浙江房屋拆遷評估修正系數，北京圣運律師事務所為您整理浙江房屋拆遷評估修正系數的相關法律知識，猜您可能還想了解關于●房屋拆遷補償評估●房屋拆遷評估收費標準●房屋拆遷評估指導意見。
這個看地區和政策，一般的都是首套房三成，二套房四成，三成的話就是首付30萬，貸款70萬,二套房的話就是貸款60萬，首付40萬，基本就是這個情況，部分地區也有首付2.5成的情況出現～
二層毛坯12萬左右主要看你施工圖如何。設計得好省錢
1.拆遷補償方式 91版條例規定拆遷補償實行產權調換、作價補償，或者產權調換和作價補償相結合的形式;01版條例規定拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。 2.補償金額確定方法 91版條例規定作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算;01版條例規定貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。 3.產權調換結算方法 91版條例對產權調換形式償還的非住宅房屋結算方法作了規定，即：償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結算結構差價;償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照商品房價格結算;償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結合成新結算。以產權調換形式償還的住宅房屋結算方法則由地方人民政府規定。以蘇州市為例，拆除私有住房、單位自有住宅房屋實行產權調換的，按照下列方式結算：(一)償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，新建住宅按照房屋建筑安裝工程費結算，被拆除建筑面積按照重置價格結合成新作價結算;(二)償還建筑面積超過被拆除建筑面積但在規定安置基準內的，超過部分按照成本價結算;(三)償還建筑面積超過規定安置基準的，超過部分按照商品房價格結算;(四)償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分按照房屋重置價格結合成新另增百分之百結算。 01版條例規定，實行房屋產權調換的，不區別住宅與非住宅，均根據房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。 4.拆遷非公益事業房屋的附屬物補償方法 91版條例和01版條例都規定拆遷非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人給予適當作價補償或貨幣補償。 5.91版條例與01版條例有關拆遷補償規定的比較分析 91版條例帶有很強的政策色彩，一是在措辭上，比如在涉及補償金額時，稱作價補償或適當補償，為補償金額確定的隨意性提供了政策基礎;二是在金額確定方式上，采用重置價格結合成新方法或按照重置價格結算結構差價，而重置價格和結構差價等均由當地政府規定或公布的。這樣，一方面具有很強的可操作性，非房地產估價專業人員均能承擔拆遷估價工作;另一方面造成補償金額與補償對象實際價值的嚴重脫節，被拆遷人對拆遷工作的強烈抵觸情緒充分地反映了這一點;第三方面是由于沒有統一的重置價格確定標準，造成各地政府以不同的價格內涵測算、公布并實施其重置價格，造成地區間的不平衡;第四方面是拆遷補償和安置捆綁式落實，房屋被拆遷人的諸多權益因補償對象和安置對象的分離而流失，造成使用權價格因拆遷安置的高得益而不合理地趨大化。 01版條例具有很強的市場經濟特征，在措辭上，在涉及補償金額時，稱貨幣補償;在金額確定方式上，采用以房地產市場評估價格方式確定，毫無疑問地，房屋及房屋裝飾裝修價格評估應當做到客觀、公正、科學、合理，為此，要求估價人員必須遵循其價格形成運動的客觀規律，作出易于被委托方及其其他相關利益主體所接受的估價結果，保障受房屋拆遷影響的當事人的合法權益;在拆遷補償和拆遷安置問題上，01版條例除了強調房屋租賃關系對房屋產權人拆遷補償方式選擇的制約和房屋承租人租住權利的保證外，確保了被拆遷人的諸多權益不因補償對象和安置對象的分離而流失，房屋所有權權益得到充分的尊重。 三、拆遷補償房地產市場評估價格分析 1.評估價格形成方法 房地產估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術路線，并且眾所周知評估價格是對應特定估價目的、對應特定法律依據而存在的，房屋拆遷補償價格評估的法律依據顯然應包括01版條例。 2.評估價格形成的假設前提 估價假設前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現其最高最佳使用或持續使用可能的幾種實現方式之一，比如保持現狀、轉換用途、裝修改造、重新利用等;因此，房屋拆遷補償估價應是房地產的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，其與真正意義上的房地產市場評估價格存在顯著的區別。 3.