一、意這種征地套路，你可千萬別上當(dāng)

在以前的文章中，經(jīng)常為大家解讀咱們被征收人遭遇違法強(qiáng)拆該怎么辦，對于合法拆遷僅簡單的認(rèn)定為遵循法律規(guī)定實(shí)施的拆遷行為即為合法拆遷，當(dāng)然，這只是認(rèn)定合法拆遷的一個(gè)簡單的方法。但是在實(shí)踐中，大部分被征收人都是第一次遭遇征地拆遷項(xiàng)目，對于拆遷的法律是不了解的，接下來今天，北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地制度研究所聯(lián)席所長史西寧律師來跟大家聊一聊。就結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)最常見的違法拆遷的一種情況，咱們被征收人可結(jié)合自身情況對自己正在面臨的征地拆遷項(xiàng)目進(jìn)行簡單的認(rèn)定。

最常見的一種就是讓老百姓先搬遷，后給補(bǔ)償。由于咱們被征收人都基本上是第一次遭遇征地拆遷工作，那么咱們被征收人肯定就會(huì)被征收方的花言巧語所迷惑，比如只要咱們被征收人自行搬遷，征收方就會(huì)立刻將拆遷補(bǔ)償款打給咱們的賬戶中。如果您按照征收方的指使去做了，那么自家的房子肯定會(huì)被拆得一干二凈，拆遷補(bǔ)償時(shí)會(huì)發(fā)放給您，可一般不會(huì)及時(shí)發(fā)放，而是推遲個(gè)幾年發(fā)放。當(dāng)然，如果你沒有按照征收方的指使去做的話，那么恭喜您，您的做法是正確的，畢竟咱們只要見到拆遷補(bǔ)償款后，在自行搬遷也是可以的，至少保障自己手中已經(jīng)有了拆遷補(bǔ)償款，不怕征收方違約。

史律師提醒您，在我國法律中，不管是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》還是《土地管理法》，都明確規(guī)定征收方應(yīng)當(dāng)遵循先補(bǔ)償后搬遷的原則進(jìn)行征地拆遷工作，從而咱們被征收人可以很直觀地了解到，先搬遷后補(bǔ)償屬于違法拆遷。

二、征地流程不合法？那我就拒絕你征地！

第一，征收人征收土地，被征收人有沒有拒絕的可能呢？政府依法進(jìn)行土地征收時(shí)，代表的是國家和公共利益，此時(shí)這一行政行為具有強(qiáng)制性，如果政府的征收行為嚴(yán)格合法，那么被征收人能夠爭取的就是在合法范圍內(nèi)獲得盡可能高質(zhì)量的補(bǔ)償安置，而不能拒絕征收。但這并不代表著只要地方政府大手一揮說要“征地”，被征收人就只能任其擺布。假如征地程序存在問題、相關(guān)審批手續(xù)不全、征收行為本身違法，那么對于這樣的土地征收，被征收人是有權(quán)拒絕的。第二，被征收人如何行使拒絕的權(quán)利。要想拒絕政府征地，就要弄清楚征地行為是否違法。此時(shí)被征收人需要做的就是弄清楚：合法的征地程序是怎樣的。首先，在進(jìn)行征地報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布擬征地公告，以書面形式將擬征收土地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等告知被征地農(nóng)村集體以經(jīng)濟(jì)組織成員。接著，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)組織進(jìn)行對擬征收土地權(quán)屬、地類、面積及地上附著物權(quán)屬種類數(shù)量等狀況的調(diào)查，并就調(diào)查結(jié)果與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、被征地農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行共同確認(rèn)。然后，如果被征收人對擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等有異議的，可以申請聽證，由市縣級人民政府土地行政主管部門組織舉行聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)上各方意見對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑等進(jìn)行修改完善。這次聽證會(huì)還會(huì)涉及當(dāng)?shù)貏趧?dòng)保障部門，對被征收人來說相當(dāng)重要。再然后，將征地相關(guān)材料組卷逐級上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府審批，依法取得征地批準(zhǔn)。由市、縣級人民政府在收到征地審批文件之日起10日內(nèi)制作并發(fā)布《征收土地公告》，將征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號、時(shí)間、用途，被征收土地、被征收人相關(guān)情況、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙藓偷攸c(diǎn)以及被征收人的救濟(jì)權(quán)利等向被征地集體經(jīng)濟(jì)組織、被征地農(nóng)戶公告。隨后，市、縣級人民政府土地行政主管部門根據(jù)征地方案和補(bǔ)償?shù)怯涃Y料制定《征地補(bǔ)償安置方案》，并在被征收土地范圍內(nèi)向被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶進(jìn)行公告，告知被征收人具體的征地補(bǔ)償（各項(xiàng)費(fèi)用）的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式等相關(guān)內(nèi)容。最后，征收方足額將征地補(bǔ)償支付給被征收人（通常直接支付給被征地集體經(jīng)濟(jì)組織，再由其統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃分配），被征收人在獲得補(bǔ)償安置后依法如約交付土地，被征收集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地，完成整個(gè)征收工作。征地流程不合法？那我就拒絕你征地！在土地征收過程中，有一部分征收相關(guān)手續(xù)、文件材料是政府應(yīng)當(dāng)依法主動(dòng)公開的，如我們上文所說的幾份公告、一書四方案（建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、供地方案；城市建設(shè)用地為一書三方案）、國務(wù)院或省級人民政府依法批準(zhǔn)用地的批復(fù)文件、地方人民政府轉(zhuǎn)發(fā)批準(zhǔn)用地的文件等，另外還有一些征地相關(guān)信息，是可以依法經(jīng)被征收人申請公開的。所以，如果存在上述征地程序不合法的情況下，作為被征收人是可以拒絕征收的。

三、農(nóng)村土地以租代征有哪些套路

1、征收方與村委會(huì)直接簽訂的協(xié)議租賃土地。這種方式在現(xiàn)在的征地過程中非常的普遍，用地單位或是個(gè)人直接找到村委會(huì)，且以土地是集體為幌子，讓群眾轉(zhuǎn)讓或是出租土地，之后以村委會(huì)的名義與征用方簽訂協(xié)議。這種其目的就是用地單位為了規(guī)避相關(guān)的審批手續(xù)以及相關(guān)的土地稅費(fèi)，為了降低征收成本而常使用的征用方式。

2、基屋政府直接租賃農(nóng)村集體土地或是轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地。有些地方相關(guān)部門為了加快當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)，以政府的名義租賃集體土地用于修建公園或是公路等。雖然是政府行為，但這種以租來征用老百姓土地的行為，在用地程序上是違法的。其次還有的相關(guān)部門，在租用老百姓土地后，又轉(zhuǎn)租給開發(fā)商或是個(gè)人，這同樣也是違法的。如果大家在土地征收中遇到這樣的情況可積極的舉報(bào)或是通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

3、村民自行出租自己的承包地。這種雖然很少見，但在實(shí)踐中也有發(fā)生，一些村民明知道用地單位或是個(gè)人租用土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是為了一時(shí)的利益將自家土地出租出去，這是屬于違法行為。

4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為。有些當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門為了加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為違法用地單位或是個(gè)人，擔(dān)當(dāng)中介人、擔(dān)保人，騙取老百姓的信任。

一、法律規(guī)定

《中華人民共和國土地管理法》

第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

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