一、獲得高額拆遷補償訣竅,二手房過戶交易流程五步走

二手房過戶交易流程：

【第一步】房屋測繪

對房屋進行測繪后，買賣雙方要找有資質(zhì)的評估公司對房屋進行價值評估。這時要提供測繪報告,買賣雙方身份證明材料，手章，房產(chǎn)證原件、復(fù)印件等。評估公司按房屋評估價值的百分比進行收費，最低300元。一般3個工作日左右能給出評估報告。

【第二步】價值評估

對房屋進行測繪后，買賣雙方要找有資質(zhì)的評估公司對房屋進行價值評估。這時要提供測繪報告,買賣雙方身份證明材料，手章，房產(chǎn)證原件、復(fù)印件等。評估公司按房屋評估價值的百分比進行收費，最低300元。一般3個工作日左右能給出評估報告。

【第三步】辦理交易過戶手續(xù)

買賣雙方當事人需要到市行政服務(wù)中心三樓市住建局6號窗口簽訂買賣契約。提供材料包括房產(chǎn)證原件、復(fù)印件兩份，雙方身份證原件、復(fù)印件兩份，測繪報告原件、復(fù)印件兩份，評估報告復(fù)印件兩份，雙方手章。9個工作日后，由本人持受理通知單領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓確認表。

【第四步】申領(lǐng)唯一住房查詢函

開家庭唯一住房證明須先到市行政服務(wù)中心二樓地稅契稅窗口申請領(lǐng)取許昌市區(qū)購買家庭唯一住房查詢函。申領(lǐng)查詢函要提供買賣契約原件、評估報告原件、上手完稅發(fā)票復(fù)印件、測繪報告原件及復(fù)印件、戶口簿原件及復(fù)印件、買賣雙方身份證原件及復(fù)印件、購房人婚姻狀況(結(jié)婚證、離婚證、未婚證明)原件及復(fù)印件。

【第五步】對家庭成員進行查詢

當事人領(lǐng)取許昌市區(qū)購買家庭唯一住房查詢函后，要持該查詢函和家庭成員身份證明(戶口簿、身份證、結(jié)婚證、單身證明、離婚證明、未婚證明等)分別到市住建局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處和市房產(chǎn)交易中心進行查詢，以上兩部門憑此函出具書面查詢結(jié)果。這項查詢結(jié)果的辦理期限為3個工作日。

一、辦房產(chǎn)證需要什么材料

房屋購銷合同原件以及補充合同原件。房屋購買銷售統(tǒng)一原件。房屋的外業(yè)測繪調(diào)查表以及分層分戶平面圖原件。（如果房屋測繪報告為舊格式的，則還需要出具竣工驗收單以及填寫市房地產(chǎn)登記申請書，新格式只需要提供房屋的外業(yè)測繪調(diào)查表以及分層分戶平面圖原件就可以了。）完稅憑證（契稅繳款書）。房屋購買人如果已經(jīng)結(jié)婚了，這樣就需要房屋買賣雙方帶上身份證復(fù)印件，還需要帶上房屋買賣雙方身份證進行校驗。房屋購買人如果已經(jīng)結(jié)婚了，房屋購買人需要帶上房屋購買人的婚姻證明復(fù)印件，還需要帶上結(jié)婚證的原件用來校驗。房屋買賣雙方如果任何一方不能親自到場辦理，則需提供私章；如果委托辦理房屋房產(chǎn)證第三方代辦，則需要同時提供房屋購買者夫妻雙方私章。房屋購買者如果是單身人。房屋購買者的身份證復(fù)印件。房屋購買者的戶口簿或者戶籍證明復(fù)印件。

二、二手房交易過戶流程和注意事項

（一）出售房地產(chǎn)審計

注意事項：擔(dān)心有缺陷的房子購買房地產(chǎn)，是買家的主要原因并非獨立的交易。但是做準備工作的，這個問題將不是問題。首先，應(yīng)該仔細檢查房地產(chǎn)的所有者許可，關(guān)注房地產(chǎn)執(zhí)照是由幾個人簽名。如果有兩個人，在后面的合同簽署需要兩個人的名字；其次，看房子當相關(guān)的憑證，如購買發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、支持證據(jù)初步認可房產(chǎn)的所有權(quán)。

（二）交定金和簽合同

注意事項：好房子，確定房產(chǎn)，定金是理所當然的事。但不要忽略這個支付定金的訣竅。具體的方法是：買家和賣家銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，同意在交易中心完成交付過程中，給到賣方的帳戶。