評估價格形成的產權類型 隨著住房制度的改革，城鎮居民住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉變，住房商品化已達相當的程度，并且在住房商品化過程中形成了我國特有的住房產權結構，房改房、經濟適用房、商品房等具有不同產權內涵的產權類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產權構成看，房改房和經濟適用房是受到一定約束或有一定缺損的產權形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經濟適用住房座落位置的標定地價的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1%。因此，房屋拆遷補償估價應反映不同產權類型的價格水平。 4.評估價格形成與房地產開發的動態成本過程 房地產開發建設過程是房地產產品實物的形成過程，也是其價值轉移和創造的過程，從取得土地使用權、房屋拆遷安置、勘察規劃設計、房屋及附屬工程開發建設到竣工交付使用，房地產資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產產品實物上。在以房地產市場評估價格確定房屋拆遷補償價格時，商品房包括按剩余年限計算的土地出讓金金額，房改房和經濟適用房則包括了土地出讓金金額與標定地價的10%或房改成本價的1%的差額，而此時，開發單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金，即在土地符合建設條件時，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當于部分或全部土地使用權出讓金金額(包含于房屋拆遷補償價格中)又向土地部門支付土地使用權出讓金金額(按出讓合同約定)，其合理性顯然值得商榷。 四、拆遷補償價格評估的原則分析 作為房地產估價業務的構成部分，房屋拆遷補償價格評估毫無疑問應當做到客觀、公正、科學。合理，為此，就必須遵循其價格形成。運動的客觀規律，明確房屋拆遷補償價格評估應當遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價結果。 l.公平原則 房屋拆遷補償價格評估必須以公正為基本前提;充分考慮有關當事人的角色和心態，合理區別產權類型、合理分配產權收益、合理分攤產權或使用權轉移費用。 2.優質優價原則 房屋拆遷補償價格評估應根據被拆遷房屋的經濟和自然環境、用途、實際新舊程度、維護保養狀況、樓層朝向、房屋設備等的不同而區分計價，體現優質優價。 3.快捷性原則 從開發程序看，房屋拆遷(包括價格評估、拆遷實施等)所花費時間的長短將直接影響到整個項目的開發周期;同時，房屋拆遷評估往往又是批量性的，因此，在滿足估價精度要求前提下，房屋拆遷補償價格評估方法的快捷性顯得尤為重要。 4.政策性原則 01版條例規定貨幣補償金額以房地產市場評估價格確定，但不可否認，房屋拆遷是一項政策性。強制性很強的工作，而真正意義上的房地產市場價格是以市場公開、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠實無欺并有適當長的時間進行交易為前提的，兩者存在本質上的區別。因此房屋拆遷補償價格應是房地產的權利受到拆遷政策約束下的合理價值。 五、01版條例下拆遷補償價格評估方法構建的設想 l.評估方法的適用性 房屋使用價值通過房地產的整體效用;包括房屋建筑和房屋設備、房屋裝飾裝修等房屋的附屬物的效用來實現，因此，原則上完全可以視房地產的整體為估價對象或范圍。但在估價實務中，緣于諸如房屋裝修設備的個別性、待拆遷房屋的極少交易性等，只著眼于房地產整體價值評估存在諸多的困難，除成本法外，比較法和收益法的直接使用受到了限制。同時，由于01版條例規定，房屋的附屬物不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償，因此有理由也有必要對房屋和房屋的附屬物作分別估價，此時房屋評估就可方便地采用比較法和收益法了。 2.房屋拆遷補償價格評估的技術路線 房屋拆遷補償價格評估采用對比法進行。在假設不含房屋的附屬物的情況下，采用比較法、收益法和成本法綜合確定一定結構類型、一定平面形式的標準房屋的評估價格水平;以此標準的評估價格水平為基準，估價對象與之逐項比較房屋價格影響因素，確定價格修正系數;標準評估價格水平與價格修正系數相乘即可求得市場價格;經拆遷政策約束因素修正即為房屋拆遷補償金額。 3.標準評估價格水平的確定 標準評估價格水平的確定是前期基礎性工作，全部評估過程的便捷性和準確性均取決于此。其確定步驟為： a.確定標準評估價格水平對應的房屋結構類型和平面形式 在確定拆遷評估的范圍后，調查踏勘選取典型(占較大比例者)結構類型和平面形式的房屋作為標準房屋，必要時可確定一個以上標準房屋。 b.確定標準評估價格水平 選取標準房屋的可比實例，在交易價格，或以租金按收益法形成的收益價格中剝離出房屋價格，按比較法確定標準房屋的評估價格水平，或直接以成本法確定之。 4.標準評估價格水平的調整 影響房地產價格的因素很多，包括環境狀況、所處樓層、新舊程度、產權類型、朝向、道路交通臨路狀況、室內環境.