租賃合同拆遷補償案例,以案說法 | 針對租賃期限超過二十年的土地/房屋租賃合同，如何在承租人與權屬人之間分配搬遷補償權益,根據現行《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)第七百零五條規定，租賃期限超過二十年的租賃合同(以下簡稱“長期租
根據現行《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)第七百零五條規定，租賃期限超過二十年的租賃合同(以下簡稱“長期租賃合同”)超過法定租賃期限(二十年)的部分無效。[1]但目前，我國土地及房屋租賃實踐中存在著大量租賃期限超過二十年的長期租賃合同。這類長期租賃合同的承租人在合同訂立后取得租賃標的(土地或房屋)的長期使用權，且大多已根據自身實際使用需要在租賃土地上新建房屋或對租賃房屋進行了裝修、改造等，以此形成了承租人對租賃土地或房屋長期、穩定的實際占有、控制及使用，并對于租賃土地或房屋的長期使用享有期待利益。因此，在城市更新、三舊改造、征收等實務中，長期租賃合同的承租人往往會主張其對租賃土地或房屋享有搬遷補償權益。雖然承租人并非權屬人[2]，但承租人所提出的搬遷補償權益主張往往影響清租、拆遷的進度和成本。
原《城市房屋拆遷管理條例》(現已失效)規定，房屋承租人在城市房屋拆遷中有訂立拆遷補償安置協議、獲得搬遷補助費、臨時安置補助費等權利，但未明確承租人可享有的搬遷補償權益份額或分配標準。該條例廢止后，現行《國有土地上房屋征收與補償條例》未明確規定承租人在房屋拆遷時的地位以及依法應當取得何種補償。筆者關注到，司法實踐中，存在法院認可土地或房屋長期租賃合同的承租人享有搬遷補償權益，并就承租人可享有的搬遷補償權益份額作出裁判。因此，本文擬從司法實踐的角度，探究司法裁判者對于前述問題的考量因素，并總結分配規則，以期為實務提供借鑒與參考。
關聯法條
《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日施行)
第一百五十六條 合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五百一十條 合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
《最高人民法院關于適用時間效力的若干規定》(2021年1月1日施行)
第一條 民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定。
民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。
民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。
第二十條 民法典施行前成立的合同，依照法律規定或者當事人約定該合同的履行持續至民法典施行后，因民法典施行前履行合同發生爭議的，適用當時的法律、司法解釋的規定;因民法典施行后履行合同發生爭議的，適用民法典第三編第四章和第五章的相關規定。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(1999年12月29日施行、2021年1月1日被廢止)
第二條 合同成立于合同法實施之前，但合同約定的履行期限跨越合同法實施之日或者履行期限在合同法實施之后，因履行合同發生的糾紛，適用合同法第四章的有關規定。
《國有土地上房屋征收與補償條例》(2011年1月21日施行)
第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
精選案例
裁判要旨:長期租賃合同約定有搬遷補償權益分配方案的，租賃期限超出二十年部分對應的分配方案無效，合同雙方應據此重新協商并調整分配。