（三）首付和金融監(jiān)管

注意事項：除了產(chǎn)權(quán)，第二個需要擔(dān)心的主要問題是資金的監(jiān)督和控制。事實上，金融監(jiān)管已成為系統(tǒng)，雙方依照本法規(guī)定做，風(fēng)險很小。是否的方式交易，付款必須放在銀行監(jiān)管。具體操作是：賣方和買方資金監(jiān)管的銀行簽署了一項協(xié)議，然后每個銀行開戶，同意買家轉(zhuǎn)讓完成后，得到新的房產(chǎn)證，支付給賣方。如果成功完成交易，銀行會把錢給賣家，如果出現(xiàn)在中間的終止交易，買方的定金打回。銀行提供這種服務(wù)，一般將收取一個監(jiān)管費500元，但如果你通過抵押貸款銀行資金的監(jiān)督和控制，你可以節(jié)省錢。平的角度考慮，銀行需要買方和賣方在簽署貸款監(jiān)管協(xié)議簽署第一，此類貸款買家和賣家不需要去銀行，也可以避免買家不的時候貸款給賣方帶來了麻煩。

（四）簽訂銷售合同

注意事項：簽訂書面協(xié)議，最重要的要注意四個方面，房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價格、交易稅費和日期。每個人都應(yīng)該注意是明確的書面協(xié)議交易稅雙方如何分享。日期也是非常重要的，交訂金，轉(zhuǎn)讓、交貨時間，日期，確保交易的順利進行，如果不是一次性付款，買家還需要向銀行做抵押貸款。買方需要貸款申請到銀行，把原來的身份證，證明收入，銷售合同。直接向銀行申請貸款的客戶經(jīng)理，說做房地產(chǎn)抵押貸款，他會有所幫助。至于選擇銀行和中介人員建議，四大國有銀行，貸款額度將會更加放松工作效率會更高。至于利率是否能下降，各家銀行政策基本上是相同的，所以不需要更多的考慮。

（五）轉(zhuǎn)移和納稅

注意事項：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房產(chǎn)坐落的地方需要辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。雙方都需要把原來的身份證，房地產(chǎn)執(zhí)照最初的二手房的銷售合同。通用交付業(yè)主前可以收到允許銀行把監(jiān)管存款。

（六）后續(xù)事項

注意事項：一般涉及到財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，水，電，天然氣和其他，如果房地產(chǎn)室內(nèi)和家具，家電，我們必須驗證是否被替換或移除，交換鑰匙，正式完成交易。

一、二手房交易過戶需提交哪些材料

（一）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記報告原件

（二）申請人夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證原件及復(fù)印件（離婚的離婚證）

（三）單位的營業(yè)執(zhí)照、法人身份證（復(fù)印件）、法人授權(quán)委托書（蓋章）及委托人身份證（復(fù)印件）

（四）房屋買賣協(xié)議原件

（五）新疆增值稅發(fā)票（原件及復(fù)印件）

（六）契稅稅收憑證（原件及復(fù)印件）

（七）住宅專項維修資金專用手據(jù)（原件）

（八）原不動產(chǎn)權(quán)證（原件及復(fù)印件）

（九）買賣夫妻雙方到場簽字摁手印。

二、二手房交易費用有哪些

契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外）父母子女間贈與免契稅，買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；以下情況按照3%繳納：144（含144平）平方以上；買方不是首次購房；非普通住宅（商業(yè)用房）。營業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅，房產(chǎn)滿2年，按照5.5%繳納營業(yè)稅；房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率5.5%，商鋪差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率5.5%。個人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外），房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個人所得稅，賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納，商鋪按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率20%。其他費用相對較少：交易費：6元/平方*房屋平方數(shù)，工本費：一個證件80元；二個證件90，評估費：評估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）抵押工本費：100元（銀行貸款需要繳納）購房證明：20元一份一般需開3份。公證收費標準：300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費）。

三、二手房交易交易過戶流程是什么？

二手房交易過戶流程：

1、信息核對。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋產(chǎn)權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、簽合同。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、產(chǎn)權(quán)登記變更，發(fā)放貸款。對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、物業(yè)交割。買方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證、付清房款，賣方交付房屋并結(jié)清物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《不動產(chǎn)登記暫行條例》 第十五條 當事人或者其代理人應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請不動產(chǎn)登記。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》 第十四條 因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；

（五）不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

四、二手房過戶的交易流程

一、辦理過戶登記手續(xù)的條件：

1、持有房地產(chǎn)證的房屋出售，交易當事人應(yīng)當簽訂書面合同，并申報成交價格，到市房地產(chǎn)交易中心申請辦理交易過戶和登記手續(xù)，購房者領(lǐng)取房地產(chǎn)證。