工程質量等，或按百分率法，如所處樓層、產權類型、朝向等;或以明確的定量化方法，如環境狀況。道路交通臨路狀況、工程質量等，編制調整系數或調整系數確定方法。 5.房屋拆遷補償可視作一種特殊交易方式，賣者出售時有一個愿意接受的最低界限價格，該最低界限價格以其成本為依據。正如馬克思所說;“商品出售價格的最低經濟界限，是由商品的成本價格規定的。如果商品低于它的成本價格出售，生產資本中已經消耗的組成部分，就不能全部由出售價格得到補償。如果這個過程繼續下去，預付資本價值就會消失”。由于成本法是以房地產價格各構成部分的累加為基礎的，因此根據成本法可以確定該最低界限價格，即： 最低界限價格=預付資本價值=市場價格一交易稅費一開發利潤 一般地，交易稅費為市場價格 6.05%(5.55%+0.5%)，開發利潤按房地產類型為預付資本價值的相應百分率，如商業25%、綜合15%、普通住宅8%，經計算整理有商業、綜合、普通住宅的拆遷政策約束因素修正系數分別為75.16%、81.75%和86.99%
積以權證記載的為準。無房地產權證的，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，或者雖無批準文件但在1981年以前已經建造用于居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建筑面積為準。被拆遷房屋是公房：若承租的是公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。若承租的是公有居住房屋，則以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數計算建筑面積：房屋類型公寓獨立住宅新里住宅新工房（有電梯、成套）新工房（無電梯、成套）新工房（無電梯、不成套）“兩萬戶”新工房舊里住宅簡屋換算系數2.061.831.822.001.981.941.651.541.25在此要提醒市民注意的是，在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實際居住面積的一半及上款規定的換算系數計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積的一半及上款規定的換算系數計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。上海居住房屋市場價補償安置標準一覽基本公式貨幣補償金額＝（市場單價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積公式一貨幣補償金額＝（市場單價+價格補貼）×（100%）×被拆除房屋的建筑面積公式二貨幣補償金額＝評估單價×100%×被拆除房屋的建筑面積公式三貨幣補償金額＝（市場單價×80%+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積公式四貨幣補償金額＝評估單價×20%×被拆除房屋的建筑面積居住房屋市場價補償安置有關計算公式私有住房未出租和按市場方式出租所有人（適用公式一）老出租私房，并且承租人按政府規定規定租金承租的（包括“落政”代為經租房屋）所有人（適用公式二）承租人（適用公式三）公用住房所有人選擇產權調換的所有人（適用公式一）所有人選擇貨幣補償的，并且承租人按政府規定租金承租的所有人（適用公式四）承租人（適用公式三）宗教團體住房所有人（適用公式二）承租人（適用公式三）代管房所有人（適用公式二）承租人（適用公式三）在以上公式中，“市場單價”，為房地產市場的評估單價，評估單價不足最低補償單價標準的，以最低補償單價標準計算（“最低補償單價標準”，為被拆除房屋同區域已購公房交易的平均單價）；“價格補貼”，按照同區域已購公房交易平均單價的一定比例（不低于20%）確定。被拆除房屋的市場評估單價低于或等于最低補償單價的，價格補貼＝a×x；被拆除房屋的市場評估單價高于最低補償單價的，價格補貼＝（2a-b）×x。a為最低補償單價，b為被拆除房屋的市場評估單價，x為補貼系數。房屋朝向修正系數表主臥朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數-8%-3%-2%0%1%2%房屋層次修正系數表一二三四五六七高層10%0%0%0%0%0%0%0%24%4%2%2%2%2%-2%32%6%5%5%6%-1%4-4%4%4%5%0%5-8%2%3%0%6-8%1%1%7-10%1%8-112%12-（頂層-1）4%頂層-4%
