成都老小區改造拆遷補償,最新成都北改搬遷補償安置方案出爐這7個安置小區可選,火車北站舊改搬遷倒計時。 10月27日，成都首批城市更新項目——火車北站鐵路總部片區，搬遷補償安置方案出爐。 是選擇約2 5-2 8萬元 m2的
火車北站舊改搬遷倒計時。
10月27日，成都首批城市更新項目——火車北站鐵路總部片區，搬遷補償安置方案出爐。
是選擇約2.5-2.8萬元/m2的貨幣補償，還是安置房?
異地產權調換
7個安置小區可選
本次拆遷改造的范圍，位于金牛區鐵路總部片區，拆遷改造面積約28萬m2。
包括北站西二路西側片區、西一路88號片區和原路局二期片區，改造住宅戶數2990戶，企事業單位13所(以實際搬遷戶數為準)。
▲拆遷改造范圍
據協議搬遷公告顯示，本次城市更新項目的簽約期限為70天，自2021年10月29日至2022年1月6日止。
▲簽約進度圖
作為拆遷項目，大家最關心的是補償方案。
在這次協議搬遷項目中，被搬遷人可以選擇異地產權調換和貨幣補償兩種方式。
如果選擇房屋產權調換，在金牛區有7個小區可供選擇。
其中尚熙庭苑、花照云間、薛家觀邸三個小區為現房，鑫房名苑B區、鑫房名苑C區、鳳鳴梧桐、金橋春曉四個小區為期房。
▲安置小區位置示意圖
薛家觀邸在金牛區萬達廣場附近，周邊二手房均價1.1-1.6萬元/m2。生活配套比較完善，距離春熙路商圈也比較近。
花照云間和尚熙庭苑位于金牛區九里堤板塊，板塊內暫無新房在售，二手房均價1.2-1.5萬元/m2。旁邊是地鐵6號線金府站，附近有凱德廣場等，配套也可以。
鑫房名苑B區、C區和金橋春曉位于金牛區國賓板塊，板塊內在售新房有交投電建_悅瓏庭，清水均價2.1-2.4萬元/m2。
▲交投電建_悅瓏庭
鑫房名苑B區、C區和金橋春曉三個小區周邊已經發展成熟，生活氣息濃厚，且有地鐵2號線經過。
鳳鳴梧桐位于金牛區鳳凰山板塊，距離地鐵地鐵5號線直線距離1.3公里，周邊暫無大型商業，相比其他小區，位置要稍微差一點。
且鳳凰山板塊新房有佳樂云錦閣在售，精裝均價20860-28150元/m2。
▲現場實拍圖
關于安置房套型的選擇匹配，則是根據被搬遷房屋認定的建筑面積，對應下表選擇安置房:
貨幣補償
約2.5-2.8萬元/m2
若被搬遷人放棄異地產權置換，也可以選擇貨幣補償。
▲現場實拍圖
實行貨幣補償的，按照被搬遷房屋評估單價乘以被搬遷房屋產權證記載的建筑面積或實際測繪建筑面積確定，作為計算貨幣補償的結算依據。
據居民透露，貨幣補償費大概在2.5-2.8萬元/m2左右，但大多數被搬遷房屋面積較小，一般賠償不到200萬元。
此外，不論是異地產權調換還是貨幣補償，都有相應的政策性補償、補貼、補助、搬遷獎勵等。
▲兩種方式相關補貼
北門二環
周邊新房稀缺
鐵路總部城市片區城市更新項目位于北門二環位置，火車北站站前核心區。
片區多為老舊小區，街道上有各種小商販，很有老成都的感覺，但城市界面也比較差。
▲現場實拍圖
周邊有人北中央公園、金牛萬達廣場、龍湖上城天街、成都八中、人民北路中學、成都大學附屬醫院等基本配套，可滿足日常生活需求。
交通比較有優勢，開通的地鐵有1、5、6、7號線，還有正在建設中的18號線。
南北兩側的一環路和二環路，可以銜接成都目前所有的交通主干道。
▲鐵路總部片區及周邊配套圖
據房了解，周邊新房比較稀缺，唯一在售的樓盤是保利時代。
保利時代最后一批次368套房源已取證，精裝均價21000元/m2起，戶型建面約120-143m2，總價252萬元/套起。
在今年9月第二批次集中供地中，金牛區成功出讓23.8畝涉宅用地，被金牛國投拿下，限最高清水均價24800元/m2。
而二手房方面，房齡較久的樓梯房價在1.1-1.5萬元/m2左右，電梯房普遍在1.8-2.3萬元/m2。
如果按照2.5-2.8萬元/m2的貨幣補償標準來看，貨幣補償要比市場二手房高出不少，可以置換周邊面積更大的二手樓梯房。
買新房或二手電梯房的話，首付也是夠的。
總投資109億元
老破小煥發新生
鐵路總部片區屬于人北中央商務區。
按照城市功能定位，人北中央商務區將建成商務總部、現代商貿集聚的樞紐型中央商務區。
主要以總部經濟為龍頭，發展現代商貿、商務服務、新型房地產，中醫健康、文化創意等新興產業。
▲人北中央商務區
此次鐵路總部片區城市更新項目，實施范圍總面積約507.72畝，預估總投資109億元。
其中拆遷區域涉及土地面積約209.84畝，搬遷建筑面積約27.78萬m2。
未來這里將建設成都規模最大的9字形地下空間和國際級TOD立體樞紐區。