2、若屬抵押（按揭）購房，在辦理交易過戶同時辦理抵押登記，核發(fā)《房地產(chǎn)他項權(quán)利證》給銀行。

二、二手房辦理交易需要繳交的資料；

（1）廣州市房地產(chǎn)證買賣登記申請表

（2）廣州市房地產(chǎn)買賣合同

（3）房屋買賣征詢意見通知（房屋屬共同共有或出租或房改房的）

（4）房地產(chǎn)證（如兩人以上共有，提交共有證）

（5）測繪分戶圖（按申請戶數(shù)）

（6）買賣雙方身份證明

（7）解困房買賣合同（屬解困房）

（8）地價評估答復(fù)書（未辦土地有償出讓手續(xù)的房地產(chǎn)）

出售或購房一方屬單位者，還須提供以下資料：

（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（2）法定代表人授權(quán)委托書

（3）法定代表人和代理人身份證明

（4）有關(guān)部門同意出售或購買的證明

屬抵押（按揭）購房者，還須提供以下資料：

（1）廣州市房地產(chǎn)他項權(quán)利登記申請表

（2）抵押物價值評估書或雙方確定價值協(xié)議書

（3）抵押合同和主合同

（4）主管部門或董事會同意抵押的證明

（5）金融機構(gòu)法人資格證明

（6）金融機構(gòu)法定代表人授權(quán)委托書

（7）金融機構(gòu)法定代表人和代理人身份證明

三、流程圖：

收件前，申請人到測繪部門辦理房屋面積測繪或轉(zhuǎn)繪，領(lǐng)取結(jié)果

申請人備齊資料到收件窗口申請登記

收件人員進行收件預(yù)審后立案受理，預(yù)約過戶時間，涉及抵押（按揭），同時受理抵押登記，核發(fā)《房地產(chǎn)申請登記回執(zhí)》。

辦案人員對資料進行審核，根據(jù)需要進行現(xiàn)場查勘和評估

申請人按預(yù)約的過戶時間，到過戶窗口領(lǐng)取繳款單，繳納有關(guān)稅費

申請人憑稅費發(fā)票到過戶窗口辦理交易過戶手續(xù)

申請人到發(fā)件窗口領(lǐng)取房地產(chǎn)證。屬抵押（按揭）同時領(lǐng)取他項權(quán)證。

四、辦理期限：

從收件窗口立案受理，領(lǐng)取《房地產(chǎn)申請登記回執(zhí)》之日計算10個工作日。（涉及其他登記業(yè)務(wù)合并受理的，相應(yīng)增加該業(yè)務(wù)辦理時間）

五、收費標準：

費用名稱

收費標準

備注

交易服務(wù)費

買方：3元／平方米

賣方：3元／平方米

穗價［2002］97號文

穗價［1999］217號，［2000］123號

粵價［1999］532號，［2000］163號

計價格［2000］595號

房屋所有權(quán)登記費

買方80元／宗，每增加一人加收10元

權(quán)利許可證照印花

買方：5元／本

房屋測量費

住宅用房：1．36元／m2

商業(yè)樓用房：2．04元／m2

多功能綜合樓用房：2．72元／m2

國測財字［2002］3號

房地產(chǎn)平面附圖轉(zhuǎn)繪

按房屋面積測繪收費標準的30％

另外，需到財政局繳契稅，到稅局繳印花稅、土地增值稅、個人所得稅

費用名稱

收費標準

備注

印花稅

買方：房屋產(chǎn)價的0．05％

賣方：房屋產(chǎn)價的0．05％

每宗房屋交易

契稅

買方：個人購買普通住宅按產(chǎn)價1．5％計收，其余按3％計收

每宗房屋交易

土地增值稅

賣方：具體標準由調(diào)房總站核定

房屋有增值部分

個人所得稅

賣方：具體標準由調(diào)房總站核定

房改房上市，未住滿5年

六、領(lǐng)證須知：

權(quán)利人（或合法代理人）持本人身份證件（原件）和已繳稅費收據(jù)（原件）及《房地產(chǎn)申請登記回執(zhí)》（原件）到發(fā)件窗口領(lǐng)證。領(lǐng)證時請仔細核對領(lǐng)取的權(quán)屬證明文件。

五、二手房交易過戶的流程

二手房買賣流程是指房屋所有權(quán)人通過買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權(quán)證》的房屋轉(zhuǎn)移給他人的過程。二手房買賣又稱存量房買賣，是買方通過交付房款，賣方將房屋交付給買家，并辦理過戶登記的過程。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

《民法典》第二百一十條不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。

國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

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投稿：金錦凝

內(nèi)容審核：黃旭暉律師