拆遷補償案例綜述,2021年度上海市房屋征收補償利益分割糾紛案件十大經典案例（五）,【案例五】:原告涂A等起訴被告涂B涂C涂D涂E涂F等共有糾紛一案 ——六兄弟姐妹對老宅的三次爭奪戰，居非混合房屋非居部分面積補償如何分配?[爭議焦
【案例五】:原告涂A等起訴被告涂B涂C涂D涂E涂F等共有糾紛一案
——六兄弟姐妹對老宅的三次爭奪戰，居非混合房屋非居部分面積補償如何分配?
[爭議焦點]:
1、私房非產權戶籍在冊人員應當如何安置?
2、居非混合房屋非居部分面積補償應如何分配?
[審理法院]:靜安區人民法院
[房屋性質]:私房
[律師代理]:原告方家庭
[案情簡述]:
上海市靜安區永興路某號系私房，產權面積80m2，其中居住部分建造面積55m2，非居部分建筑面積25m2。在征收之前已經經歷過兩次法定和遺囑繼承訴訟，第一次父親過世后，第二次母親過世后，最終按照法院的調解書達成產權按份共有，其中涂A占30m2，涂B、涂C、涂D、涂E、涂F各占10m2。系爭房屋有六兄弟家庭共計22個戶口，其中涂A、涂E、涂F家庭實際居住在系爭房屋，且底樓非居面積部分實際由涂A經營書店使用。
系爭房屋征收后，獲得征收補償款1000萬元，各方對征收利益分配無法達成一致。非居住產權人認為應當按產權份額分配，居住產權人認為應當考慮實際居住情況，在冊戶籍人員認為產權人應當給予安置，實際經營人認為非居部分面積及經營補償應當歸其所有。
各方爭執不休，原告涂A等遂委托“舊改征收律師再次提起第三次訴訟。
[一審判決]:
一審法院審理后認為，系爭房屋為私房，產權登記為涂A、涂B、涂C、涂D、涂E、涂F按份共有。私有住房的征收以產權平移為原則，本案中其余戶籍在冊人員亦對征收補償利益由各產權人取得無異議，故系爭房屋征收補償利益應在上述六位產權人之間予以分割。關于居住部分的征收補償利益，征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款后應當負責安置房屋使用人。征收時，系爭房屋由涂A、涂E、涂F家庭實際實際居住，故與實際居住相關的征收補償利益應用以保障涂A、涂E、涂F的居住利益，而居住部分的其余征收補償利益由各產權人按份取得。
至于非居部分的征收補償利益，雖各方均確認實際經營者為涂A，但并未一致確認非居部分面積單獨歸其所有，故非居部分因面積和因使用而取得的征收補償利益，本院綜合考慮產權份額、實際使用情況予以酌定。
綜上，本院酌定，系爭房屋征收補償利益中涂A應享有380萬元，涂E、涂F各享有160萬元，涂B、涂C、涂D各享有100萬元。
判決后，各方均未提起上訴，判決已經發生法律效力。
[典型意義]:
(1)關于私房非產權戶籍在冊人員的安置利益
2020年3月25日《上海市高級人民法院關于房屋征收補償利益分割民事糾紛研討會會議紀要》
【房屋使用人的利益保護】當事人是否可以依據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十四條“被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人”的規定主張其為被安置人并要求分割征收補償利益?