補償面積，指的是置換補償，按照法律規定不得低于原有建筑物面積。房屋拆遷補償面積比例。拆遷補償計算方式如下：1. 住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區位補償價，區位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。計算公式為：房屋拆遷補償價=（基準地價×K+基準房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。其中，K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》確定。房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍。現階段按《住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍》的規定確定。土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國上房管局規定的幅度內確定。并報市國土房管局備案。2. 非住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋區位補償價和地上物補償價。計算公式為；非住宅房屋拆遷價格=區位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價。其中，K1為容積率調整系數；K2為房屋原用途調整系數；K3為規劃用途調整系數，當規劃用途為市政府確定的市政公益事業等重點工程時取0.7，其他情況取1.0；地上物補償價的計取按各市、地、縣有關規定采取成本估價法，用房屋重置成本結合成新進行計算。3. 住房困難戶申請拆遷補償安置必須符合以下兩個條件：一是在拆遷范圍外別無正式住房，二是住房困難戶獲得的補償款低于規定的補償低限。對于符合以上兩個條件的住房困難戶，拆遷人應當給予其拆遷安置補助費。拆遷安置補助費標準按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=規定補償低限-被拆遷房屋的補償款。其中，規定補償低限=經濟適用住房均價×規定面積標準。4. 自建房從法律性質上講屬于違章建筑，按照《新條例》的規定，拆遷時，拆遷人對違章建筑不予補償。但由于自建房有其存在的特殊客觀歷史原因，如果對自建房居民不支付任何費用，可能會給社會帶來不穩定因素，導致拆遷工作無法正常進行。因此，對自建房居民按戶給予帶有福利性質的拆遷安置補助費十分必要。所以對拆遷范圍內符合規定條件的自建房居民，拆遷人應當按照經濟適用住房均價和規定面積標準給予拆遷安置補助費。拆遷安置補助費標準按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=經濟適用住房均價×規定面積標準。5. 拆遷住宅房屋，搬遷補助費根據被拆遷正式房屋的建筑面積計算，市、地、縣的搬家補助標準均有不同。由拆遷人出車搬遷的。不予補助。拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建筑面積×單價計算；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。6. 因拆遷非住宅房屋造成停產、停業經濟損失的，對被拆遷人根據被拆遷房屋的區位、使用性質，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產、停業綜合補助費。具體標準由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。屬出租非住宅房屋的，對承租人的停產、停業損失，由被拆遷人按照雙方協議約定給予補償；雙方沒有約定的，由被拆遷人參照前款規定的標準對承租人給予適當補償。7. 被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權人或者租賃房屋的承租人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎勵費按照提前的日期計算。每戶可得500到50000元不等，具體標準由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。
不可以，說見下面 第一章 拆遷評估總則 第一條 制訂依據：根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令）、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》(江蘇省人大常委會第24號公告)、《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》（泰州市人民政府2005第2號令）、《房地產估價規范（GB／T50291-1999）》以及《城鎮土地估價規程》等有關規定，參照《建設部城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房[2003]234號）制定本細則。 第二條 適用范圍：在本市城市規劃區域內城區和經濟開發區的國有土地上，從事房屋拆遷補償估價（以下簡稱拆遷評估）的專業評估技術行為應當符合本細則的要求。 第三條 估價機構：進行拆遷評估的房地產評估機構應具備三級及以上房地產評估資質，并已列入向社會公布的泰州市城市房屋拆遷評估機構名錄。 第四條 估價人員：承擔房屋拆遷評估的房地產評估專業人員應該是符合本細則第三條規定的評估機構中的注冊房地產估價師。 第五條 估價對象及分類：房屋拆遷范圍內，經現場查產認定的被拆遷建筑和其占用范圍內的合法國有土地使用權組成的房地產（簡稱“被拆遷房屋”）。被拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為非營業用房和營業用房兩類，適應拆遷評估的技術需要，住宅、非營業用房、營業用房又劃分為若干細類，參見附件一。 第六條 估價目的：統一為“房屋拆遷補償評估”。 第七條 估價時點：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發之日。 第八條 價值標準：被拆遷房屋在估價時點完全產權下最可能達成的公開市場價值，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權利限制情形。 第九條 拆遷區位分區：根據泰州市城市現狀，將市區城區和經濟開發區按住宅、非營業性用房、營業性用房三種情況，劃分為三類拆遷區位及分等分區，劃分結果見《泰州市城市房屋拆遷區位劃分體系》，作為拆遷補償評估依托的技術基礎。 第十條 房屋拆遷評估價格構成：是被拆遷房屋（含一般裝修）拆遷補償的房地產市場評估價格，室內裝飾裝修內容不列入被拆遷房屋評估內容而另行專項評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補助費、過渡補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的損失補助費等。 第十一條 評估程序：1.接受評估委托，明確基本事項；2.驗收查產資料，開展前期調查；3.擬訂作業方案，進行現場勘察；4.按照技術細則，進行評估測算；5.確認測算結果，撰寫評估報告；6.匯總相關資料，提交評估報告；7.評估結果公示，送達被拆遷人；8.現場咨詢答疑，評估材料存檔。 第十二條 評估結果表達：一是房屋拆遷項目補償資金概算評估，作為拆遷項目補償資金總額概算依據；二是房屋拆遷分戶補償金額評估，作為被拆遷房屋的補償依據。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。 第十三條 估價結果應用的有效期：自提交正式評估結果之日起，至該拆遷項目拆遷補償結束時止。 第二章 住宅房屋拆遷評估 第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，也可視具體情況采用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產估價規范》要求執行，可比實例的選擇要求參見附件二。 第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細分參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其拆遷補償評估價格測算的技術路線為： 1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內設定“標準樣本住宅”作為評估基準。“標準樣本住宅”的設定要求參見附件三； 2.測算基準價格。按《房地產估價規范》規定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件二。其計算公式為： 基準價格 = × × × × Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數； —交易情況修正系數。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數取100； —交易日期修正系數。該系數由估價機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況，并參照當地物價部門公布的相關價格指數進行確定； —可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數，系數確定可參見附件四； —可比實例區位因素情況修正為標準樣本住宅區位因素情況的修正系數，系數確定參見附件五； —可比實例權益因素情況修正為標準樣本住宅權益因素情況的修正系數，根據上述第八條規定，該系數取值為100； 3.確定分類基準價格。為保證測算結果的客觀性，對“標準樣本住宅”按成套、獨門院落、非成套三種情況，測算其對應的分類基準價格，其公式為： ，j＝1，2，3 其中Vo1為成套住宅分類基準價格，Vo2為獨門院落住宅分類基準價格，Vo3為非成套住宅分類基準價格，Kj為對應的分類基準價格調整系數，其取值參見附件三； 4.確定評估價格。各被拆遷房屋分別與對應類型“標準樣本住宅”進行房地產實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷住宅房屋的評估價格。 其計算公式為： 被拆遷住宅評估價格 = 標準樣本住宅分類基準價格 × K31i—標準樣本住宅實體因素情況修正為被拆遷房屋實體因素情況修正系數，系數確定參見附件四。 第三章 非住宅非營業用房拆遷評估 第十六條 非住宅非營業用房評估方法：非住宅非營業用房拆遷評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業用房的成本法應用說明參見附件六。 