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北郊新樓盤拆遷補償，小產(chǎn)權(quán)房有幾種形式?:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-19 10:09:02
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圣運律師
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北郊新樓盤拆遷補償,小產(chǎn)權(quán)房一般有幾種形式,1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房，就是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房，也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將

北郊新樓盤拆遷補償，小產(chǎn)權(quán)房有幾種形式?:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、北郊新樓盤拆遷補償,小產(chǎn)權(quán)房一般有幾種形式

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房，就是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房，也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。3、軍產(chǎn)房，即是在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

一、有預售證就是大產(chǎn)權(quán)嗎

1、房子有預售許可證不一定是大產(chǎn)權(quán)。

2、大產(chǎn)權(quán)房是對于小產(chǎn)權(quán)房的名詞，即購房者同時擁有《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。可以合法的進行二手房交易，具有占有、使用、收益和處分四項完整的權(quán)能的房產(chǎn)。

相關(guān)說明：

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)，一般表現(xiàn)為擁有五證：

1、《國有土地使用證》，有國土資源和房屋管理部門核發(fā)。是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證；

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，由規(guī)劃委員會核發(fā)。是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，由規(guī)劃委員會核發(fā)。是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；

4、《建筑工程施工許可證》，由建委核發(fā)，為開發(fā)商具備開發(fā)建設(shè)商品房的憑證；

5、《商品房預售許可證》，由國土資源和房屋管理部門核發(fā)，為開發(fā)商具備樓盤預售資格的法律憑證，未取得《商品房預售許可證》不得銷售商品房。

二、可以買賣小產(chǎn)權(quán)房嗎

一、所謂小產(chǎn)權(quán)房就是只擁有房屋的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效，應該分情況討論。

(一)合法小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同有效。

這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓。

(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力待定。所謂違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設(shè)，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。

三、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設(shè)。

一旦違法小產(chǎn)權(quán)房被依法強制拆除或者沒收，購房者將無法獲得任何補償，面臨血本無歸的巨大風險。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務院制定。

二、小產(chǎn)權(quán)房有幾種形式?

小產(chǎn)權(quán)房一般有四種形式：①開發(fā)商或單位直接在鄉(xiāng)村購買的農(nóng)村集體土地上開發(fā)的房屋;②鄉(xiāng)或村自行在其所屬區(qū)域的農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)的房屋;③農(nóng)村鄉(xiāng)或村一方出土地，開發(fā)商出資金聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的房屋;④100-300平米不等的二層小樓加塑料大棚、獨門獨院的“生態(tài)山莊”、“科技園”類的房屋。鑒于農(nóng)村宅基地屬于集體所有，因此，在宅基地上興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能賣給城市居民。同樣，城市居民也無權(quán)購買集體所有制土地上的建筑，何況集體所有制土地上的建筑不是商品房，即便購買也無法獲得《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》等合法手續(xù)。

一、購買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦

購買了小產(chǎn)權(quán)房的處理方式：

1、若已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，且該房屋系在集體土地上建設(shè)，購房者非當?shù)鼐用瘢梢哉埱蠼獬贤⑼嘶匾阎Ц兜馁彿靠睿?/p>

2、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以居住或者出租，或者出售給有當?shù)貞艨诘木用瘛?/p>

一、購買小產(chǎn)權(quán)房的流程如下：

1、看房。買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費用都歸買方支付；

2、查檔。買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案；

3、簽合同。買賣雙方協(xié)商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同，支付定金給中介公司；

4、公證。賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委托擔保公司辦理相關(guān)事務；

5、資金監(jiān)管及貸款申請。買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號，買方及擔保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，約7個工作日左右。

6、贖樓。買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右；

7、房屋過戶。買方同擔保公司去深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心三樓簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個工作日；

8、繳費。買方同擔保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費領(lǐng)取房產(chǎn)證，擔保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；

9、交房。買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。

二、小產(chǎn)區(qū)房和商品房的區(qū)別如下：

1、產(chǎn)權(quán)劃分的不同。小產(chǎn)權(quán)房只有部分產(chǎn)權(quán)，而普通商品房則擁有全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是強調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。其實小產(chǎn)權(quán)房只是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住，而對沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買。這個才是真正的小產(chǎn)權(quán)，其不合法且隨時會被強制拆除；

2、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的區(qū)別。國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)房，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。與一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，小產(chǎn)權(quán)房的價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，這也是小產(chǎn)權(quán)房價格低廉的主要原因。

二、無證房拆遷有補償嗎

無證的房屋并不一定就沒有拆遷補償?shù)模缬行┺r(nóng)村的房屋就沒有房產(chǎn)證的，但是屬于合法的建筑，就能獲得拆遷補償。以下無證的房屋可能獲得拆遷補償：

1.代代流傳下來的祖宅

現(xiàn)在很多地區(qū)都存在祖宅這一類的房屋，有的被征收房屋干脆是建于民國時期的。在當時那個年代，許多房屋都是一代一代繼承下來的，并沒有房產(chǎn)證一類的房契類證明存在。無論如何，我們不能要求那些和故宮、皇城相府幾乎同齡的建筑擁有所謂的“合法證件”。

