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萬科拆遷征地補償標準，房地產開發成本如何控制:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-02-18 16:46:38
作者：
圣運律師
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萬科拆遷征地補償標準,淺談房地產開發成本控制,一、房地產開發成本的組成房地產開發成本大致可分為四大部分：一是建安成本，約占房地產總成本的50％；二是土地成本；三是配套設施費，主要是指水、電、煤氣、市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務

萬科拆遷征地補償標準，房地產開發成本如何控制:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、萬科拆遷征地補償標準,淺談房地產開發成本控制

一、房地產開發成本的組成

房地產開發成本大致可分為四大部分：

一是建安成本，約占房地產總成本的50％；

二是土地成本；

三是配套設施費，主要是指水、電、煤氣、市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施；房地產估價師考試

四是規劃設計費。

二、房地產開發企業的成本管理職責

一是根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，提交立項可行性報告，履行立項審批程序。

二是客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。

三是遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控，保證將成本控制在目標成本范圍之內。

四是正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

五是組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料，堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

六是熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。

七是定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓等。房地產估價師考試

三、房地產開發主要階段的成本控制。

一項目決策階段的成本控制。在做出決策之前，必須認真分析各種市場、技術及環境因素。新項目立項時須提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：成本費用估算和控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現安排；稅務環境及其影響；資金計劃；《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；投資風險評估及相應的對策；項目綜合評價意見等，資料的準確性是決策者做出決策的主要條件。

二規劃設計階段的成本控制。規劃設計對工程造價的影響程度達75％以上。因此，規劃設計階段工程造價的控制是關鍵，總體規劃設計方案（包括建造成本控制總體目標），應首先上報規劃設計方案聽證會進行審查，通過后進入下一設計階段。每一階段都須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

三施工階段的工程造價控制。施工階段所投入的資金量最大。有效地控制本階段的工程造價，主要應從以下幾個方面著手。

第一，把握好工程施工招投標，選擇施工工藝先進、報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業，鼓勵施工單位采用先進施工工藝，縮短工期。

第二，加強現場簽證的管理，杜絕行賄受賄等不良風氣，避免建設單位的現場管理人員違規簽證、簽證不及時及重復簽證等現象。同時，加強對簽證的監督與審核，要求所有的簽證必須由監理工程師核實后方可簽發。

第三，強化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會及處理技術問題、進度問題及其它重大問題等會議記錄，為避免索賠提供依據；另一方面，在處理索賠時應仔細研究合同中每一條款的內容，分清雙方的風險和責任，謹慎處理索賠，凡不屬于自己責任范圍內的，則概不得批準對方的索賠要求。房地產估價師考試

四竣工結算階段的工程造價控制。

一是嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。

二是檢查隱蔽驗收記錄及施工日記．確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。

三是落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序．是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。

四是按圖嚴格核實工程量。

五是嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。

二、房地產開發成本如何控制

中國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。十年前，深圳某知名房地產企業的董事長曾公開宣稱利潤低于40％的房地產項目不做，而現在利潤能維持在12％左右就算是好的項目了。早年由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓（如國土資源部第11號、21號、71號令等），對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式，房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求；使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。隨著中國加入WTO后房地產業的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內的一些集團型企業在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿等），房地產市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優勢，才有可能取得土地的使用權及開發權，成本控制不力的企業必將會被市場所淘汰。房地產微利時代的到來，房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。節省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講，對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。

三、房地產開發成本如何進行管理與控制

一、制定項目成本和期間費用計劃

房地產開發的成本管理為項目開發成本和期間費用兩部分，成本計劃應分為項目成本計劃和期間費用計劃。

(1)制定項目成本計劃。成本計劃通常經過確定總成本目標、成本逐層分解、成本估算，再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。

①通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標，項目批準立項后，該項目總投資目標可確定為項目總成本計劃目標，這種計劃總成本對以后每一步設計與計劃起著總控制作用。

②逐層分解總成本計劃目標。通常按項目結構對項目總成本計劃目標進行分解，將總成本拆分到各個成本對象，作為項目單元設計的依據或限制，對項目單元的功能、質量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中，應注意各成本限額之間的平衡，以保證項目成本在項目內的合理配置。這種合理配置是項目系統協調與均衡的保證，是實現項目總體功能目標、質量目標和工期目標之間均衡的保證。