案例一 廣州市白云區嘉禾街鶴邊村第一經濟合作社、廣州白云留香貿易有限公司與廣州市白云區鶴邊經濟聯合社、廣州市白云區人民政府嘉禾街道辦事處租賃合同糾紛
廣東省廣州市中級人民法院
(2012)穗中法民五終字第3230號
案情簡介
土地權屬人廣州市白云區嘉禾街鶴邊村第一經濟合作社(以下簡稱“鶴邊一社”，原審原告、上訴人)與承租人廣州白云留香貿易有限公司(以下簡稱“留香公司”，原審被告、上訴人)分別于1997年8月18日以及1997年12月5日簽訂《合同書》(一期合同)以及《合作協議書》(二期合同)，約定合作開發某地段，甲方(鶴邊一社)提供土地，乙方(留香公司)出資興建商鋪。一期合同約定建成后的商鋪鋪位甲乙雙方各擁有50%的建筑面積，甲方鋪位返租給乙方;二期合同約定由乙方每月繳交租金租用商鋪鋪位。兩份合同均約定租賃期滿后所有鋪位歸甲方所有(包括門窗、水電);在合作期間內，如遇國家建設征用土地，經營之日起五年內所有建筑物補償歸承租人，超過五年以上建筑物補償費雙方按使用年限折算分成，已使用年限部分歸權屬人，未使用年限部分歸承租人，征地補償歸權屬人所有。1998年7月10日，雙方簽訂《補充協議書》，約定《合同書》、《合作協議書》的合作期限為1999年2月1日至2024年1月31日止。合同簽訂后，雙方依約履行，留香公司按合同約定標準向鶴邊一社支付租金至2010年1月。
2010年，涉案場地因環境整治被征拆用作綠化用地。鶴邊一社、留香公司和嘉禾街道辦、鶴邊聯社(與嘉禾街道辦簽訂搬遷補償協議的主體)分別于2010年4月20日、2010年5月11日就鶴邊一社、留香公司之間如何分配補償款的問題共同簽訂《拆遷補償款分配協議書》、《第二期拆遷補充分配協議書》，約定首期補償款、建筑物及構筑物補償款、搬遷費及租金補償款的分配比例。后鶴邊一社起訴，請求法院確認鶴邊一社與留香公司簽訂的《拆遷補償款分配協議書》、《第二期拆遷補償分配協議書》、《補充協議書》無效，留香公司向鶴邊一社返還已領取的拆遷補償款。
裁判觀點
原審法院認為，由于《補充協議書》約定的25年合作期限超過了《合同法》規定的法定租賃期限，故超過二十年部分的約定應為無效。兩補償分配協議是以《補充協議書》為基礎簽訂，故兩補償分配協議中超過二十年部分的約定亦屬無效。但上述協議部分條款無效并不影響涉案三協議的整體效力。由于原分配方案的分配年限基礎(25年)已部分無效，故整個方案亦應據此重新調整。法院已對雙方的基礎協議作出判定后，雙方的協商前提基礎已經變化，故更應據此根據雙方各自利益及誠信的精神去重新進行充分的和實質性的協商。鶴邊一社要求法院在本案中逕行對雙方的應得補償款重新分配的訴請與雙方約定不符，不予支持。
二審法院認為原審判決認定事實清楚，適用法律正確，駁回上訴。
裁判要旨:土地租賃合同的租賃期限超過二十年部分無效，但可參照合同約定的搬遷補償權益分配方案確定地上建筑物拆遷補償款分配比例。
案例二 廣州市白云區人和鎮漢塘村紅星經濟合作社與廣州市白云區人和鎮漢塘經濟聯合社、廣州市白云區人和鎮漢塘村南田經濟合作社等土地租賃合同糾紛
廣東省廣州市白云區人民法院
(2017)粵0111民初849號
案情簡介
集體用地權屬人廣州市白云區人和鎮漢塘村紅星經濟合作社(以下簡稱“紅星合作社”，原告)與李桂強(被告之一)、李沛根于2005年10月1日簽訂《土地租賃合同》，合同甲方為紅星合作社，乙方為李桂強、李沛根，約定甲方將案涉土地出租給乙方用于投資建設倉庫、廠房等;租賃期限為30年;在合同期內，如遇國家征用該地，土地補償款歸甲方，建筑物補償款按30年比例分配，已使用年限屬于甲方，未使用年限屬于乙方;搬遷補償款全部歸乙方，該土地所種植果樹的補償歸乙方所有。上述土地租賃合同簽訂后，原告依約將土地交付被告使用;因未辦妥報建手續，被告未在土地上投資建設倉庫、廠房，土地仍保持原貌。
