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改制企業房屋拆遷補償，改制企業拆遷后如何處理？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-01-17 01:08:37
作者：
圣運律師
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改制企業房屋拆遷補償,改制企業房屋拆遷糾紛的處理,對企業所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關系是明確的，與一般房屋的拆遷并無不同之處。復雜的情況產生于企業改制，20世紀90年代，國家對國有經濟進行戰略性調整，國有資產有計劃地從一般工商企業中退

改制企業房屋拆遷補償，改制企業拆遷后如何處理？:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、改制企業房屋拆遷補償,改制企業房屋拆遷糾紛的處理

對企業所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關系是明確的，與一般房屋的拆遷并無不同之處。復雜的情況產生于企業改制，20世紀90年代，國家對國有經濟進行戰略性調整，國有資產有計劃地從一般工商企業中退出，使這些企業的資產多元化。而一些小型工商企業則被出售，國有商業企業為主的局面被私營商業企業為主所取代。由于國民經濟的戰略性調整是一項十分巨大的工程，就可能對近些年的房屋拆遷產生影響，導致被拆遷房屋補償權利主體的多元化。這一影響反映在以下方面：

一所有權與經營權的分離，形成了特殊的補償權利主體

經濟體制改革，使企業的所有權與經營權相分離，由此經營權在所有權之外，成為新的拆遷補償對象，經營權人成了特殊的補償權利主體，對房屋拆遷補償的協商內容發生了很大的變化。

修改前的《城市房屋拆遷管理條例》將經營權人是列入安置對象中考慮，規定拆遷非住宅房屋造成停產、停業，引起經濟損失的，可以由拆遷人付給適當補助費。新的《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條對此做了較大的修改，一是將補助費更正為補償，這就將經營者列入了補償權利主體的范圍。二是取消了停產、停業引起經濟損失這個限制條件，規定只要引起停產、停業就應給予適當補償。這一改變不僅是因為從實際情況來說，停產、停業一般都會造成經濟損失，還在于對經營權也屬補償對象的確認。

近年來，我讀過許多城市的房屋拆遷管理實施辦法，大多數城市都是將經營權人排除在補償權利主體之外，規定的是拆除房屋造成停產、停業，給被拆遷人造成經濟損失的，在過渡期內由拆遷人按照市價部門公布的標準租金給予補助。某一城市的綜合市場拆遷，數百名承租柜臺和場地的經營者、租賃者經營期尚有兩年，卻只按從業人數每人200元的標準，向市場的所有人領取補助。而市場所有人更慘，因為該市物價部門還是五年前該市場開業時定了租金標準，每平方米月租6元人民幣的租金，而拆遷時租金實際已達到月租平方米60元。這種規定無疑是不公平，損害了非住宅房屋所有人和經營者的合法權益，而制定辦法的思維還停留在國有工商企業所有人與經營者相統一的水平上，因而落后于社會發展。

二拆遷可能成為困難企業改制的契機，必須靈活進行

目前，國企改制的最大困難是改制成本資金的籌措，而拆遷補償則為困難企業改制提供了資金來源，但是拆遷補償資金的使用有先后的順序。根據生存權優先于經營權的原則，優先支付的應當是拖欠職工的工資和養老金、醫療費用等，其次才是其他開支。這是因為不解決職工的切身利益，企業改制就難以成功，對此，各地政府在處理改制企業的拆遷時都是較為慎重的。

企業改制的目的之一，是產權明晰，特別是實行了私有化的企業，產權從抽象的社會公有到股東按份共有，其利益關系更加明確。企業的決策者面對拆遷將從企業的利益出發，選擇對企業有利的補償方式，不同的企業，將可能有不同的選擇，即使同一家企業處于不同的階段也會有不同的選擇。例如，1998年沿海某市一企業尚在醞釀改制時，遇上拆遷，部分廠房需要拆除。當時的決策者考慮到企業改制，需要一大筆資金了斷職工身份，購買養老保險，準備采取貨幣補償的方式。然而在一個月后，該企業改制成功，新的董事會征求廣大職工的意見，考慮企業的發展需要場地，決定企業整體搬至地價較低的郊區重組生產，而原位于城市中心的剩余廠房與外商聯合興辦市場，被拆遷的廠房實現就地產權調換，使整個市場門點齊全，有較大升值幅度，并以此作為抵押貸款解決了買斷職工身份所需資金，實現了社會效益與經濟效益的統一。