第十七條 成本法評估技術路線： 1. 測算地價：根據被拆遷非營業用房的占地范圍，可選用成本法、基準地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD； 2. 確定房價：根據被拆遷非營業用房的建筑結構，參照附件六所示重置價格標準作適當調整，確定其建筑物的重置價格PJ； 3．估測折舊：現場勘察對照附件七所示的《房屋成新評定等級標準》和不同年限建筑物成新上限的相關規定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額C； 4.補償價格評估：根據《房地產估價規范》，考慮到城市房屋拆遷補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被拆遷非營業用房的拆遷補償價格Vi為： Vi＝PD＋PJ－C。 第四章 非住宅營業用房拆遷評估 第十八條 非住宅營業用房評估方法：非住宅營業用房拆遷評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎的商業街區基準價格修正方式評估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或單純收益法方式。 第十九條 收益法評估商業街區基準價格：設定典型商鋪類營業用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被拆遷營業用房樣本房的基準價格時，應采用有限期收益法公式。考慮到拆遷評估的補償性質，一般采用穩定收益情形測算，即通常采用如下公式計算： Vo為基準價格，a為設定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關系數的確定參見附件八。 第二十條 營業用房商業街區基準價格修正法評估：被拆遷營業用房評估適用商業街區基準價格比較修正方式，其拆遷補償價格經過商業用途修正、商業街道路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為： 被拆遷房屋評估價格 = —商業街區基準價格； fxy—商業用途修正系數，具體數據的選用參見附件八； fm—商業街道路線修正系數，具體數據的選用參見附件八； f31i—為被拆遷房屋實體因素修正系數，參見附件八； 第五章 其他拆遷評估問題處理 第二十一條 “地大于房”的評估：對被拆遷住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應給予補償，計算公式為： 1.“地大于房”面積S＝合法土地面積－合法房屋建筑面積 2. “地大于房”區位單價 VW= （VO- PJ×g）Kj VO—該拆遷項目標準樣本住宅基準價格； PJ—該標準樣本住宅建筑物重置單價，參見附件六； g—該標準樣本住宅建筑成新率，參見附件七； Kj—分類基準價格調整系數，參見附件三。 3.“地大于房”補償金額＝VW×S 第二十二條 直管公房和自管公房的評估：對泰州市直管公房、單位系統房為住宅房的，其重置價結合成新補償給產權人，其它部分補償給使用人，計算方法如下： （1）用市場比較法求出標準樣本住宅房的價格VO （2）求出該拆遷范圍的區位價格VW ：該標準樣本住宅建筑的重置單價，參見附件六； g：該標準樣本住宅建筑成新率，按附件三的設定要求，g＝0.8； Kj：分類基準價格調整系數，參見附件三。 （3）被拆遷房屋評估價格 補償給產權人的部分： ：為被拆遷房屋重置價格結合成新部分的補償金額； ：為對應的被拆遷房屋建筑重置價格，參見附件六； ：為對應的被拆遷房屋成新率，參見附件七； ：房屋建筑面積。 補償給使用人（承租人）的部分： ：為被拆遷房屋除房屋重置價格結合成新部分外的補償金額； ：為被拆遷房屋所在區位價格（已包含相應土地使用權價格）； pi4：為被拆遷房屋層次修正系數；參見附件四； ：房屋建筑面積。 第二十三條 產權調換住宅房屋評估：選擇產權調換方式的住宅房地產，對被拆遷房屋和待調換房屋進行價格結算時應按上述同樣的基準價格修正評估模式和方法進行。 第二十四條 劃撥土地評估：拆遷評估時涉及的被拆遷非住宅非營業房屋的合法用地為劃撥性質時，其土地補償金額按土地基準地價的60%進行計算。非住宅營業房屋補償金額具體公式如下： Vi：被拆遷非住宅房屋的拆遷補償評估價格； V：被拆遷非住宅房屋的市場評估價格； Vjo：泰州市土地基準樓面地價， ，Vj為基準地價，m為標準容積率。 出讓方式國有土地使用權市場評估價格的確定可按第十七條的相關規定執行。 第二十五條 “住改非”房屋評估：對取得工商營業執照并已持續經營一年以上的住宅房屋應當參照營業用房分兩種情形評估。 1.沿街“住改非”房屋：根據營業年限取其營業用房性質和住宅房屋性質的拆遷評估價格的加權平均值作為其實際營業部分的拆遷補償價格，其公式為： Vi＝wy×Viy＋wz×Viz Vi—“住改非”房屋拆遷補償評估價格，Viy—“住改非”房屋營業用房性質評估價格，Viz—“住改非”房屋住宅性質評估價格，wy、wz分別為“住改非”房屋營業用房性質和住宅性質的價格權重系數，具體權重系數的選取參見附件九； 2.