合同雙方曾因合同履行產生糾紛，原告于2013年提起民事訴訟，廣州市中級人民法院二審認定《土地租賃合同》有關租賃期限超過二十年的部分無效，但不影響其余條款的效力。后因項目建設，需要征收案涉土地。廣州市白云區人和鎮漢塘經濟聯合社(以下簡稱“漢塘聯社”)于2010年10月18日與李桂強簽訂《住宅房屋拆遷安置補償表》，確定李桂強可取得的地上建筑物、構筑物和青苗補償事宜。后原告起訴，請求法院判令漢塘聯社將安置補償款發放給原告，并支付利息。
裁判觀點
法院認為，對于涉案土地租賃合同中有關土地征收補償款如何分配的條款的法律效力應予認定。雖然涉案土地租賃合同的租賃期間超過二十年部分無效，但仍可參照合同約定的30年租賃期間確定地上建筑物拆遷補償款分配比例。按照李桂強與漢塘聯社簽訂補償表的時間作為實際使用年限，即為5年，因此拆遷補償款應由原告取得其中的六分之一，由李桂強和李沛根取得其中的六分之五。
裁判要旨:長期租賃合同雖約定有搬遷補償權益分配方案(即所有搬遷補償權益歸承租人享有)，承租人僅能按有效租賃期限(二十年)占總租賃期限的比例獲得相應的搬遷補償。
案例三 北京雁棲物流有限公司與北京市懷柔區雁棲鎮西柵子村村民委員會土地租賃合同糾紛
北京市第三中級人民法院
(2016)京03民終618號
案情簡介
2003年12月20日，北京市懷柔區雁棲鎮西柵子村村民委員會(以下簡稱“西柵子村委會”)與北京雁棲物流有限公司(以下簡稱“雁棲物流公司”)簽訂《房屋土地租賃合同》，合同甲方為西柵子村委會，乙方為雁棲物流公司。合同約定甲方將案涉土地及地上物出租給乙方，租期40年，租金共計40萬元，由乙方一次性交納。租賃期內，如遇國家政策性和他人征用此土地，房屋及其他財產時，所給與的經濟補償全部歸乙方自行處理，甲方不再享有。合同簽訂后，雁棲物流公司對水井、泵房進行了清理、維護，對原有建筑物進行了修繕、裝修，并新建了一些建筑物。
2012年，案涉租賃標的被列入拆遷范圍，西柵子村委會與雁棲物流公司于2012年4月24日簽署授權委托書，西柵子村委會為委托人，雁棲物流公司為受托人，約定授權受托人辦理拆遷過程中與該協議項下房屋及土地相關的全部拆遷補償、補助事宜，委托人與受托人自行處理相關權益的分配事宜。雁棲物流公司代西柵子村委會與拆遷人就案涉租賃標的簽訂了國有土地補償協議，協議約定西柵子村委會自行拆除地上物、交付土地后，取得土地補償款及地上物補償款，雁棲物流公司賬戶作為合同約定的收款賬戶。雁棲物流公司與拆遷人另行簽有一份補償合同，該合同約定的補償款中包括給付雁棲物流公司的拆遷工作配合獎。西柵子村委會起訴，請求雁棲物流公司返還補償款及拆遷配合獎。
裁判觀點
雙方簽訂的租賃合同約定了征地所得補償由雁棲物流公司享有，屬于通過合同約定對補償款的處理，不屬于對土地所有權或使用權的放棄。合同中關于補償款的約定不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。
《土地房屋租賃合同》約定雁棲物流公司一次性交納全部租金，取得四十年租期及租期內征收土地房屋的補償款的利益，未約定合同解除及租金的退還;故從雙方合同的意思表示來看，如遇征收土地，補償款歸雁棲物流公司，二十年租賃期限內未履行租期的租金也不需要退還。考慮到雙方簽訂的合同合法有效期只有二十年，西柵子村委會只能取得合同約定租金的一半，雁棲物流公司就作為合同對價之一的土地及原有地上物的補償款也不能全部享有，只能享有一半。因雁棲物流公司又加建了房屋，加建房屋與原房屋的補償款現已不能區分，本院酌情確定雁棲物流公司應返還原房屋、樹木、地下各種管道及其他設施補償款的其中一半;因雁棲物流公司對水井及泵房進行了維護、清理、修繕，本院酌情確定雁棲物流公司返還水井補償款26000元。另外，對于雁棲物流公司代西柵子村委會交納的相關稅費及滯納金，因雙方合同約定以一次性租金的方式將租賃期內的土地及房屋使用權、處分權給予了雁棲物流公司，故在租賃期內應當交納的稅費等，實際應由雁棲物流公司負擔，西柵子村委會不需給付雁棲物流公司墊付的稅費及滯納金。