③成本估算。隨著項目的深入、技術方案和實施方案的細化，可以按結構圖對各個成本對象進行成本估算，并以此估計值和限額值相比，結合具體情況對項目進行優化組合。

④調整成本計劃。通常按結構圖由下而上對成本估算進行逐層匯總，并與原成本計劃目標對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調整過程。

(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃成本的估算方法：

①歷史數據法是采用特定部門(學會、政府機關)公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算;

②定額資料法是按相應設計方案的圖紙計算工作量，套用相應定額單價，結合規定的收費標準和規定的計劃利潤，計算各種費用;

③合同價法是開發商在分析許多投標書的基礎上，選擇報價合理的投標人中標，雙方有可能再度商討(標后談判)，修改雙方價格后形成統一的項目成本，作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認，并作為項目結算的依據;

④詢價法是通過對項目的主要工程進行詢價，或由承包商或供應商對項目提出報價，然后在此基礎上進行綜合調整而估算的項目成本，并以此作為成本計劃的依據。

(3)確定項目的目標成本和責任成本。經過不斷調整的成本計劃，在不同階段均可作為確定項目目標成本的依據。可在此基礎上經過適當調整，確定目標成本。或者將這種成本計劃作為目標成本，成為成本控制的依據。

(4)制定期間費用計劃。在制定期間費用計劃時要注意以下3點：

①期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發總成本有重復的地方，但這并不矛盾。

②期間費用計劃要與開發企業的規模、項目銷售完成的進度相結合。

③要按企業經營管理的實際情況，確定恰當的營業費用計劃和管理費用計劃項目，并將確定的營業費用、管理費用總額在各項目內進行有效的分解，以提供各項管理活動詳盡的費用控制目標。

三、對開發的項目實行全過程成本控制

對項目開發的每個階段都實行成本控制。房地產開發項目成本控制是開發商對開發項目投資的有效控制，是房地產開發項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產開發項目的成本控制主要有以下幾個階段：

(1)項目策劃和投資決策階段。在該階段開發商必須對可能發生的成本進行總體控制。此階段應著重做好三方面的工作：搭建好有各類人員參加的策劃班子，完成投資決策階段的技術性工作;編制投資估算形成初步的成本計劃，并在此基礎上進行項目成本分析;在成本分析的基礎上，進行項目風險分析。

(2)設計階段的成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點，其對工程造價的影響在75%以上，一般采用限額設計方式保證有效的成本管理，并要著重關注兩個問題：要以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據;初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本，將施工預算嚴格控制在批準的范圍內，并加強設計變更的管理工作。

(3)動遷階段的成本控制。房地產開發如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構三方的相互制約，另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。

(4)招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質量將直接影響項目的成本管理和結算。

(5)施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務;熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環節作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算，復核工程付款賬單，嚴格經費簽證;注重合同的修改和補充工作。

(6)結算階段的成本控制。房地產開發結算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立結算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。

四、房地產開發成本與費用的構成

一、房地產開發成本共有八項：

1．土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆遷安置補償費。

（1）土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

（2）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。

3．前期工程費。前期工程費主要包括：

（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。

（2）“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

4．建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。

5．基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。

6．公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

7．不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。

8．開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。

二、房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：

1．管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3％左右計算。

2．銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

（1）廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；

（2）銷售代理費。約為銷售收入的1．5％一2％；

（3）其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。

五、房地產開發的成本構成

1、土地費用

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有了變化，必須通過招標、拍賣和掛牌才能得到。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20-50%，并有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費

前期工程費主要指項目開發的前期調研、策劃、規劃、設計費、可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。

3、建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指房屋建設過程中所發生的建筑工程費、設備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

4、市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校、幼兒園、醫院、居委會、派出所等)和各種營利性的配套設施(如商店、銀行、郵局、菜市場等商業網點)等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。

5、管理費用

管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

6、貸款利息

房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

7、稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(營業稅，城市維護建設稅和教育費附加)，契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等;另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。