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一、房屋拆遷律師介入補償征收,律師參與協(xié)助政府開展房屋征收工作的方式

(一)引導(dǎo)政府重視行政“預(yù)防”工作

作為政府行政征收工作，應(yīng)當(dāng)以防為主，律師把“預(yù)防”作為政府法律顧問工作的核心，通過法律顧問在政府重大決策、行政行為作出前進(jìn)行法律論證，提供法律意見和建議，將政府決策及行為導(dǎo)入法治化、規(guī)范化軌道，以徹底改變以往亡羊補牢的被動局面。

(二)有針對性地出具法律意見書

在實施征收補償工作的實踐中，由于《條例》規(guī)定得比較原則，僅僅依照《條例》往往無法解決實踐中政府在征收工作中的具體問題，比如被征收房屋的性質(zhì)、房屋出租、擔(dān)保、被征收人死亡繼承等，需要結(jié)合其他法律規(guī)定予以明確，發(fā)生上述復(fù)雜情況就需要律師以法律意見書的形式，全面詳盡地加以定性、規(guī)范，使政府在依法征收中有章可循。

(三)嚴(yán)格審核方案、文件、合同、協(xié)議等相關(guān)文書

針對政府在各個階段所應(yīng)具備的法律要件文字資料、需要發(fā)布的入戶調(diào)查公告、征收補償方案、選擇評估機(jī)構(gòu)通知、選定評估機(jī)構(gòu)公告、補償決定法律文書、催告書、送達(dá)文書、強(qiáng)制執(zhí)行申請等，律師均要嚴(yán)格進(jìn)行審查，在保障上述書面材料和程序的合法性的同時，也就確保了整個征收工作合法性的核心。

(四)積極參與調(diào)解和談判工作

在征收中，征收人或征收代辦單位總要耗費大量的精力向被征收人宣傳征收法規(guī)，做征收人的思想工作。但由于大多被征收人對法律法規(guī)不理解，并且基于不同心態(tài)(如被征收人“故土難離”情節(jié)、被征收人企圖借征收“一拆暴富”等)對征收人持不信任態(tài)度，抑或持對立的態(tài)度，從而導(dǎo)致征收工作不能順利進(jìn)行，甚至可能引起糾紛，群眾上訪，這是政府感到比較棘手的事情，而律師的介入恰好能彌補這一不足。律師是受過專業(yè)法律教育的人士，對法律、法規(guī)的理解比較準(zhǔn)確和深刻，在征收過程中可以進(jìn)行法律指導(dǎo)和法律咨詢，在征收人與被征收人之間架起一座溝通的橋梁，使征收談判順利完成，達(dá)到雙方滿意的結(jié)果，有效地預(yù)防和減少征收糾紛、杜絕群眾上訪。

(五)在行政復(fù)議和訴訟中當(dāng)好代理人

對征收決定、補償決定不服的，《條例》賦予了被征收人提出行政復(fù)議、訴訟的權(quán)利，被征收人行使復(fù)議、訴訟的權(quán)利，也是被征收人監(jiān)督政府征收行為是否依法進(jìn)行的一種方式。

律師參與行政復(fù)議或訴訟，向被征收人出示政府依法征收的證據(jù)材料，有助于被征收人充分理解政府行政的合法性，有助于政府征收的公益性主張得到被征收人的理解、支持與配合。同時，通過行政訴訟環(huán)節(jié)，也有利于司法機(jī)關(guān)對政府征收行為的合法性進(jìn)行監(jiān)督，律師及時將司法機(jī)關(guān)對征收工作的意見或建議反饋給政府，促進(jìn)政府自覺依法行政。

律師參與和協(xié)助政府在房屋征收工作中，需要加大政府法律顧問多角度、全方位等參與力度，確保房屋征收工作的每一個環(huán)節(jié)符合法律規(guī)定，防止程序的混亂和隨意性，從而提高政府在房屋土地征收工作中的民主化、科學(xué)化和法治化水平。律師在參與政府具體行政工作中，在依法規(guī)范政府工作的同時，不可忘記百姓的切身利益，使得一切可以依法進(jìn)行，實現(xiàn)公平正義的理想或許就會成為律師執(zhí)業(yè)的良好狀態(tài)。