裁判要旨:長期租賃合同雙方未對搬遷補償權益分配達成協議，法院根據租賃合同約定及公平原則，按約定租賃期限分配拆遷補償款，承租人已使用期間的補償費歸出租人所有，剩余期間的補償費歸承租人所有。
案例四 于懷琨與昆明市西山區官莊社區居民委員會租賃合同糾紛
云南省高級人民法院
(2018)云民再44號、(2015)昆民再終字第28號
案情簡介
1993年5月15日，昆明市西山區官莊社區居民委員會(以下簡稱“官莊社區居委會”，一審原告、二審被上訴人、被申訴人)與于懷琨(一審被告、二審上訴人，已故)就聯辦某配件廠簽訂《協議書》約定:原告以土地作為投資，廠房及設備投資全部由被告負責，聯辦期限為50年，自1993年12月1日起至2043年11月30日止。雙方在合同第六條、第八條約定，“六、本著來建去丟的原則，協議執行期內的各種不動產，期滿時無償歸甲方(官莊社區居委會)所有;八、協議期內，乙方(于懷琨)如需將廠房轉讓他人，須征得甲方同意，其轉讓增值部分，甲方占30%”。
2011年5月18日，基于市政府舊城改造的要求，涉案土地及地上建筑物被納入城中村改造工程，被告與案外人云南佳景房屋拆遷有限責任公司就地上建筑物的拆遷補償簽訂了征地拆遷安置補償協議，協議約定了房屋主體建筑物的補償款。2013年3月15日，原告與區人民政府簽訂了國有土地使用權收購補償協議，就涉案土地的收購補償達成一致。2013年7月22日，被告將涉案土地上建筑物交與了相關拆遷部門，該地上建筑物被拆除。原告官莊社區居委會起訴，請求法院依法判令被告支付房屋拆遷補償費。
本案共經過了一審、二審、再審以及檢察院抗訴再審程序。
裁判觀點
法院認為，《協議書》名為聯辦，實為租賃，官莊社區居委會將土地出租給于懷琨使用，按年收取土地使用費。《協議書》第六條、第八條分別對租期屆滿后和租期內承租人轉租盈利，出租人可以對地上建筑物、構筑物享有全部或部分財產權益作了約定，前述兩個條款是合同對價條款的有機組成部分。根據《中華人民共和國合同法》第六十一條，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。合同雙方未對租期內發生征地拆遷作出約定，故依法應按前述法律的規定，按合同有關條款，即合同第六條的約定，確定社區居委會應享有的份額。一審法院按雙方約定的50年租賃期限平攤拆遷補償款，被告已使用期間的補償費歸原告所有，剩余期間的補償費歸被告所有，雖適用法律不準確，但判決結果是正確的，也符合公平合理確定各方權利義務的原則，應予以維持。
實務簡評
從上述司法案例可以看出，即便長期租賃合同雙方就搬遷補償權益分配有所約定，法院并不一定完全根據雙方協商一致的方案進行搬遷補償權益分配。案例二中，權屬人向承租人出租土地，由承租人投資建設房屋并使用。法院認為，涉案土地租賃合同由于約定的租賃期限超過二十年而部分無效，但未直接否定合同約定的搬遷補償權益分配方案的效力，認為仍可參照合同約定的分配條款確定地上建筑物拆遷補償款分配比例。而在案例一中，權屬人向承租人出租土地，由承租人投資建設房屋并使用。法院認為，權屬人與承租人之間針對補償款自行協商訂立的分配方案是以租賃合同為基礎簽訂，作為分配方案基礎的租賃合同租賃期限超出二十年，超出部分對應的分配方案無效，合同雙方應據此重新協商并調整分配。但對于案例一中“超出部分對應的分配方案”如何確定，法院在裁判文書中未予展開。在案例三中，權屬人向承租人出租土地及地上物，法院認定租賃合同約定的租賃期限超過二十年的部分無效，長期租賃合同雖約定有搬遷補償權益分配方案(即所有搬遷補償權益歸承租人享有)，但承租人僅能按有效期(二十年)占總租賃期限的比例獲得相應的搬遷補償。即案例三中，法院認定租賃期限超過二十年的部分無效后，酌情對當事人約定的搬遷補償權益分配方案進行了調整。