拆遷人實施拆遷與被拆遷人改制企業接觸，要注意其機制變化帶來的靈活性，要準備多套方案。而企業面臨拆遷時，要靈活選擇對企業發展最有利的方式，將拆遷作為企業發展的重大戰略機遇來考慮，利用拆遷盡可能地對企業進行經營方式、品種、范圍和體制進行適應市場需求的調整。這樣，就可以減少或預防糾紛的發生，減輕房屋拆遷和企業改制帶來的對社會穩定的負面影響。

三注意把握企業改制引起的補償權利主體的變化

除去補償資金的使用順序和補償方式的選擇之外，及時地、準確地把握企業改造帶來的補償權利主體的變化，采取正確的對策，對改制企業房屋拆遷糾紛的妥善處理具有十分重要的意義。

實踐中，對企業改制不僅是企業資本的改造，還有依據市場需求，對企業主體本身進行改造，實行資產重組。做法上，有分立，也有合并的，由此無疑會引起拆遷關系當事人，特別是補償權利主體的變化。

1.分立

分立，是企業改制的較多的方式，是根據企業對市場競爭不同的功能或生產經營范圍的不同，將一個分設為多個企業，或者將企業中的某一部分分離出來，單獨設立新的企業。分立過程中涉及生產經營場地的調整，如遇拆遷，其拆遷補償權利主體便產生變化。企業分立時對拆遷活動的不利影響主要是兩個方面：一是有的企業分立后，相關財產分割未能辦理相應的手續，結果遇上拆遷，往往是使用人沒有所有手續，所有人又不在使用，容易產生爭議，影響拆遷進度。二是有的企業改制目的不正確，單為逃避債務，而沒有按照市場競爭的需求對企業人財物合理調整，結果遇上拆遷，引起利益上的沖突，引發不穩定因素，也給拆遷活動帶來干擾。

2.合并

合并，是企業改制的特殊方式，是為了增強企業的市場競爭能力，將相配套或上下游相關的企業合并組建新的企業。合并的方式多種多樣，兼并是常見的方式。合并是資產質量好、有廣闊市場前景的企業實現低成本擴張，迅速擴大生產經營規模，提高經濟效益的常用手段，國內外成功的范例不少。企業合并，其拆遷中的權利義務均由合并后的企業承擔，從權利主體的角度容易落實。存在的問題主要是有的企業合并沒有按市場規律辦事，靠行政手段拉郎配，有的難免存在資債不符的情況，達不到預期的效果。個別企業合并后又分手，不僅沒有增強企業實力，反而受了一次重創。甚至有的合并期間發生資產流失，房屋所有權和土地使用權發生逆變的非正常情況，影響拆遷補償權利的實現。

3.轉讓

轉讓，是企業改制的常見方式。國退民進，將原來屬于國有所有的產權轉讓給民營企業或原企業職工，便引起了企業房屋所有權人的變化。這種轉讓的實現，轉讓關系中的出讓人一般不是原企業，而是通過國有資產的管理者——當地政府來進行的。轉讓合同的約定，將在較大程度上決定被拆遷人的地位。例如，原國有土地使用權問題，土地改變用途的出讓金問題，甚至遇有拆遷的補償金的歸屬都需要通過合同來約定。如果，我們在處理改制企業的拆遷糾紛時，不把握其產權的變化，不了解其轉讓合同的約定，就有可能走彎路。