2.農(nóng)村宅基地范圍內(nèi)自行建造的房屋

在上個世紀80年代之前，國家對農(nóng)村建房的要求并不是十分嚴格，建房辦理手續(xù)也比較簡單寬松，對房屋、土地確權(quán)方面很多都沒有做到位。因此，農(nóng)村還存在很多的無證房，只要是依法建造，獲得村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府某種形式批準的房屋，即使沒有產(chǎn)權(quán)證明，在征地拆遷時也應當給予合理的補償。

3.在合理范圍內(nèi)加蓋出來的農(nóng)村房屋

只要是在自家的宅基地上，沒有“出圈兒”“越界”，農(nóng)民經(jīng)向“村長”打招呼就自行加蓋二層、三層的情況是非常普遍的。毫無疑問，這類房屋并不構(gòu)成土地違法，也未直接影響鄉(xiāng)村規(guī)劃，那么在面臨征收時是應當給予一定的補償?shù)摹嵺`中一些地方存在只認一層，二層以上加出來的一律按違建論處的做法，實際上是沒有什么法律依據(jù)的。但需要注意的是，如果加蓋部分是違反消防安全法規(guī)的彩鋼板、泡沫填充房屋，那么被認定為違建是很難避免的事情。

4.棚戶區(qū)改造項目中的一些簡陋的房屋

這類房屋在建造時就是當事人為了生活所迫所建，改造項目的目的就是要提升其居住條件和生活質(zhì)量。對這類“棚戶”類房屋簡單的按違建認定，無疑是與其行政目的不相符合的。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第六十四條集體建設(shè)用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的用途使用土地。

三、小產(chǎn)權(quán)房的概念及特點

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，故又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。同時小產(chǎn)權(quán)房并非是一個真正意義上的法律術(shù)語，它只是一個描述性的詞語，是人們用于區(qū)分在國有土地之上建造的房屋和在集體土地上建造的房屋。故可以理解為，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，如國家把國有土地讓給開發(fā)商，開發(fā)商繳納一定的土地出讓金，再辦理合法的相關(guān)立項開發(fā)手續(xù)之后，向外銷售的房屋，由國家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。大產(chǎn)權(quán)房購買者享有房屋所有的權(quán)能。而小產(chǎn)權(quán)房，使用的是集體建設(shè)用地，國家并不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，僅有鄉(xiāng)政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特點

這幾年由于市區(qū)的房價快速增長使得房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化進程加快。那些地理位置較為偏僻，前幾年不大受人重視的地方，這幾年也陸續(xù)的搞起了房地產(chǎn)開發(fā)（但是其中很多都是所謂的小產(chǎn)權(quán)房）。與此同時，這幾年國家又大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，交通狀況極大改善，再加上價格低廉，所以一部分因為房價上漲而無法釋放的住房需求，自然流向了這些房子。在購房者當中絕大多數(shù)都是年輕人。

基于現(xiàn)實的情況，我認為，目前小產(chǎn)權(quán)房的特點主要表現(xiàn)為一下幾個方面：

1、價格便宜。西安眾多的小產(chǎn)權(quán)房樓盤大部分分布在南郊長安、北郊以及東郊的部分地區(qū)。且主要以普通商品房為主。目前，西安的小產(chǎn)權(quán)房項目均價在2800到3000元之間。這個價格僅為西安曲江、西高新等地區(qū)房價的35%到40%。

2、程序簡單。從買賣手續(xù)來看，不必繳納商品房買賣的契稅，即減少了購房成本，又簡化了購房手續(xù)。

3、使用成本低。根據(jù)實地了解來看，一般住戶的物業(yè)費、水電費、采暖費較市區(qū)來說，相對便宜。

小產(chǎn)權(quán)房同時也存在一些弊端：首先，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利不受法律保護。因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋是建立在集體土地所有的基礎(chǔ)之上。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，集體土地是不能進入土地一級市場進行交易的。在集體土地上建造房屋只能是解決本集體經(jīng)濟組織的成員的居住問題，如果向本集體外的成員銷售的話，不符合我國對宅基地使用主體資格的要求。與此同時，住建部曾明確表示，非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其合法權(quán)益將難以得到保證。將來如果產(chǎn)生房屋方面的糾紛，則購房者將缺少法律上的支持和依據(jù)。根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所使用的土地性質(zhì)，如果是占用耕地的話，有可能將面臨被拆除的厄運。其次，小產(chǎn)權(quán)房的交易會受到限制。由于小產(chǎn)權(quán)房一般由開發(fā)商與村委會合作，或由村委會單獨開發(fā)，因使用的土地是集體所有的，故由鄉(xiāng)政府自制頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就不能獲得住建部頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，當然也就不能上市交易了。最后，從物業(yè)管理水平來看，其管理水平不是很高。因為小產(chǎn)權(quán)房一般都在城市的邊沿，各項基礎(chǔ)設(shè)施都有待進一步提高，而負責物業(yè)管理的公司一般都是鄉(xiāng)村自建的。其人員也大多數(shù)未接受專業(yè)的培訓，實質(zhì)上，這些公司的設(shè)立實質(zhì)是重在解決村里剩余勞動力的問題。基于此，這里的物業(yè)管理水平并不高。

四、小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

法律分析：①小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)，個人并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。②個人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。大產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)讓，沒有時間上的限制。③小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。

④購買小產(chǎn)權(quán)房后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進行使用、或轉(zhuǎn)讓，不用補繳任何費用

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第三百六十一條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應當依照土地管理的法律規(guī)定辦理。

五、在我國小產(chǎn)權(quán)房什么意思

法律分析：小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第十二條土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。