非沿街“住改非”房屋：其實際營業部分的拆遷補償單價為： 拆遷評估單價＝住宅性質評估單價＋定額補助 定額補助的標準根據經營年限確定，具體參見附件九。 第二十六條 “非改非”房屋評估：對取得工商營業執照并已持續經營至少一年以上的產權登記性質為非營業用房的非住宅房屋應當參照營業用房分“沿街”和“不沿街”兩種情形評估。 1.沿街“非改非”房屋： Vi＝wy×Viy＋wF×ViF Vi—“非改非”房屋拆遷補償評估價格，Viy—“非改非”房屋營業用房性質評估價格，ViF—“非改非”房屋非營業用房性質評估價格，wy、wF分別為“非改非”房屋營業用房性質和非營業用房性質的價格權重系數，具體權重系數的選取參見附件九； 2.非沿街“非改非”房屋： 拆遷評估單價＝非營業用房性質評估單價＋定額補助 定額補助的標準根據經營年限確定，具體參見附件九。 第二十七條 室內裝潢評估：房屋拆遷評估中，室內裝飾裝修部分為獨立的專項評估，評估結果供拆遷當事人雙方協商時參照。室內裝潢部分專項評估補償價格的標準按本市房屋拆遷管理部門頒布的標準執行。 第二十八條 其它評估：房屋獨立附屬物補償價格可對照本市房屋拆遷管理部門的相關規定測算；未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值；對未鑒證的建筑物補償評估以重置價格結合成新按實際建筑面積測算，測算時應考慮其使用現狀；在建工程應采用成本法進行評估，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準。在建工程土地評估以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。 第六章 拆遷評估報告 第二十九條 出具報告要求：拆遷評估機構應按《房地產估價規范》的規定格式，依照本細則的要求出具拆遷評估報告。 第三十條 簽名蓋章：拆遷評估機構出具的評估報告應當由注冊房地產估價師簽名蓋章，并加蓋評估機構公章。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論負責任。 第三十一條 報告裝幀：房屋拆遷評估報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。 第七章 拆遷評估工作準則 第三十二條 評估委托：被選定的拆遷評估機構應與委托單位簽訂拆遷評估委托協議，并將委托協議原件報市房屋拆遷管理部門備案。拆遷評估委托協議中應約定本次拆遷評估操作程序的時間安排。 第三十三條 評估技術負責人：評估機構必須確定受委托拆遷評估項目的評估技術負責人，評估技術負責人最終確定評估技術方案，并對評估方法的選用和應用以及評估結果的合理性承擔技術責任。 第三十四條 現場勘察：所有拆遷評估項目均須開展現場勘察工作，承擔評估業務的評估機構應派出有拆遷評估資格的專業人員依據查產資料和前期調查資料進行現場勘察。現場勘察記錄資料是拆遷評估測算和撰寫評估報告必備的基礎資料。 第三十五條 評估到戶：評估人員應佩戴由房屋拆遷管理部門統一監制的拆遷評估上崗證逐戶逐項評估，做到評估到戶，實地勘測準確、權證查驗無誤，不得錯計或缺項。 第三十六條 內部審核評議：拆遷評估價格結果須經評估機構內部審核評議，評估機構在提交正式評估報告前負有審查、調整、復核評估報告的技術責任。 第三十七條 報告提交：拆遷評估機構在評估委托協議約定的時間內，應向拆遷人提交正式的拆遷評估分戶報告。拆遷評估分戶報告需經項目評估技術負責人簽字認可。 第三十八條 報告解釋與答疑：拆遷評估機構及其專業人員負有解釋評估報告技術問題，接受拆遷當事人就評估報告相關問題咨詢和質疑的義務，并負有向拆遷評估技術委員會報告和答復技術質詢的義務。 第八章 拆遷評估工作資料存檔 第三十九條 整理存檔內容：評估機構應當將下列資料（原件或復印件）與評估報告（含技術報告）共同整理存檔： （1） 評估委托協議； （2） 拆遷許可證； （3） 評估對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料； （4） 評估對象的實地查勘記錄、照片等資料； （5） 可比實例的實地查勘記錄、照片等資料； （6） 確定評估結果的有關系數、參數等證明資料； （7） 其他涉及評估項目的必要資料。 第四十條 保存期限：完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關資料至少應保留六年。 第四十一條 資料證據保全：評估涉及辦理證據保全手續的房地產情形的，估價機構應將評估報告（含技術報告）及評估過程中形成的有關評估資料同時提交委托方。 第九章 附 則 第四十二條 細則附件：本技術細則附件系本技術細則的必要組成部分。 第四十三條 特種業務：凡房屋拆遷評估中涉及原始成本測算、機電設備評估、工程造價分析等專業技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業務的機構協助評估。 第四十四條 范圍外拆遷評估：城市規劃區外國有土地上的房屋拆遷評估以及城市規劃區內集體土地上的房屋拆遷評估，可參照本技術細則實施。各市房屋拆遷評估可參照本技術細則執行。 第四十五條 實施時間：本技術細則自發布之日起執行。原《泰州市區城市房屋拆遷評估實施細則（試行）》（泰建房【2004】1號）同時廢止。 附：泰州市城市房屋拆遷評估技術細則附件 泰州市城市房屋拆遷區位劃分體系