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一、上海廠房拆遷補償具體內容是什么？

1、拆遷資產補償

（1）土地補償

作為承租人的企業，其經營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業拆遷必然會導致這種租賃關系的終止，那么企業在租賃合同中的期待利益如何保障？根據拆遷法規，拆遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規并沒有做出統一的規定。

（2）房屋、建筑物補償

對于房屋、建筑物的補償，應當以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，評估公司根據相關評估技術標準，確定房屋、建筑物的實際價值。低于上海市城市房屋拆遷最低補償單價標準的，以最低補償單價標準計算。并依照上海市有關補償口徑，計算房屋、建筑物實際應得的補償費用。

（3）設備重置成新價

設備搬遷安裝費用應當按國家和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。對于不可搬遷設備，拆遷會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。

在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計算；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

2、拆遷費用補償

（1）停產停業損失

因拆遷非住宅房屋造成停產停業的，拆遷人可以給予適當補償。對于“適當”的標準，何為“適當”、其計算依據、計算方法，何種情況下是“可以”補償，何種情況下是“不可以”補償，該條例并沒有統一規定，其他法律、行政法規也沒有進行規定。在法律實踐中，補償的標準、依據常常由市一級地方政府以政策性文件規定，各地補償標準不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。希望有關部門能夠引起重視，能夠對停產停業損失進行更為明晰、清楚的規定，以促動拆遷過程中的公平公正。

（2）設備搬遷安裝費

對于可搬遷的設備，應當本著繼續利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據此產生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應當予以補償。

（3）解聘員工的安置補償費用。

因拆遷而解聘員工的安置補償費用，在法律法規政策性文件中并沒有詳細性規定，屬于拆遷當事人相互協商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘，那么，應當根據具體跟員工的勞動合同，結果勞動法有關規定給予補償。

3、基于拆遷政策發生的獎勵費用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，拆遷人往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協商確定。應當注意的是，如果被廠房拆遷的所有人和使用人發生分離時，獎勵費用應當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這已經由政策性文件進行規定，也是合情合理的做法。

二、改制企業拆遷后如何處理？

拆遷企業可辦理變更備案手續，不需注銷。變更記錄需提供相關材料，如申請書、委托書、決議等。在所在地工商行政管理局辦理，通常3-5個工作日可領取新營業執照。

法律分析

已納入拆遷范圍的企業可以辦理變更記錄，因為拆遷

不一定導致企業注銷。企業可以更改公司地址，選擇

正常運行的站點。因此，納入拆遷范圍的企業可以辦

理變更備案手續。企業變更記錄采用材料:1、公司變更備案申請書、申請人的委托書、公司股東大會決議4公司章程或新章程的修訂5受托人身份證原件及復印件。到企業所在地工商行政管理局辦理變更備案，文件準備進場后，一般3-5個工作日即可領取新營業執照。

拓展延伸

改制企業拆遷后的法律程序和權益保障

改制企業拆遷后的法律程序和權益保障是一個重要的問題。在改制企業拆遷過程中，需要遵循一系列法律程序，包括拆遷方案的制定、補償協商、合法權益的保護等。首先，拆遷方案應符合相關法律法規，確保合法性和公正性。其次，補償協商是重要環節，雙方應進行公平、平等的協商，確保被拆遷企業得到合理的補償。同時，被拆遷企業的合法權益也需要得到保護，包括勞動者的就業安置、社會保障等方面。政府和相關部門應加強監督和管理，確保拆遷過程合法、公正，保障改制企業拆遷后的權益。

結語

改制企業拆遷后的法律程序和權益保障是至關重要的。拆遷方案應合法公正，補償協商應公平平等，保護被拆遷企業的合法權益。政府和相關部門應加強監督，確保拆遷過程合法公正，保障改制企業拆遷后的權益。

法律依據

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條被征收人既包括公民個人，也包括企業法人。在征收拆遷案件中，與公民個人相比，企業更容易受到拆遷部門的干擾，比如動不動就對企業進行稅務、消防、衛生等檢查，企業所受到的“特殊關照”不勝枚舉。更有甚者，有些地方的拆遷部門會直接注銷企業的營業執照，以達到使其喪失訴訟資格的目的。