在私有房屋征收中，一般只有房屋產權人才是被安置人。對于房屋實際使用人，除非征收部門將其認定為被安置人，否則不屬于征收補償法律關系主體。而房屋實際使用人基于何種法律關系居住使用被征收房屋，不因征收關系而發生改變，即原房屋居住使用關系平移至安置房屋。
因此，征收補償關系中的被安置人以外的房屋使用人不能主張分割征收補償利益，其居住問題可基于原來法律關系如扶養、贍養等進行主張。
值得注意的是，上海高院上述口徑出來之后，改變了原有的私房征收利益審判分配原則，有利于非居住產權人，有損于居住產權人和實際居住戶籍在冊人員，解決了一些問題，但也產生了一些問題。
比如:某基層法院法官庭后發牢騷，撇去法官的身份，其也認為不公平，但中院就是這個口徑，她也無能為力;實務中，私房非產權居住人拖延搬遷，導致強拆;某基層法院法官拒絕把非產權在冊戶籍人員追加為當事人，要求另案起訴，造成訴累。等等。
《物權法》頒布之后，上海高院為了統一法律適用，對私房物權的權利保障無可厚非，但現有列入征收范圍的私房大部分形成于我國產權制度并未完善的六七十年代，那時候的私房有歷史形成原因，比如登記、翻建、重建等，與我國產權制度完善后形成的私房不可同日而語。因此，征收補償利益分配中一刀切過度強調產權保護的做法顯然會引發新的矛盾。
實務中，一些有智慧的法官尊重房屋來源、考慮歷史因素，運用公平原則予以酌情分配，值得點贊。
(2)居非混合房屋非居部分面積補償的歸屬
非居部分面積補償一般分為兩部分，一部分為非居面積補償，一部分為經營相關補償。
《上海市高院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》及《2011年上海高院動遷新政后動遷安置補償款分割糾紛研討會綜述》相關意見。
對非居住補償部分，利用該房屋進行經營的人是該房屋的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當多分。因拆遷造成停產、停業損失的補償歸遭受實際損失的經營人。
據此，非居部分面積補償除非有特別約定，否則一般由產權人按產權份額分配;而經營的相關補償，比如裝修、搬遷及停產停業補償等應歸屬實際經營人。
滬高法(2000)687號
1.本意見所稱房屋拆遷民事案件，是指拆遷人和被拆遷人之間因城市房屋拆遷而發生爭議，從而提起民事訴訟的房屋拆遷協議糾紛、要求安置補償糾紛，及要求拆遷賠償等案件。
未取得拆遷許可，由于村鎮建設等需要使用集體土地而發生的平等主體之間因拆除房屋引起的爭議，不屬于本規定所稱房屋拆遷民事案件。
2.在拆遷期限內，拆遷人起訴要求被拆遷人履行協議中關于搬遷義務的，應裁定不予受理或駁回起訴，并告知拆遷人根據拆遷有關法律規定，依程序向區、縣房管局申請限期拆遷，由區、縣房管局報請同級人民政府作出責令限期搬遷的決定。
3.在拆遷期限內，被拆遷人和拆遷人未簽訂拆遷協議，被拆遷人起訴要求拆遷人安置補償的，應告知其根據拆遷法律規定，申請房管部門進行拆遷裁決。
4.房屋拆遷民事案件由被拆除房屋所在地或被安置房屋所在地法院管轄。
5.審理中，對于涉及拆遷協議中未起訴的私房產權人、公房使用權人的，應將其列為第三人，但原告未就拆遷協議起訴，僅要求拆遷安置的除外。
6.拆遷人委托拆遷，被委托單位以自己名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議，由拆遷人承擔有關民事責任。
7.被拆遷房屋為共有產，拆遷人和部分共有產人簽訂協議，或部分共有產人以其余共有產人的被委托人身份簽約，其余共有產人要求確認協議無效，經審查委托關系不能成立的，應予支持;部分共有產人以個人名義簽約，并保證承擔法律后果，但無證據證明其他共有產人同意，其他共有產人要求確認協議無效并予以安置的，應予支持。
人民法院判決確認協議無效的，應同時判令返還財產或賠償損失，對被拆遷人提出要求安置訴訟請求判決支持的，應要求拆遷人提供相應房源，如拆遷人無房源的，可視情況參照貨幣化安置的有關政策規定，判決貨幣安置。對按規定可回搬安置，但拆遷人又無法提供房源的，可參照回搬地區的同類房屋，判決貨幣安置。
8.拆遷安置協議合法有效，但由于拆遷人的原因，致拆遷協議安置房源無法落實，應判令拆遷人另行提供房源安置或支付同等價值的貨幣。