綜合前述案例可以看出，就長期租賃合同中約定的搬遷補償分配方案是否可作為權屬人與承租人之間搬遷補償權益分配的依據，法院的觀點可分為兩種:一種觀點認為，長期租賃合同租賃期限超過二十年部分無效，不影響租賃合同雙方約定的搬遷補償權益分配方案的效力;另一種觀點認為，長期租賃合同的效力與搬遷補償權益分配方案的效力是密不可分的，搬遷補償權益分配方案并非承租人與權屬人之間搬遷補償權益分配的絕對依據，由于長期租賃合同租賃期限超過二十年部分無效，搬遷補償權益分配方案也應當進行相應調整。
其次，長期租賃合同雙方就搬遷補償權益分配方案無約定的，法院可以對合同進行解釋或適用公平原則，確定如何在權屬人和承租人之間分配搬遷補償權益。案例四中，法院適用《合同法》第六十一條[3]規定，結合合同約定以及公平原則，認為按約定租賃期限分配拆遷補償款，承租人已使用期間的補償費歸出租人所有，剩余期間的補償費歸承租人所有。值得注意的是，盡管案涉合同超過二十年租賃期限的部分無效，但該案中的法院未限定承租人僅能享有二十年法定租賃期內對應的搬遷補償權益。當然，該案事實亦具有個案特殊性，但該案法院的認定思路對于如何在無約定的情形下確定長期租賃合同雙方的搬遷補償權益分配仍具有一定參考價值。
筆者認為，關于租賃期限超過二十年的土地/房屋租賃合同，法院在承租人與權屬人之間分配搬遷補償權益時，除了考慮雙方是否約定有分配方案外，還應結合長期租賃合同的租賃期限、合同訂立背景、合同實際履行情況、租金給付情況，以及承租人是否裝修、改造租賃標的，承租人是否新建地上建筑物、合同是否約定租期屆滿后新建建筑物所有權歸屬等因素進行衡量。
專業建議
對承租人與權屬人而言，建議盡量避免采取直接或間接形式訂立租賃期限超過二十年的長期租賃合同。已經訂立了該類長期租賃合同的，由于搬遷補償權益分配方案系法院在審理此類案件中的重要考慮因素，建議合同雙方就租賃土地或房屋的搬遷補償權益分配方案予以明確約定，并盡可能具體到搬遷補助費、臨時安置補助費、停工停業補助費、拆遷工作配合獎勵金、土地或建筑物的貨幣補償款等等，并明確約定具體分配比例及計算方式，以避免由于無約定或約定不明而增加訴累，影響自身權益的實現。
對市場改造主體而言，由于租賃期限超過二十年的長期租賃合同部分無效導致承租人與權屬人的合同權利義務處于不確定狀態，其涉及的搬遷補償權益如何分配的問題，也是城市更新、三舊改造、征收等工作中的一個難點。鑒于司法實踐中存在肯定承租人有權取得搬遷補償權益的觀點，針對存在租賃情況的被搬遷房屋或土地，建議關注承租人與權屬人之間就搬遷補償權益分配是否存在約定，參考司法裁判案例使用的分配規則開展搬遷補償工作。
[1] 《民法典》于2021年1月1日施行，《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)及有關司法解釋同日廢止。根據《最高人民法院關于適用時間效力的若干規定》第一條、第二十條，由《民法典》施行前的法律事實引起的糾紛或因民法典施行前履行合同發生爭議的，適用《合同法》及《民法典》施行前有關司法解釋的規定;法律事實持續至民法典施行后或因民法典施行后履行合同發生爭議的，適用《民法典》的相關規定。截至本