三、企業拆遷產權調換行嗎

法律分析：企業拆遷產權調換是可行的。企業拆遷的補方式可以實行貨幣補償，當然也可以實行房屋產權的調換，可以由被拆遷人自行選擇。其中房屋置換是有別于貨幣補償的一種拆遷的補償方法。通俗來講，就是以房換房，互相找差價。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

四、改制職工原企業拆遷有補償嗎

法律分析：對按照正常程序進行改制的國有企業，按照中金313號文件精神，縣級以上人民政府規定標準的，企業支付的經濟補償，依照規定執行。沒有標準的，以勞動部481號文件規定的標準為準。勞動部481號文件規定的具體標準是，根據單位勞動者的工作壽命，每年支付相當于一個月工資的經濟補償

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

五、企業拆遷糾紛如何避免

要想避免企業拆遷矛盾那么就應該在企業拆遷前做好準備。在企業遇到拆遷時最好做好以下準備：

1、整理企業財產清單。財產清單主要包括土地、房屋、設備等等，整理這個清單的主要目的，是讓我們做到心中有數，可以客觀評估企業資產的價值。

2、準備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業土地、房屋相關的各種證件，企業營業執照、納稅憑證、經營過程中簽訂的各種協議等等，這些材料已有的要保存好，列好清單，沒有但重要的應盡量想辦法解決。

3、了解拆遷項目。很多企業經營者面對拆遷一頭霧水，對拆遷項目不了解，對拆遷方的進度、補償態度等等知之甚少，拆遷主體是誰，規劃的目的是什么等，只有了解項目，才能制定出相對的補償計劃。

一、企業拆遷前可以做什么調查

很多企業在遇到拆遷時，總是會問這樣的問題，我的補償非常低，我的補償很不合理，我要訴訟政府。但是事實上在訴訟之前律師是需要了解拆遷項目的一些背景情況的，需要在充分了解項目情況下進行訴訟，不能打無準備的仗。那么，在拆遷中都需要調查哪些情況呢：1.調查征收項目前置性文件合法性事宜2.審查征收項目依據的法律法規、規范性文件、政策性文件合法性事宜3.調查征收決定的公告的方式和內容合法性事宜4.調查房屋征評估程序的合法性事宜5.調查征收補償決定是否公告，形式和內容合法性事宜6.調查項目的強拆程序合法性事宜7.調查拆遷項目涉及的聽證程序合法性事宜8.調查拆遷項目裁決程序合法性事宜往往在拆遷中，拆遷項目會經常出現一些違法情況，而這些情況是律師進行調查的，只有充分的掌握項目的一些情況，才能使后續的訴訟工作更加的充分有依據。企業在遇到拆遷時一定要充分利用前期的準備時間，做足調查工作。