9.私房所有人放棄保留產權，且戶口不在拆遷范圍內的，拆遷人就拆遷安置補償僅與私房所有人簽訂協議致引起訴訟的，協議中涉及拆遷補償部分有效;拆遷人就拆遷安置補償僅與房屋使用人簽訂協議致引起訴訟的，協議中涉及拆遷補償部分無效。
10.公房承租人與拆遷人簽訂拆遷協議侵犯其他使用人應有的被安置權，其他使用人起訴要求確認協議無效并要求安置的，應認定協議無效或部分無效，并判令拆遷人予以安置。
11.私房所有人和個體工商戶不一致的，私房所有人與拆遷人簽訂協議，處分個體工商戶的權利，個體工商戶就此起訴要求確認拆遷協議無效或要求安置的，應予支持。
12.私房所有人的子女、親屬或其他同住人非經私房所有人明確委托，以私房所有人的名義簽訂協議，或以自己的名義簽訂協議，處分私房所有人的財產并取得安置補償，私房所有人在知道自己權利被侵犯之日起二年內提出異議的，不以視為委托或授權為由駁回私房所有人的訴訟請求。
13.拆遷雙方在房屋拆遷裁決未撤銷的情況下，又簽訂拆遷協議，后以拆遷協議糾紛訴至法院，要求確認拆遷協議無效的，人民法院不以裁決未撤銷作為確認協議無效的理由。
14.拆遷雙方在拆遷期限屆滿后簽訂拆遷安置協議，引發糾紛訴至法院的，人民法院不以已過拆遷期限為由確認拆遷協議無效。
15.拆遷協議中明確不予安置或者未明確是否予以安置的被拆遷人提起訴訟，未要求確認協議效力，僅要求拆遷人進行安置的，審理中可就其應否安置作出判決，而不審查協議的效力。拆遷人因此而要求確認拆遷協議無效的，應告知其另行起訴。
16.拆遷協議當事人約定的違約金低于造成損失的，當事人請求人民法院增加違約金的，人民法院可予以支持;約定的違約金過分高于損失，當事人請求人民法院適當減少的，人民法院可予以支持。
17.協議對延長過渡期的過渡費約定低于有關規定的，按規定;高于有關規定的從約定。
法律分析：為規范征收集體土地房屋補償行為，維護征地范圍內房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規的規定，上海市人民政府發布了《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》，其中詳細規定了上海市征收集體土地實施房屋補償的各項規定。
法律依據：上海市人民政府發布的《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》
第二條 在本市行政區域范圍內征收集體土地中實施房屋補償的（以下簡稱“征地房屋補償”），適用本規定。
第三條 征地房屋補償，應當遵循“程序正當、公平補償、結果公開”的原則，保障被征地農民的居住條件，維護被征地農民的合法權益。
第四條 市土地管理部門是本市征地房屋補償工作的主管部門。
市和區（縣）發展改革、城鄉建設、農業、社會保障、房屋管理、財政、工商、審計、監察等部門應當協同做好征地房屋補償工作。
鎮（鄉）人民政府、街道辦事處應當配合做好征地房屋補償工作。
第五條 區（縣）人民政府負責本行政區域的征地房屋補償工作。
區（縣）土地管理部門組織實施本行政區域的征地房屋補償工作。
區（縣）土地管理部門下屬的征地事務機構（以下稱“區（縣）征地事務機構”）具體實施征地房屋補償工作。
第六條 征地房屋補償是征地補償安置工作的組成部分。征地補償安置程序按照國家和本市有關規定執行。
上海征收補償律師：補償款分割糾紛怎么處理？
法律分析:
為了規范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本細則。
法律依據:
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》
第一條 為了規范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合本市實際，制定本細則。
第二條 在本市國有土地上實施房屋征收與補償，適用本細則。
第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則。
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投稿：皮晨
內容審核：陳博揚律師