二、如何做好房屋征收工作 -法律知識

法律分析：

第一，加強(qiáng)對拆遷工作的正面宣傳，積極進(jìn)行輿論引導(dǎo)。一是加強(qiáng)政策法規(guī)宣傳。針對征地區(qū)域內(nèi)的群眾要加大宣傳力度，使拆遷區(qū)域內(nèi)的群眾能及時了解最新的拆遷政策，特別是哪些拆遷行為是出于公共利益的需要，從而積極主動配合拆遷工作。二是加強(qiáng)媒體宣傳。要在電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙等媒體上開辟專欄，不僅要宣傳拆遷工作的政策，還要對涌現(xiàn)出來的先進(jìn)典型要大張旗鼓地加以肯定和表揚；三是加強(qiáng)規(guī)劃宣傳。要將城市建設(shè)和發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃通過舉辦活動的方式向外宣傳出去，向群眾展示城市建設(shè)的美好前景，提高群眾對于城市建設(shè)和發(fā)展的參與度與支持度；四是加強(qiáng)公告宣傳。拆遷公告發(fā)布要及時，相關(guān)部門要立即組織專人入戶走訪，力爭以最快速度簽訂拆遷補償協(xié)議。

第二，依法拆遷，切實維護(hù)群眾的合法權(quán)益。一要充分尊重居民的私有財產(chǎn)權(quán)。將城市公共建設(shè)與商業(yè)開發(fā)嚴(yán)格分開，杜絕開發(fā)商以任何借口，將個人的意愿轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘邪l(fā)展與建設(shè)的需要，從而打著為了公共利益的旗號而為個人謀利。二要嚴(yán)格執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補償條例》以及其他相關(guān)政策法規(guī)。征地拆遷全程都要做到依法和規(guī)范，確保群眾的利益不受侵害。三要加強(qiáng)拆遷隊伍的行業(yè)管理，采取以會代訓(xùn)、專題講座、實例模擬演練等形式全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作能力。四要打擊違法違規(guī)行為，堅決杜絕野蠻拆遷。

第三，兼顧各方利益，科學(xué)合理解決“釘子戶”問題。第一階段，要繼續(xù)做深入細(xì)致的思想工作，與其他人的補償標(biāo)準(zhǔn)一樣，不能隨意放寬補償政策，態(tài)度要明朗，語氣要堅決，絕不退讓。第二階段，在規(guī)定期限內(nèi)，引導(dǎo)他們依法申請行政復(fù)議或是依法提起行政訴訟，讓權(quán)威機(jī)構(gòu)和專家來評估房屋價值、補償數(shù)量等等，尊重法院的判決。第三階段，如果法院判決后，動遷戶仍拒絕配合，就要按照新拆遷法的要求，將相關(guān)材料收集齊全后依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四，要帶著感情做思想工作，真情服務(wù)和諧拆遷。一是號召拆遷工作人員換位思考。在工作方法上要和風(fēng)細(xì)雨，從而做到親情拆遷、和諧拆遷，確保每戶群眾自愿拆遷。二是深入細(xì)致地做好思想工作。工作人員要到拆遷戶家里促膝談心，幫助計算補償賬目，計劃遷后的生活等，有效消除與動遷群眾之間的隔閡。三是對弱勢群體提供周到細(xì)致的服務(wù)。針對孤老、殘疾、弱智、重病患者等困難群體的實際情況，工作人員應(yīng)實行上門服務(wù)，幫助聯(lián)系周轉(zhuǎn)房、組織義務(wù)搬家、代辦拆遷安置手續(xù)等。

第五，采取有力措施及時化解糾紛，避免矛盾態(tài)勢擴(kuò)大。要建立健全征地拆遷信訪信息溝通與排查調(diào)處機(jī)制，及時掌握和化解苗頭性、傾向性問題。政府和有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人要深入到問題較多的地方去接訪、下訪，主動傾聽群眾訴求，把問題及時解決在初始階段。要加強(qiáng)形勢分析與研判，一旦發(fā)生惡性事件，及時啟動應(yīng)急預(yù)案，控制局面，同時報告上級部門。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、房屋征收部門的法律責(zé)任

1、違法征收要受到什么處罰

(1)縣級以上地方人民政府有下列行為之一的，由上級人民政府責(zé)令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分：

A、非因公共利益需要征收房屋的;

B、違反法定程序作出房屋征收決定的;

C、未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的;

D、對不符合規(guī)定的補償方案予以批準(zhǔn)的;

E、作出的補償決定違反補償方案的;

F、違反法定條件強(qiáng)制搬遷的。

(2)房屋征收部門有下列行為之一的，由本級人民政府責(zé)令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分：

A、未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的;

B、實施強(qiáng)制搬遷前，未按照規(guī)定對被征收人先予貨幣補償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的;

C、采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的;

D、未作出補償決定實施強(qiáng)制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序?qū)嵤?qiáng)制搬遷的;

