董事會根據企業發展戰略，對企業進行并購形成一致意見，做出決議。并授權有關部門尋找并購對像。
2、確定并購對象。企業并購成功的第一步是選擇正確的并購對象，這對企業今后的發展有著重大的影響。一般可以通過兩種途徑來選擇，一種是通過產權交易市場，其信息來源于全國各地，信息面廣，信息資料規范，選擇余地大。另一種是并購雙方直接洽談，達成并購意向，制定并購方案并向有關部門提出申請。
3、盡職調查并提出并購的具體方案。并購企業應對目標企業所提供的一切資料如目標企業的企業法人證明、資產和債務明細清單、職工構成等進行詳細調查，逐一審核，并進行可行性論證，在此基礎上提出具體的并購方案。
4、報請國有資產管理部門審批。國有企業被并購，應由具有管轄權的國有資產管理部門負責審核批準。
5、進行資產評估。對企業資產進行準確的評估，是企業并購成功的關鍵。并購企業應聘請國家認定的有資格的專業資產評估機構對被并購方企業現有資產進行評估，同時清理債權債務，確定資產或產權的轉讓底價。
6、確定成交價格。以評估價格為基礎，通過產權交易市場公開掛牌，以協議、拍賣或招標的方式，確定市場價格。
7、簽署并購協議。在并購價格確定后，并購雙方就并購的主要事宜達成一致意見，由并購雙方的所有者正式簽定并購協議。
8、辦理產權轉讓的清算及法律手續。在這個過程中，并購雙方按照并購協議的規定，辦理資產的移交，對債權進行清理核實，同時辦理產權變更登記、工商變更登記及土地使用權等轉讓手續。
9、發布并購公告。并購完成后，并購雙方通過有關媒體發布并購公告。
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投稿：邵宇若
內容審核：吳海麗律師