在租賃土地上建房租期滿后房屋所有權歸承租方。依照租賃土地所在的土地市場來劃分，土地租賃可分為國有土地租賃與土地使用權的出租。前者屬于土地租賃一級土地市場，1后者屬于二級或三級土地市場。原則上，依照我國法律規定，目前土地租賃市場只有這兩種方式，但是在實務操作中，經常出現經濟組織直接承租農村集體土地或者國家劃撥用地的情況，為了明晰其中的法律關系及風險，下文也將對這種情況進行扼要討論。本文將以我公司為承租人，分三個部分三種情況討論“租賃土地上建房的房屋所有權問題”。第一部分將討論我公司直接租賃國有土地使用權的情形，第二部分討論我公司承租他人之土地使用權，第三部分討論我公司租賃農村集體土地使用權或劃撥國有土地使用權的情形。國有土地租賃即國有土地使用權的租賃。它作為國有土地有償使用方式之一于1年《土地管理法實施條例》中得到確定，具體指：“國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為”。國有土地租賃所要解決的特定問題主要是城市大量原有行政劃撥用地如何擴大到有償使用的范圍，多用于原劃撥用地發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的情形。公司通過租賃國有土地使用權的方式開展業務，可以省去如今買地的重金投入，在期限上也比買地靈活，可以為公司的投資降低不少風險。在這種土地租賃形式下，國家當然擁有土地所有權，土地使用者即承租人直接從國家即出租人手中租賃國有土地使用權，依法取得土地的占有、使用、收益及部分處分權（在城市用地1注意：國有土地租賃市場上的土地不僅僅包括原有的國有土地，還包括由政府征收或征用農村集體用地而將其轉為國有的土地。鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設；建設用地，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。2004年《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。建造房屋以作商用，那么，所建造的房屋必然為違章建筑。現在國家對于違章建筑并非一味的拆除，企業可以與政府協商，讓政府先對違章建筑進行評估，如果通過審批等程序可以繼續留用的，則企業可以補齊相關手續，使房屋建造程序合規，最后就能取得房屋所有權。當然，這種情況，企業也會面臨一些罰款。如果不要求完全合規，企業就應該做好準備承擔違章建房下可能產生的風險，準備好一切應訴可能需要的材料，收集好相關證據，爭取不產生更大的損失。租賃劃撥國有土地使用權的情形跟租賃農村集體所有土地使用權的情形相似，在此不再贅述。我國現階段的房地產市場十分復雜，雖然國家這幾年已經出臺了很多相關的法律規范，但國家成立時間尚短，舊有土地遺留問題紛繁復雜，各種各樣的問題都無法在短時間內予以快速解決。我公司面對這樣的市場，盡量做到各類手續合規自然是長遠之計，這樣不僅有利于我公司的規范化發展，也可以減小由于不合規引起的商業或訴訟風險。當然，從另一個角度來說，正是因為市場不完善，法律規范不齊全，管理不合理，從商業的角度看，我公司在商業進展中便有了一些回旋余地可以靈活施展。這種情況下，我公司法務就需要配合公司業務部門做好風險預防與防范工作。
法律分析：
1.支付租金.
2.按照約定的方法使用租賃物.
法律依據：
《中華人民共和國民法典 》
第七百二十一條 承租人應當按照約定的期限支付租金。. 對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付；租賃期限一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付。.
第七百二十二條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第七百零九條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。.