E、未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。

(3)違反本條例規(guī)定，房屋征收部門有下列行為之一的，由本級人民政府責(zé)令限期改正;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分：

A、房屋征收范圍公告后，未將有關(guān)事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的;

B、未向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供被征收房屋情況調(diào)查結(jié)果的;

C、未依據(jù)調(diào)查結(jié)果擬定補償方案并征求被征收人意見的。

有關(guān)事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的;

2、暴力拆遷的處罰

房屋征收部門及其委托實施征收補償與搬遷的單位，以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

3、貪污、挪用等費用的處罰

(1)貪污、挪用、私分、截留、拖欠、克扣、擠占補償?shù)荣M用的，責(zé)令退賠，對有關(guān)責(zé)任單位通報批評、給予警告;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

(2)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的估價報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、律師介入政府征收補償工作的重要意義

一、律師介入政府征收補償工作的重要意義

律師作為具有專業(yè)的法律知識，為社會提供法律服務(wù)的職業(yè)群體，在政府征收拆遷過程中起著重要的作用，律師介入政府征收工作不僅是一項基本的律師業(yè)務(wù)，也是政府法律顧問服務(wù)內(nèi)容中不可或缺的一部分，對于減少拆遷矛盾糾紛，規(guī)范拆遷行為都具有重要意義。律師參與政府征收，可以確保政府征收工作的合法性，維護(hù)被征收人的利益，實現(xiàn)良好的社會和經(jīng)濟(jì)效果。

二、律師保障政府征收行為合法性的重要程序環(huán)節(jié)

《條例》對政府在國有土地上房屋征收與補償行為有清晰嚴(yán)格的程序性規(guī)定，每一程序都關(guān)系著政府征收行為的合法性。作為律師，在參與和協(xié)助政府開展征收工作中，需要以《條例》規(guī)定為準(zhǔn)，認(rèn)真嚴(yán)格地履行每一個征收環(huán)節(jié)的相關(guān)法律文書，確保征收工作中作出的所有文書，均符合《條例》的程序性規(guī)定，全面細(xì)膩地對需要收集和整理的證據(jù)材料作出安排，從每一個程序環(huán)節(jié)的每一個細(xì)節(jié)著手，從而保障政府在具體的房屋征收與補償?shù)墓ぷ黜樌M(jìn)行。具體參與審核和規(guī)范的重要程序有：

(一)對政府征收立項行為的審核

根據(jù)《條例》第八條規(guī)定的為保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，律師應(yīng)嚴(yán)格審查政府征收立項：

1、是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃;

2、是否符合土地利用總體規(guī)劃;

3、是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃;

4、如屬于保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建的，是否納入當(dāng)年的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃。

(二)對入戶調(diào)查程序的審核

根據(jù)《條例》第十五條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對被征收人房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。同時，為高效順利推進(jìn)征收工作，律師應(yīng)就征收部門在前期收集與被征收人房屋相關(guān)的基本信息時，除《條例》規(guī)定需要調(diào)查的核心信息外，還應(yīng)調(diào)查記錄被征收人房屋是否存在所有權(quán)紛爭、抵押擔(dān)保情況等，并記錄包括房屋共有人、利害關(guān)系人的詳細(xì)身份信息、送達(dá)地址等。在入戶調(diào)查登記后，在不侵犯被征收人及相關(guān)利害關(guān)系人隱私的前提下，必須在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

(三)對評估機(jī)構(gòu)選定的審核

根據(jù)《條例》第二十條關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定的規(guī)定，律師應(yīng)準(zhǔn)確及時的告知政府征收部門應(yīng)當(dāng)重點把握的法律要點。

1、選定評估機(jī)構(gòu)遵循的原則。

在房屋征收工作中，選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)尊重被征收人真實意愿，遵循程序正當(dāng)、公開透明的原則。

在選定鑒定機(jī)構(gòu)的過程中，應(yīng)當(dāng)依法收集和保存各種現(xiàn)成資料和證據(jù)，以備后期在行政復(fù)議或訴訟中使用。在選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)后，應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)進(jìn)行公告。

2、對評估機(jī)構(gòu)入戶評估及評估報告進(jìn)行合法性監(jiān)督。

(1)入戶評估。

入戶評估期間，需要對被征收房屋的權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)，同時對被征收房屋的所有權(quán)人身份進(jìn)行核驗。對房屋附屬與裝修的評估應(yīng)當(dāng)留存影像資料。所有權(quán)人拒絕在評估現(xiàn)場勘查表上簽字的，除房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師簽字確認(rèn)之外，還應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人簽字見證。無法入戶評估的，經(jīng)電話告知、書面通知、公告后，仍然無法入戶評估的，按規(guī)定由評估人員簽字注明后僅對房屋主體進(jìn)行評估。在無法入戶評估環(huán)節(jié)，律師應(yīng)提示征收部門，核心應(yīng)全面詳盡記錄和保存通知送達(dá)的證據(jù)材料。