二、養殖戶拆遷補償怎么規定的

一、對養殖場的建筑物、附屬設施等的補償我們所講的建筑物，一般是指養殖場的禽畜圈舍、飼養人員的宿舍、養殖場的辦公用房等等。附屬設施則是指化糞池、遮涼棚、水井等等。建筑物的補償標準是根據評估來確定的，一般禽畜圈舍及附屬設施根據建造成本價并結合成新來評估。人住的房屋如職工宿舍、辦公用房等，因為具有住房屬性，則要結合周邊的房屋價格進行評估。不少地方也對禽畜圈舍的拆遷補償有制定標準，比如說山東省濰坊市公布的2017年禽畜舍補償標準為磚混或磚木結構250-350一平，簡易結構70-200一平，當然，一些規模化養殖場的禽畜圈舍建造較好，甚至建設有通風、保暖等設施，這個就應當進行評估，而不應當一刀切。如果只是因環保關停，不拆除房屋和附屬設施，則不涉及房屋和附屬設施的補償，但是也要警惕的是一些地方先以環保的名義把養殖場關停，然后再以養殖場的建筑物涉嫌違建來拆違，從而規避拆遷補償的行為。二、養殖場停產停業損失一般來說，規模養殖場都是專業化養殖，辦理了養殖證，有一些甚至是企業經營，有辦理營業執照，而拆遷帶來的就是生產經營的中斷甚至是終止，面對這種情況，拆遷方應當基于養殖戶停產停業損失的補償。停產停業的損失的補償應該根據養殖場的經營收入、利潤，停產停業的時間長短等因素來進行評估，比如說，現在一個養殖場要拆遷，該養殖場每個月產生利潤10萬元，預計恢復生產需要半年，那停產停業損失就應當補償60萬元，如果是永久停產，則應當考慮到養殖場轉型和職工再就業的周期來核定停產停業損失的補償。對于企業，尤其是經營狀況良好的企業，停產停業損失是非常重要的補償點，但是呢，很多很多企業主往往比較重視房屋、設備設施等“硬件賠償”，對停產停業損失等彈性空間較大的“軟性補償”重視不夠，往往帶來較大的損失。三、對存欄禽畜的出清的補償遇到拆遷，但是圈里生豬還沒有長成、雞還沒有長大，賣不上錢，而如果因為拆遷必須要處理，那這個損失應當由拆遷方補償給養殖戶，這就是存欄禽畜的出清補償。存欄禽畜的出清補償，一般是結合禽畜的種類、大小、市場價格來確定，如仔豬多少錢一頭，母豬多少錢一頭，種豬多少錢一頭，有一頭算一頭，有一只算一只，清點樹木，確定價格之后，算出補償金額。四、養殖場搬遷補償對于專業化經營的養殖場，拆遷往往不代表終止養殖，而是需要重新物色新的位置，重建養殖場繼續養殖，這個時候，就會涉及到養殖場的社保、物品搬遷到新的場所，在搬遷過程中存在損耗的問題，這就需要對設備搬遷和搬遷的損失進行評估補償。五、獎勵現在很多地方拆遷，都喜歡設置各種獎勵，把獎勵弄的比補償本身還要高，其目的就是為了刺激被拆遷人積極簽約，盡早搬遷。但是被拆遷人在拆遷過程中，既要看到獎勵的激勵性，也要看到補償本身的合理性。拆遷獎勵根據各地的政策制定，國家并沒有具體的規定，請認真了解拆遷公告等相關文件。因環境保護的原因關?；蛘甙徇w養殖場，主要是執行“十三五”生態環境保護規劃。很多地方，在禁養區養殖場拆遷過程中，實行查處式的懲罰性關停和搬遷，只管完成上級交來的任務，卻對養殖戶的利益不管不顧，這樣做是違法的。國務院《禽畜規模養殖污染防治條例》二十五條明確規定：“因畜牧業發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃調整以及劃定禁止養殖區域，或者因對污染嚴重的畜禽養殖密集區域進行綜合整治，確需關閉或者搬遷現有畜禽養殖場所，致使畜禽養殖者遭受經濟損失的，由縣級以上地方人民政府依法予以補償?！笨梢姡B區養殖場關?；虬徇w并不是沒有補償的。每個地方的補償方案不一樣，影響補償金額的因素包括四個方面：1、當地政府的財政狀況；地方領導比較開明所得到的補償會比較多。2、養殖場是否具有完整合格的手續；經營證照齊全的實際養殖經營者，在經營期間遇到拆遷的，具體數額先協商，協商不成的，委托評估機構進行評估。3、是否在當地政府規定的拆遷期限內；各種形式拆遷均會提到“在期限內”，超出規定期限內的不僅不會給予補償，當地政府還會組織力量進行強制拆除。4、養殖場環評是否過關；養殖場環評等手續過關，那會獲得較高的補償；如果不過關，則可能分文沒有。

【本文關聯的相關法律依據】

《城市房屋拆遷管理條例》第四條拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。