▲效果圖
除此之外，還將聚焦藝術、文創產業，打造“ 藝術主導+多元體驗+功能融合”的高能級新興體驗式時尚消費場景，形成約35萬平米產業載體。
打造繼金融城和東安湖之后，成都第三個具備CAZ(中央活動區)特點的體驗式商圈。
▲現場實拍圖
作為成都首批城市更新項目，且占據火車北站周邊核心位置，鐵路總部片區城市更新項目將帶動火車北站片區的更新改造。
法律分析：1. 耕地的安置補助費
（1）人均耕地1畝及1畝以上：年產值×征地面積×6倍。
（2）人均耕地1畝以下：年產值×應安置人口數×6倍。
2. 其他土地的安置補助費：按征收耕地安置補助費的一半計算。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
一、被拆除房屋及其附屬物的狀況：包括房屋的用途、產權歸屬、面積等；
二、補償方式：貨幣補償或產權調換；
三、產權調換房屋安置的標準、位置，臨時過渡方式及期限；
四、各種補償、補助費用概算；
1、被拆遷房屋補償。實行貨幣補償安置的，按照被拆遷房屋評估單價乘以被拆遷房屋所有權證記載的建筑面積確定。實行住宅產權調換安置的，被拆遷房屋和安置房屋按套內建筑面積和公攤面積分別調換，根據市場評估價結算套內建筑面積價差，拆遷人免收公攤面積補差款。
2、政策性補償：包括被拆遷人安裝電話、有線電視、寬帶、天然氣、電表和空調移機等政策規定的補償費用。標準如下：
電話移機：住宅58元／部，非住宅：158元／部
空調移機：200元／臺
有線電視遷裝：340元／戶
寬帶遷裝：320元／戶
一戶一表：1200元／戶
天然氣初裝費：3200元／戶
3、政策性補助：包括臨時安置補助費、停產停業經濟損失補助費和搬家補助費
臨時安置補助費：以被拆遷房屋每平方米建筑面積按地區類別標準付給被拆遷人。被拆遷住房建筑面積50平方米以下的，按50平方米計算。選擇貨幣補償安置的，一次性發放6個月。
停產停業經濟損失補助費：拆遷商業、辦公、生產用房等非住宅房屋，停產停業經濟損失補助費以市統計部門公布的上年度城區職工平均工資收入為準，由拆遷人按照被拆遷房屋社保部門核準的從業人員（不含臨時人員）支付。選擇貨幣補償安置的，一次性發放3個月補助費。
搬家補助費：住房按戶計算，每次1200元，實行過渡安置的，按2次發給；非住宅由拆遷當事人自行協商解決，協商不成的，由拆遷人負責搬遷。
4、政策性補貼：包括購房補貼和物管費補貼
購房補貼：選擇貨幣補償安置的，住宅按被拆遷房屋評估價的30％給予購房補貼；非住宅按被拆遷房屋評估價的20％給予購房補貼。
物管費補貼：對選擇產權調換或貨幣補償的被拆遷人，按普通商品房建筑面積90平方米、1元／平方米·月的標準一次性給予5年物管費補貼。
5、提前搬遷獎勵
拆遷人對提前簽訂拆遷安置補償協議、完成搬遷并交付被拆遷房屋的，可按項目拆遷工作實施方案給予不同檔次的戶獎，戶獎每戶不超過6萬元。選擇貨幣補償的，按被拆遷房屋建筑面積另給予每平方不超過500元的面積獎。
6、臨時建筑、違章搭建、無證房屋的補償。
法律分析：根據我國法律規定，需要具體情況具體分析，各地標準不一，詳情請咨詢當地拆遷部門。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。
第二十三條 對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第二十四條 市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
第二十七條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
法律分析:
具體情況具體分析。
棚戶區改造補償分為兩類：現金補償和房屋置換。房屋置換的補償含三種，
一就是你說的1：1.5的面積置換;
二是房屋重置成新價格，就是把你房屋這算成價格，這個和房屋的新舊、裝修、結構都有關系;
三是其他的搬遷獎勵。關于面積認定，你們當地的房屋征收辦法一定明確規定了這個，一般是按照某一年的土地分配額定的，就是有個上限。這個有可能會按照比例置換面積，以及一部分先進補償。請具體根據當地的政策和情況而定。
法律依據:
《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
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投稿：紀澤藝
內容審核：張曙光教授