(2)評估報告。

評估報告作為政府確定補償?shù)囊罁?jù)和基礎(chǔ)，在依法作出后應(yīng)及時送達(dá)，并確保有效送達(dá)。同時，評估報告應(yīng)當(dāng)客觀公正，且不能出現(xiàn)任何信息差錯，否則會導(dǎo)致政府與被征收人簽訂的征收補償協(xié)議書或作出的征收補償決定書存在無效的法律風(fēng)險。

(四)對征收決定與征收補償方案的審核

1、征收補償方案。

征收補償方案進(jìn)行論證并予以公布之前，需要征求公眾意見，且征求意見期限不得少于30日，根據(jù)征求意見所反饋的信息對征收補償方案再次進(jìn)行修改、補充和完善。同時，應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。如多數(shù)人認(rèn)為征收補償方案不符合《條例》規(guī)定的，應(yīng)舉行聽證會。如被征收人認(rèn)為征收補償方案是否符合《條例》規(guī)定的情況，應(yīng)當(dāng)專門進(jìn)行調(diào)查，采取書面的形式將被征收人的意見進(jìn)行統(tǒng)計，統(tǒng)計資料注意妥善保存。

2、征收決定。

根據(jù)《條例》第十二條規(guī)定，政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定，此環(huán)節(jié)需要形成政府常務(wù)會議紀(jì)要。同時，作出房屋征收決定前，律師需要審查房屋征收補償費用的銀行存款證明，確保足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。政府在作出的房屋征收決定書中應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利、期限等事項，并在房屋征收范圍內(nèi)公布。

(五)對征收補償協(xié)議的審核

簽訂房屋征收補償協(xié)議環(huán)節(jié)，首先要確保簽訂主體的合法性，被征收人應(yīng)為被征收房屋的所有權(quán)人，由其本人親自簽訂協(xié)議。對于房屋所有權(quán)人死亡或無法親自簽訂的情況，應(yīng)由房屋所有權(quán)人的繼承人或其委托代理人持相關(guān)的證明材料并辦理相關(guān)的手續(xù)，方能與政府征收部門簽訂協(xié)議。律師要審核簽訂主體的合法性、內(nèi)容的合法性、證據(jù)材料的合法性。

(六)對擬作出的征收補償決定的審核

針對簽約期屆滿而未簽訂補償協(xié)議又未搬遷的被征收人，由政府依法作出補償決定。在把握《條例》所規(guī)定的補償決定法定要件外，還需針對被征收人不同情況，作出不同的法律文本。作出補償決定后，應(yīng)依法送達(dá)被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告。

(七)對申請法院強(qiáng)制執(zhí)行前相關(guān)材料的審核

被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。在申請法院強(qiáng)制執(zhí)行環(huán)節(jié)，律師要嚴(yán)格審核被執(zhí)行人的主體信息、住址、評估報告及送達(dá)材料、補償決

該內(nèi)容由 梁勤栓律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

五、我們應(yīng)該盡早聯(lián)絡(luò)律師解決房屋征收補償糾紛，為什么？

法律分析：房屋征收補償是一個涉及眾多法律規(guī)定的復(fù)雜問題，如果沒有專業(yè)的法律知識，很難理清自己的權(quán)利和義務(wù)。與律師合作可以幫助我們更好地了解法律規(guī)定，維護(hù)我們的利益。同時，律師也可以為我們提供專業(yè)的法律意見和建議，幫助我們制定合適的策略，從而更好地解決糾紛。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國土地管理法》第四十六條：對房屋等建筑物實行征收的，應(yīng)當(dāng)按照征收范圍、征收面積、使用年限或者殘值、市場價格等因素確定補償標(biāo)準(zhǔn)。

2.《中華人民共和國拆遷補償條例》第十七條：因征收拆遷補償問題引起的糾紛，當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟，也可以通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決。

3.《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條：當(dāng)事人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

4.《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十條：當(dāng)事人對不服的判決、裁定，可以依法上訴或者申請再審。

綜上所述，與律師合作可以幫助我們更好地了解法律規(guī)定，制定合適的策略，從而更好地解決房屋征收補償糾紛。

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投稿：華黛妍

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