超面積的農(nóng)房，拆遷的時候只能補償幾百元一平嗎，周邊城里房價都6000了，為啥農(nóng)村房屋還只補償500 平？700平農(nóng)房拆遷，只能還房160平，其余面積賠500 平？長期以來，農(nóng)村宅基地管理較為寬松，農(nóng)民建房比較隨意。農(nóng)村房屋普遍面積比較大，有
周邊城里房價都6000了，為啥農(nóng)村房屋還只補償500/平？
700平農(nóng)房拆遷，只能還房160平，其余面積賠500/平？
長期以來，農(nóng)村宅基地管理較為寬松，農(nóng)民建房比較隨意。農(nóng)村房屋普遍面積比較大，有不少自建的多層小樓，動輒
四、五百平。一旦面臨拆遷，這些房屋也就常常遭遇補償難題。是按正常房屋面積來賠，還是按地方規(guī)定的人均安置面積來賠償？對于超出的面積，只給幾百元/平的材料成本費是否合理呢？
今天即明拆遷律師就以案釋法，為大家科普這個農(nóng)民朋友關心的農(nóng)村超面積房屋拆遷問題。
自建小樓遇拆遷，補償方案公布：160平內算合法面積，其余補償500/平
當事人劉先生前段時間咨詢即明拆遷律師講，他房屋面積太大，在拆遷的時候遇到麻煩了。“我家700平房子，給出的補償方案是：160平以內按1：1給安置房，多出的面積只能給點材料費，按500/平補償。”
這么大面積的房子是不是違建呢？劉先生說：“也沒有認定違建，就是說不符合地方的文件規(guī)定，超過規(guī)定的賠償面積了。”
這房子是劉先生在2010年修建的，屬于磚混結構的多層樓房，也依法辦理了宅基地使用權證，此后該房也沒有進行改擴建。
此次拆遷，當?shù)卣魇辗讲扇×朔课莅仓煤拓泿叛a償相結合的方式，每人給40平方安置房，超出的部分給貨幣補償。劉先生家符合安置的戶口有4人，總計可拿160平安置房。但剩余的面積，征收方按照補償500元/平來補償。
劉先生強調說，現(xiàn)在他們村非常靠近城區(qū)，周邊房價在6000-8000元/平。他算了一筆賬，他家還有540平房屋面積補償標準偏低。“按這個標準，我要損失300多萬，這個字沒法簽的。”
律師分析：超面積農(nóng)房不≠違建
房屋是否違建，主要是看其有無土地、房屋的證件或相關手續(xù)。假設有了其中一種證件，那么就說明其建房是具有一定合法性基礎的。
劉先生是在批準的宅基地上建設的多層樓房，雖然多達700平，但其房屋建設沒有超出宅基地范圍，并未超擴建。還取得了宅基地證。
那么其房屋具有一定合法性基礎，不能一刀切認定為違建。其房屋應當公平地評估，依法給予合理補償。
地方文件不能高于法律，不應無理由壓低補償
上述案例中，征收方制定了補償方案，一個戶口只允許擁有40平安置房，這沒有錯。但對于劉先生700平房屋，給了160平安置房后，卻對其剩余540平房屋只提供500元/平的補償，確實不太合理。
根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》，征收農(nóng)村集體土地時…，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持…。
而根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
劉先生房屋所在地緊靠城區(qū)，周邊已經(jīng)開發(fā)為商品房，屬于典型城郊農(nóng)村。在拆遷時，應當參考國有土地上房屋來補償，并結合其地段的價值及周邊房價補償。周邊房價
6000，拆遷補償給500/平，有悖公平補償?shù)脑瓌t。地方文件不能高于法律。如果房屋具有合法性的基礎，就要依法合理補償。
首先農(nóng)村涉及到拆遷的，通常補償是依據(jù)《土地管理法》中的相關規(guī)定來補償?shù)摹Ｈ粲X得不合理，可以向市、縣級人民政府投訴維權。
在《土地管理法》中明確規(guī)定，被征收土地的，征收方要按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。而房屋一般就是地上附著物。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。
征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
一、農(nóng)村房屋拆遷補償標準是什么？
拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產(chǎn)權的房屋的評估價格。
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。
備注：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
(三)農(nóng)村房屋拆遷補償標準
(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；
(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。
周邊城里房價都6000了，為啥農(nóng)村房屋還只補償500/平？
700平農(nóng)房拆遷，只能還房160平，其余面積賠500/平？
長期以來，農(nóng)村宅基地管理較為寬松，農(nóng)民建房比較隨意。農(nóng)村房屋普遍面積比較大，有不少自建的多層小樓，動輒
四、五百平。一旦面臨拆遷，這些房屋也就常常遭遇補償難題。是按正常房屋面積來賠，還是按地方規(guī)定的人均安置面積來賠償？對于超出的面積，只給幾百元/平的材料成本費是否合理呢？
今天即明拆遷律師就以案釋法，為大家科普這個農(nóng)民朋友關心的農(nóng)村超面積房屋拆遷問題。
自建小樓遇拆遷，補償方案公布：160平內算合法面積，其余補償500/平
當事人劉先生前段時間咨詢即明拆遷律師講，他房屋面積太大，在拆遷的時候遇到麻煩了。“我家700平房子，給出的補償方案是：160平以內按1：1給安置房，多出的面積只能給點材料費，按500/平補償。”
這么大面積的房子是不是違建呢？劉先生說：“也沒有認定違建，就是說不符合地方的文件規(guī)定，超過規(guī)定的賠償面積了。”
這房子是劉先生在2010年修建的，屬于磚混結構的多層樓房，也依法辦理了宅基地使用權證，此后該房也沒有進行改擴建。
此次拆遷，當?shù)卣魇辗讲扇×朔课莅仓煤拓泿叛a償相結合的方式，每人給40平方安置房，超出的部分給貨幣補償。劉先生家符合安置的戶口有4人，總計可拿160平安置房。但剩余的面積，征收方按照補償500元/平來補償。
劉先生強調說，現(xiàn)在他們村非常靠近城區(qū)，周邊房價在6000-8000元/平。他算了一筆賬，他家還有540平房屋面積補償標準偏低。“按這個標準，我要損失300多萬，這個字沒法簽的。”
律師分析：超面積農(nóng)房不≠違建
房屋是否違建，主要是看其有無土地、房屋的證件或相關手續(xù)。假設有了其中一種證件，那么就說明其建房是具有一定合法性基礎的。
劉先生是在批準的宅基地上建設的多層樓房，雖然多達700平，但其房屋建設沒有超出宅基地范圍，并未超擴建。還取得了宅基地證。
那么其房屋具有一定合法性基礎，不能一刀切認定為違建。其房屋應當公平地評估，依法給予合理補償。
地方文件不能高于法律，不應無理由壓低補償
上述案例中，征收方制定了補償方案，一個戶口只允許擁有40平安置房，這沒有錯。但對于劉先生700平房屋，給了160平安置房后，卻對其剩余540平房屋只提供500元/平的補償，確實不太合理。
根據(jù)《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》，征收農(nóng)村集體土地時…，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持…。
而根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
劉先生房屋所在地緊靠城區(qū)，周邊已經(jīng)開發(fā)為商品房，屬于典型城郊農(nóng)村。在拆遷時，應當參考國有土地上房屋來補償，并結合其地段的價值及周邊房價補償。周邊房價
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內容審核：路洋律師
來源：頭條-超面積的農(nóng)房，拆遷的時候只能補償幾百元一平嗎，
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