如何提高企業廠房拆遷補償,企業拆遷，怎么談判你才有可能提高補償,1.在談判之前確定好主體。所謂的主體，也就是參加談判的人。很多拆遷方會在談判的時候用自己說了不算來搪塞被拆遷人。所以被拆遷人談判之前就要搞清楚是誰來和你談判，他有沒有這個權利。
1.在談判之前確定好主體。
所謂的主體，也就是參加談判的人。很多拆遷方會在談判的時候用自己說了不算來搪塞被拆遷人。所以被拆遷人談判之前就要搞清楚是誰來和你談判，他有沒有這個權利。
2.在第一次報價的時候不要一口答應。
拆遷補償的第一次報價通常會影響到日后的一系列問題。如果一開始你就不假思索的答應了報價，或者剛開始就“獅子大開口”，那拆遷方就會知道你的心理底線，通過策略的談判和過程控制逐步改變你的期望值，使其越來越接近自己的談判目標。
3.在談判過程中把握住談判的重點。
要把握拆遷談判中“鉗子策略”，在企業拆遷中，重要的部分是停產停業損失，所以談判的時候對于這一塊可以多說幾句。而且可以把精力集中到具體的補償項目上，比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。
4.堅定自己的信念，保證自己得到公平對待。
很多被拆遷人信念不堅定，被拆遷方繞得暈頭轉向，還沒談好就簽了協議。這里需要注意的是被拆遷人一定要搞清楚自己想要的到底是多少價格，尤其是拆遷方對補償的討價還價要求雙方都讓步，折中談判價碼的時候更要小心。價碼折中并不是一種真正公平的補償方式，按照合理合法的價格評估給與補償才公平。
5.不卑不亢，不懼不畏。
在談判的時候要保證自己有理有據，可以提出高于預期的拆遷安置補償條件，而且在補償的某一項問題上做出了讓步的時候一定要在其他方面索取回報。但是千萬不要采用激烈爭辯甚至肢體語言來表達自己的想法，這樣的敵對情緒不僅會讓談判進行不下去，還有可能導致房子被強拆的悲劇。
一、企業拆遷補償的項目有哪些
1、拆遷資產的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等；
2、停產停業損失，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失；
3、拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；
4、基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
1.在談判之前確定好主體。
所謂的主體，也就是參加談判的人。很多拆遷方會在談判的時候用自己說了不算來搪塞被拆遷人。所以被拆遷人談判之前就要搞清楚是誰來和你談判，他有沒有這個權利。
2.在第一次報價的時候不要一口答應。
拆遷補償的第一次報價通常會影響到日后的一系列問題。如果一開始你就不假思索的答應了報價，或者剛開始就“獅子大開口”，那拆遷方就會知道你的心理底線，通過策略的談判和過程控制逐步改變你的期望值，使其越來越接近自己的談判目標。
3.在談判過程中把握住談判的重點。
要把握拆遷談判中“鉗子策略”，在企業拆遷中，重要的部分是停產停業損失，所以談判的時候對于這一塊可以多說幾句。而且可以把精力集中到具體的補償項目上，比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。
4.堅定自己的信念，保證自己得到公平對待。
很多被拆遷人信念不堅定，被拆遷方繞得暈頭轉向，還沒談好就簽了協議。這里需要注意的是被拆遷人一定要搞清楚自己想要的到底是多少價格，尤其是拆遷方對補償的討價還價要求雙方都讓步，折中談判價碼的時候更要小心。價碼折中并不是一種真正公平的補償方式，按照合理合法的價格評估給與補償才公平。
5.不卑不亢，不懼不畏。
在談判的時候要保證自己有理有據，可以提出高于預期的拆遷安置補償條件，而且在補償的某一項問題上做出了讓步的時候一定要在其他方面索取回報。但是千萬不要采用激烈爭辯甚至肢體語言來表達自己的想法，這樣的敵對情緒不僅會讓談判進行不下去，還有可能導致房子被強拆的悲劇。
企業拆遷補償的項目有哪些
1、拆遷資產的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等;
2、停產停業損失，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失;
3、拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;
4、基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
一、守住自己的房子從事實來講，在征收拆遷中，被征收人能和征收方有談判資格的最大籌碼就是房子。只要房子在，什么事都是可以協商的。因為拆遷的目的是使用房屋下面的土地，房屋在，你就有談判的資本，你就可以掌握主動權。當然，為了達到拆遷的目的，在實際中，征收方不乏會采取各種非法強拆手段來拆掉房子，比如偷拆、誤拆，甚至有可能暴力強拆等。對于這樣的情況，被征收人首先要提前做好防護措施，必要時撥打110報警尋求幫助，盡早請求專業律師的幫助。在明律師以“只為被拆遷人維權”為宗旨，為您服務。總之，要想有好的談判協商，首先你得有房子在。所以，無論如何，在拆遷補償沒有談攏前，被征收人一定要想方設法保護好自己的房子。
二、知己知彼，不卑不亢在有房子的基礎上，被征收人首先要做的就是摸清對方的“底細”，然后還要“知己”，這是一項繁復的“工程”。首先你需要綜合房屋的用途、面積、結構、位置，或者是周邊房屋的價格來進行綜合的考量，對自己應該得到多少補償要了然于心。然后，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限、施工工期是多少？觀察實際的拆遷進度情況，征收方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的？現在同等條件下征收方給出來最高的價格是多少？如果已經進入到拆遷談判階段，談判的人員誰有話語權？是否有提高補償的權限等等。這些最好都了解清楚，和有權力的人談才有談判的效果，否則只是白白地浪費時間和精力。畢竟，知己知彼，才能合理地安排下一步。
三、適時適當報合適價這是在談判過程中非常重要的關鍵點。征收方希望被征收人早日拆遷。通常在非原則性問題上，還是愿意讓步，所以要靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。有些被征收人漫天要價，提出不滿足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼征收人動用法院力量達到拆遷目的，要知道有時候地方政府為了實現目的是不惜違法強拆的，所以維權實維護合法權益，決不能漫天要價，在雙方差距不太大時，要懂得適當的讓步。
四、復議、訴訟是協商的必要關鍵助力在自己協商不成的情況下，通過啟動法律程序跟談判相結合的方式來實現目的就十分必要了。而從實踐來看，被征收人自己去和征收方談判通常也是沒有什么結果的。所以，復議、訴訟是被征收人協商談判的必要前提手段。
法律分析：企業拆遷的補償標準如下：1、土地使用權的區域補償價。通常分為三種情況：土地承包經營權、集體建設用地使用權、國有土地使用權出讓劃撥；2、廠房重置成新價；3、停產停業損失費，一般包括：預期利益損失、違約損失和財務成本；4、裝修附屬物；5、機器設備；6、搬遷費用。
法律依據：《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》
第二十二條 拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。
第三十一條 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補償要求的問題上，一般在進行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解，通過實際沒有談判權限的工作人員反應自己較高或者認為無法達到的報價，通過對其向上反饋結果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價格與底線。其次，從談判技巧上講，也不主張在談判的一開始就與高層人員交談，這樣能保證較大的回旋余地，等到在項目調查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動談判的地位時候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來，及時的把握信息、判斷形勢，有利于最終獲得最理想的談判結果。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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投稿：韓振亮
內容審核：羅思章律師