主要是指當地居住環境狀況，道路狀況，交通狀況，市政配套設施狀況，公共設施配套狀況，自然環境狀況等參照可比實例進行修正以后的數值
棚戶區改造補償標準2020具體如下：(一)貨幣補償補償補助總款=被征收房屋價值補償+搬遷費+臨時安置費+停產停業損失補償費+外遷補助費+其他補助費(二)房屋產權調換1、產權調換房屋本項目產權調換房屋位于北辛安安置房小區。產權調換房屋為期房，臨時安置期限為36個月。安置房A區房屋為普通商品房，安置房B區房屋為“按經濟適用住房管理”的商品房。2、補償補助總款補償補助總款=被征收房屋價值補償+搬遷費+臨時安置費+停產停業損失補償費+其他補助費3、產權調換房屋面積被征收人可選購的產權調換房屋面積為被征收房屋建筑面積+被征收房屋建筑面積的0.2倍+10建筑平方米4、產權調換房屋購買價格(三)被征收房屋價值、標準房地產價格、基準價格1、被征收房屋價值被征收房屋價值=[(基準價格×K+被征收房屋重置成新價)×因素修正系數]×被征收房屋建筑面積+被征收房屋設備、裝修及附屬物價格K為容積率修正系數。被征收房屋價值補償以本項目公開選定的評估機構評估確定。2、標準房地產價格、基準價格本項目標準房地產價格、基準價格由評估機構以房屋征收決定公告之日為時點評估確定。本項目預評估標準房地產價格為44208元/平方米，基準價格為41877元/平方米。(四)搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償費、外遷補助費1、搬遷費搬遷費按被征收房屋建筑面積計算，選擇貨幣補償的，標準為40元/平方米；選擇房屋產權調換的，標準為80元/平方米。2、臨時安置費選擇貨幣補償的，以被征收房屋建筑面積為基數，一次性發放4個月的臨時安置費，標準為90元/月/平方米。(五)其他補助費。
一、住宅房屋評估通常由四部分組成：1、房屋占用范圍內的土地價格；2、建筑物重置價格；3、建安費用；4、裝修裝飾部分的費用。二、計算公式：估價對象價格=某類型房屋的基準價格×（1+樓層修正系數）×（1+朝向修正系數）×（1+其他因素修正系數）+房屋裝修部分價格三、基準價格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機構可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準價格，然后根據不同房屋的樓層、朝向、采光、通風、功能布局、成新度、維護保養等因素，對該基準價格進行適當的修正，由此得出不同房屋的評估價格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺為準。成片密集的磚木結構房屋，一般不進行朝向修正。四、住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價對象的區位、建筑結構等相同或相近的3個以上的可比實例。五、房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價格應按照本市房屋裝修裝飾工程定額標準的有關規定評估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業性用房5年；廠房、倉庫5年。估價人員可結合實地查勘情況，根據裝修裝飾檔次、質量、維護、保養、使用情況以及功能、經濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價格的費用構成應符合《房地產估價規范》的有關規定。建安費用應按照本市建筑工程定額標準的有關規定評估。六、非住宅房屋宜采用兩種以上的估價方法進行估價，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應當說明理由。能收集充分市場交易實例的，應優先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法。采用收益法評估時，房屋的收益、費用計算應符合《房地產估價規范》的有關規定。資本化率的選取可采用安全利率加風險調整值，風險調整值不宜超過5%。
●浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法
●房屋拆遷評估收費標準
●房屋拆遷評估指導意見
●房屋拆遷補償評估
●拆遷因素修正系數一般是多少
●拆遷評估文件
●拆遷房屋評估費用收費標準2020
●房屋拆遷評估收費標準
●拆遷評估基準日
●拆遷評估規范
●2021浙江省拆遷補償條例(2021浙江省拆遷補償條例解讀)
●浙江拆遷要求最新消息新聞(浙江拆遷要求最新消息新聞發布會)
●征收房屋補償標準紹興拆遷，浙江農村拆遷補償標準是什么:今日拆遷補償標準更新
●墳墓拆遷國家補償標準，浙江農村拆遷補償標準是什么:今日拆遷補償標準更新
來源：臨律-浙江房屋拆遷評估修正系數，浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法
