萬科房屋拆遷補償標準,商業房地產的特點,(l)收益性。商業房地產的收益方式是多種多樣的。有的是業主自己經營，有的是出租給他人經營，有的是以聯營形式經營。(2)經營內容多。在同一宗商業房地產中，往往會有不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等
(l)收益性。商業房地產的收益方式是多種多樣的。有的是業主自己經營，有的是出租給他人經營，有的是以聯營形式經營。
(2)經營內容多。在同一宗商業房地產中，往往會有不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經營內容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。
(3)轉租經營多。商業房地產的業主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業主手上整體承租后，又分割轉租給第三者。因此，在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況。
(4)裝修高檔而復雜。商業房地產通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經營的商業用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應充分注意。
一、委托拆遷費標準
政府投資及公益性拆遷項目，委托拆遷費按建筑面積每平方米30元計取；商業開發拆遷項目，由拆遷人與委托拆遷單位協商議定。
房屋拆遷的補償方式
貨幣補償
貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：
市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。
產權置換
產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
產權置換分為兩種形式：
異地安置：是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。
附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。
結合型補償
顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。
由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。
二、房屋評估的方法有哪些
1、市場比較法
市場比較法說的通俗些，其實就是貨比三家，售房者想要對房子做出準確的定價，最基礎的辦法就是和類似房產進行比較。對于購房者來說，可以通過多看幾處住宅，然后在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的方法，從中挑選出自己最中意的一個。
2、收益還原法
收益還原法是指按照房地產未來的收益來估計房價的做法，首先要估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。
收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本，計算方法一般為房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
3、成本估價法
成本估價法是指建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價，成本估價法特別適用于房地產交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。
二手房的的價格按成本估價法進行計算，其公式為：房地產價格＝房地產重新建造完全價值－建筑物折舊
4、假設開發法
假設開發法經常被用于房地產開發項目的可行性分析，房產項目在被建設之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本，稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是預期的利潤。
對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。
商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。
一、國有出讓土地使用權轉讓
我國的國有土地使用權是可以轉讓的。
我國的土地制度實行雙軌制，即土地歸國有和集體所有。根據法律的規定房地產開發企業的開發用地必須是而且只能是國有土地，開發用地獲得的途徑主要有兩個：第一是通過協議出讓和招標、拍賣和掛牌的形式出讓取得；第二是從已取得國有土地使用權的開發企業或其他經濟組織處轉讓取得。
國有土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權或者隨地上建筑物、其他附著物通過出售、交換和贈與等方式轉移給他人的行為，包括國有出讓土地使用權轉讓和國有劃撥土地使用權轉讓兩種情況，其中通過國有出讓土地使用權轉讓的方式取得開發用地由于更能體現市場經濟資源配置靈活靈敏的特點，在房地產開發中逐漸成為房地產商“拿地”的普遍方法。
一、什么是商業地產？
商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。
二、商業地產的種類
第一類沃爾瑪模式。
這種模式比較典型的是業內所謂大腕萬達模式，這種模式在不同的城市郊區，進行大規模的拷貝，產品極其單一化，目標客戶極其準確，基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強制控制，并且有計劃的在郊區進行開發。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業，走的也是這個模式，這是第一類。
第二類百貨公司模式
談到百貨公司模式，即在同一個地域各種產品同時做，產品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統，每個城市都有城建系統，城建系統轉制過來開發公司，包括很多大型的開發公司都在走這種模式，這是第二類。
第三類是精品店的模式。
這類模式像萬通一直在拼命的推行這個美國模式，它這種模式主要干什么呢？主要在少數高端的市場進行精品店的經營，假如賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是精品店的總營業額和利潤是最高的，所以是走高端路線。
三、商業地產的模式
第一種是只租不售。
這一類通常把物業建成以后形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？是通過產權形成之后，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次經濟評估會是我們講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。
第二種是出售。
這種模式是商業地產最原始的模式，隨著商業地產逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。由于商業地產具有總價高、利潤率及開發風險較高、投資回收期長等特點，使有能力全額購買商業地產的投資者實在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項目上。這使得開發商在開發商業地產時不免會面臨兩難局面。一難是，開發的商業地產用于整體出售時，難找到買家，開發資金無法回籠；二難是，自己經營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項目的開發，影響整體運作。開發商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發經營模式上有所創新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。
第三種租售結合。
法律分析：商業地產與住宅地產的區別為產生的價值的差異：商業地產作為商業用途的地產，又稱商鋪房地產。商業地產不同于以住宅為主要功能的住宅房地產，通常用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等商業目的的房地產形式。住宅房地產被用作住宅，而不是企業。主要是一次性買斷，不是租賃。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第三百五十二條 建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但是有相反證據證明的除外。
第三百五十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但是法律另有規定的除外。
第三百五十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采用書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但是不得超過建設用地使用權的剩余期限。
第三百五十五條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
第三百五十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。
第三百五十七條 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。
第三百五十八條 建設用地使用權期限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依據本法第二百四十三條的規定對該土地上的房屋以及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。
第三百五十九條 住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
商住房與住宅房有什么區別？
（1）產權年限不同。因為商住樓屬于經營性用地，所遇不能享受“住宅用地土地使用年限為70年”的規定，只能擁有50年的土地使用權，土地使用年限屆滿之后可以向國家申請延長。純住宅70年產權，繳納一定費用，到期后自動續期。
（2）商住房不能落戶口，純住宅可以落戶。
（3）各項交易收費不同。商住房是商業用水，商業用電，不通燃氣。商業用房是指用于商業、工業、旅游、辦公、經營活動的房屋。交易契稅、物業、水電等等的價格商用都要比民用貴了不少。住宅契稅是房屋總價的1．5％，而商住樓是3％。還有，如果是按揭貸款的，利息不同，商住樓要高1％左右的利息，每個月要多交利息費用。商業用地（商住樓）全額按最高標準征稅，而住宅有很多稅費優惠。
（4）居住環境不同。商住房居住密度大，一般從7－20多戶都出現過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時間過長，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比純住宅高出很多倍。人多，背景復雜，所以環境很難保障。純住宅一般一層2－4戶居多，住著比較安靜，舒適度也大大提高。（拆遷房，限價房和經濟適用房除外）
（5）商住房幾乎沒有綠化和孩子活動區域，一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動，不過估計后期會成為堆放廢品和停自行車的區域。
一、小區商鋪土地使用年限是多久
純商鋪的土地使用權期限是40年，商住綜合的是50年。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他商鋪用地五十年。
40年產權的商鋪主要針對純商業地塊，我們地塊的用地性質是兼容住宅和商用的，但商鋪產權都是70年，因此可以放心。這種在住宅底下的商鋪，可以按照普通商品住宅的產權算。
同時這塊地的使用年限原本就是70年，不管上面蓋什么建筑，理論上商鋪的產權都可以拿到70年的產權證。所以，商鋪的產權一般都是40年的。
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投稿：孔建
內容審核：郭建煒律師