法律分析：
租賃期滿后，承租人不及時返還所租房屋的行為屬于違約行為，出租人因承租人違約而受到的最直接的損失即房屋進入租賃市場后可獲得的租金收益。如果按原租賃合同約定的租金標準來確定逾期騰房的占有使用費，其依據是認為原租賃合同約定的租金標準與出租人的損失相當，且合同約定的租金標準明確，有利于法院判斷掌握。但原租賃合同約定的租金雖然是合同雙方真實意思表示，該意思表示的效力范圍只是在原合同期限內，合同期滿，雙方基于合同產生的租賃關系也歸于消滅。在雙方沒有達成新的合意的情況下，如果適用原租金標準來確定房屋占有使用費，在當今房屋租金價格不斷上漲的市場形勢下，雖然承租人不按時返還房屋構成違約，卻無需按租賃期滿后上漲的租賃市場價格支付租金，這樣就獲得了比按時返還房屋更大的經濟利益，其導致的社會效果可能是更多的承租人會選擇違約，等于變相鼓勵了不誠信行為，違背了側重保護守約方的司法政策。租金是一個變動的價格，因此只有以違約期間同類地段同類房屋的市場租賃價格來確定占有使用費，才能夠起到補償出租人損失的作用。
法律依據：
《中華人民共和國民法典》
第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。
第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。
第七百一十五條 承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。
租賃期間內若遇到政府拆遷而承租人增加的房產賠償歸誰
房屋征收方案進行公告后，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋進行調查，增加的房屋是不能獲得經濟補償的，按調查結果進行補償。
相關法律規定
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十五條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
第十六條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的，不予補償。
房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
●租賃合同拆遷補償案例分析
●租賃合同拆遷補償案例范文
●租賃合同拆遷補償條款
●租賃合同拆遷補償案例最新
●租賃合同約定拆遷補償
●租賃房屋拆遷補償協議
●租賃拆遷賠償
●租賃期間拆遷合同
●房屋租賃合同 拆遷條款
●租賃期間拆遷補償
●無效租賃合同拆遷補償，租賃合同如何約定拆遷征收補償:今日拆遷補償法律在線咨詢
●租房協議如遇拆遷如何補償，租賃合同如何約定拆遷征收補償:今日拆遷補償法律在線咨詢
●租賃戶拆遷補償合同模板，租賃合同中的拆遷補償怎么規定:今日拆遷補償法律在線咨詢
●私對公租賃合同拆遷補償，在房屋征收拆遷中，對公房承租人如何補償安置:今日拆遷補償法律在線咨詢
●租地拆遷補償合同模板，土地租賃合同中承租人死亡合同是否有效:今日拆遷補償法律在線咨詢
●租賃公司被拆遷補償，租賃合同如何約定拆遷征收補償:今日拆遷補償法律在線咨詢
●租賃合同到期拆遷補償，租房合同沒到期房東讓搬走怎么賠償:今日拆遷補償法律在線咨詢
●怎樣解決集體土地租賃合同糾紛，如何解決集體土地租賃合同糾紛:今日征拆法律知識更新
●如何解決集體土地租賃合同糾紛，怎樣解決集體土地租賃合同糾紛:今日征拆法律知識更新
●深戶紅本拆遷補償，深圳入小學租賃合同有效期要求 法律問題:今日拆遷補償法律在線咨詢
●關于拆遷補償的租賃合同，租賃合同如何約定拆遷征收補償:今日拆遷補償法律在線咨詢
●廠房到期拆遷補償，工廠租賃合同到期后拆遷賠償是怎么回事:今日拆遷補償法律在線咨詢
●租約未到期拆遷補償申請，拆遷導致租賃合同終止違約金承租人能獲得補償嗎:今日拆遷補償法律在線咨詢
●拆遷評估合同模板怎么寫好，如遇拆遷租賃合同怎么寫才有效果:今日拆遷評估法律知識更新
●拆遷評估合同怎么寫的范本，酒店租賃合同中拆遷補償怎么填:今日拆遷評估法律知識更新
●租賃性房屋拆遷補償征收，租賃合同如何約定拆遷征收補償:今日拆遷補償法律在線咨詢
●房租拆遷補償合同，房屋租賃合同如遇拆遷怎么辦:今日拆遷補償法律在線咨詢
●租賃合同 拆遷補償條款，租賃合同如何約定拆遷征收補償:今日拆遷補償法律在線咨詢
●拆遷評估合同怎么寫的范本，酒店租賃合同中拆遷補償怎么填:今日拆遷評估法律知識更新
●房屋租賃合同拆遷補償條款，租賃合同如何約定拆遷征收補償:今日拆遷補償法律在線咨詢
文章來源參考：【頭條】，租賃合同拆遷補償案例范文本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：任安文
內容審核：張小華律師
