一、大寶拆遷補償款,還60萬房貸利息57萬不實!看懂等額本金、等額本息如何選

隨著“提前還款潮”的蔓延，不出意外，近日已經(jīng)蔓延到該老師周邊了。

大多數(shù)人對于按揭的認識只停留在“我貸了多少錢，需要還多少年”身上，對于其他的賬目估計就不太清楚了。

對于按揭這筆賬，今天筆者再跟大家簡單盤一盤，免得大家到時候嚇一跳。

不多比比，直接上例子。

購房者趙大寶為了娶媳婦，購置新房向銀行貸了100萬，利率4.3%，貸款期限30年。

其中按揭形式有2種可以選擇，

等額本息：每月還款金額固定，其中前期還的利息偏多，本金偏少；

等額本金：每月還款金額逐漸遞減，其中前期本金偏多，利息偏少。

看這種解釋大伙兒應(yīng)該覺得比較抽象，那我們直接上賬單，等額本息方式如下圖

每月還款4948.71元，30年連本帶利共還款178.15萬元。

有人問怎么要還這么多利息，其實原因很簡單，就是因為前期還款金額少，而這意味著更高的杠桿。

還款第15年是個利息與本金的分界線，還款期進入第16年時，才是真正還本金的時候。

二、等額本息還款本金和利息的比例

法律主觀：什么是等額本息還款法?等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，和等額本金是不一樣的概念。每月還款額計算公式如下：[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]舉例：假定借款人從銀行獲得一筆20萬元的個人住房貸款，貸款期限20年，貸款年利率4.2%，每月還本付息。按照上述公式計算，每月應(yīng)償還本息和為1233.14元。上述結(jié)果只給出了每月應(yīng)付的本息和，因此需要對這個本息和進行分解。仍以上例為基礎(chǔ)，一個月為一期，第一期貸款余額20萬元，應(yīng)支付利息700元(200000×4.2%/12)，支付本金533.14元，仍欠銀行貸款199466.86元;第二期應(yīng)支付利息(199515.67×4.2%/12)元。注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。等額本息適合的人群等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

法律客觀：《民法典》第六百六十八條借款合同應(yīng)當采用書面形式，但是自然人之間借款另有約定的除外。借款合同的內(nèi)容一般包括借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條款。第六百七十四條借款人應(yīng)當按照約定的期限支付利息。第六百七十五條借款人應(yīng)當按照約定的期限返還借款。第六百七十六條借款人未按照約定的期限返還借款的，應(yīng)當按照約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。

三、等額本金和等額本息的利弊

等額本金貸款采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結(jié)算時刻，它只對剩余的本金（貸款余額）計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。

等額本息貸款采用的是復(fù)合利率計算。在每期還款的結(jié)算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金（貸款余額）一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。

因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無法調(diào)整（或選擇）還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。

一、等額本息適合的人群

等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升；如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

等額本息計算器：等額本金法最大的特點是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少。

注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

二、什么是等額本息？

本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款額不變。

等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款（包括本金和利息）。

等額本息還款方式還款壓力均衡但需多支付利息，適合有一定存款，但收入可能持平或下降，生活負擔日益加重，并且無打算提前還款的人群。

四、還房貸是等額本金好還是等額本息好

法律主觀：不同的還款方式支付的利息各不相同，那么我們該怎么判定哪種方式更好呢？如果只看利息支出，那么最好的方式是不借款，利息支出為0，但在房價越來越高的情況下，能夠不貸款買房的人越來越少。既然要貸款，就必然要支付利息，多借自然應(yīng)該多支付利息。就拿兩種主要的房貸還款方式來看，為什么同樣的貸款年限、同樣的貸款金額，等額本金法支付的利息比等額本息法少呢？我們舉個簡單的例子來說明一下，假設(shè)貸款的本金為120萬元，貸款年限為20年，貸款利率為6％。用等額本金法還款，每月償還的本金為5000元，第一個月支付的利息為1200000×6％／12＝6000元，兩者相加為11000元。用等額本息法還款，每月的還款額為8597．17元，其中第一個月的利息與等額本金法相同，也是6000元（都是120萬元借一個月產(chǎn)生的利息）。等到第二個月的時候，情況就不一樣了，等額本金法還款后，貸款余額降至119．5萬元，第二個月支付的利息為5975元；等額本息法還款后，貸款余額119．74萬元，高于等額本金法的119．5萬元，因此，就必須支付更多的利息。從第二個月開始，等額本金法就因貸款余額較少而支付的利息也少。根據(jù)計算，不考慮提前還款的情況，20年時間等額本金法需要支付利息723000元，而等額本息法需要支付利息863321元，比等額本金法多支付約16萬元。但這多支付的利息完全是由于多借款造成的，只要后期采取提前還款的方式，完全可以把這些利息省出來。像你這種情況，采取等額本金法就不太合適，由于每月還款額不能超過收入的50％，采用等額本金法，你可以借到的房貸金額將大幅縮水。如果你的收入是17194．34元，剛好可以滿足用等額本息法借120萬元20年房貸的要求，用等額本金法你只能借93．79萬元，貸款縮水20多萬元，這對你買房是非常不利的。因此，我建議你采取等額本息法借款，今后錢多了，又希望少支付利息，可以提前還款。但我個人并不太贊成提前償還房貸，尤其是公積金貸款和首套房貸。因為，這些貸款都屬于長期的低息貸款，以后很難再借到，是非常寶貴的資源。如果提前還掉了，今后想再借錢，一是不一定借得到。二是借到的利率也會比較高，如果是民間借貸利率可能要超過10％，銀行借款利率也必定會上浮。三是還款期會比較短，房貸最長是30年，而其他貸款最長也只有10年，通常只能借1～5年。

法律客觀：《個人住房貸款管理辦法》第三十五條借款人有下列情形之一的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，對借款人追究違約責(zé)任：一、借款人不按期歸還貸款本息的；二、借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；三、未經(jīng)貸款人同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押的；四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查的；六、借款人與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；七、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質(zhì)押）的。

五、等額本金和等額本息的對比

等額本金和等額本息的區(qū)別如下：

1、每月的還款額有差別。

等額本金是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)；它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個月的還款額多

，然后逐月減少，越還越少。

等額本息是每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。

2、適合人群不同。

等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人。

等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升；如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

一、等額本金提前還款劃算嗎

在我國根據(jù)還款方式的不同，利息也是會有很大出入的，當然如果為了減少利息，可以選擇提前還款，不過所在地銀行關(guān)于提前還款也是有規(guī)定的，并不是提前的越早，利息就越少。

從節(jié)省利息的角度，采用等額本金合適。在我國通常情況下，提前還貸越早越合適，但銀行一般要求還貸滿一年才可以提前還款。

二、等額本金貸款還款的注意事項

1、申請貸款額度要量力而行、在申請個人住房貸款時，借款人應(yīng)該對自己的經(jīng)濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測、才可謹慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式，根據(jù)自己的收入水平設(shè)計還款計劃，并適當留有余地。

2、辦按揭要選擇好貸款銀行、銀行的服務(wù)品種越多越細，您將獲得靈活多樣的個人金融服務(wù)，以及豐富的服務(wù)與產(chǎn)品組合、要選定適合自己的還款方式、基本上有兩種個人住房貸款還款方式：等額還款方式和等額本金還款方式。

3、采用等額還款還款方式，還款額將保持不變（調(diào)整利率除外），方便還款，但支付的利息款較多；采用等額本金還款方式，每月還款額在逐漸減少。

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投稿：呂安

內(nèi)容審核：馮興元教授