一、什么是建設(shè)用地使用權(quán)出讓

是指將土地的使用權(quán)通過出售、交換和贈送的方式進行轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。

《土地管理法》第二條第3款：任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

一、建設(shè)用地預審材料有哪些嗎

（一）建設(shè)用地預審材料包括建設(shè)用地預審申請表；

（二）建設(shè)用地預審材料包括建設(shè)用地預審申請報告

內(nèi)容包括擬建項目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地面積確定的依據(jù)和適用建設(shè)用地指標情況、補充耕地初步方案、征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況等；

（三）建設(shè)用地預審材料包括項目建議書批復文件或者項目備案批準文件；

（四）單獨選址建設(shè)項目擬選址位于地質(zhì)災害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，進行建設(shè)用地預審需要提交地質(zhì)災害危險性評估報告；

（五）單獨選址建設(shè)項目進行建設(shè)用地預審需要所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料。直接審批可行性研究報告的審批類建設(shè)項目與需核準的建設(shè)項目，申請用地預審的不提交前款第（三）、（四）、（五）項材料。

二、建設(shè)用地許可證辦理條件如下：

（一）建設(shè)項目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃可以辦理建設(shè)用地許可證；

（二）以劃撥方式供地的建設(shè)項目，取得《建設(shè)項目選址意見書》（有效期內(nèi)）和有國有主管部門對建設(shè)項目用地的預審意見或其他相關(guān)文件可以辦理建設(shè)用地許可證；

（三）以出讓方式供地的建設(shè)項目，取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》可以辦理建設(shè)用地許可證；

（四）取得發(fā)展改革等項目審批部門批準、核準、備案的建設(shè)項目可以辦理建設(shè)用地許可證；

（五）建設(shè)項目涉及環(huán)保、城管、國家安全、消防、文物保護等部門的，需提供各相關(guān)行政主管部門的書面意見可以辦理建設(shè)用地許可證。

二、土地使用權(quán)出讓方式有哪些

土地使用權(quán)出讓方式有：

1、招標出讓國有土地使用權(quán)；市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

2、拍賣出讓國有土地使用權(quán)；市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

3、掛牌出讓；市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

4、協(xié)議出讓。市、縣人民政府土地行政主管部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份，將一定地塊的國有土地使用權(quán)，有期限地讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用金的行為。要注意的是出讓方的主體資格是特定的，只能是國家。實踐中，由各地的自然資源和規(guī)劃局代表當?shù)厥锌h政府行使土地使用權(quán)出讓的職能。

招標、拍賣、掛牌三種出讓方式，都引入了市場競爭機制，均具備公開、公平、公正特點。

三、什么是建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

建設(shè)用地使用權(quán)出讓有四種形式：協(xié)議、招標、拍賣和掛牌。

1、協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門代表國家作為出讓方，與土地使用人按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t協(xié)商一致后，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的行為。出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關(guān)稅費之和；有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地所在級別基準地價的70％。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

2、招標出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕头欠ㄈ私M織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。如果在獲取較高的土地出讓金外，還具有其他綜合性的目的或者特殊要求，采取招標的方式比較合適。

3、拍賣出讓國有加設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

4、掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在制定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有土地使用權(quán)人的行為。

一、如何取得集體建設(shè)用地使用權(quán)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，可以按規(guī)定申請農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可分別按照如下方式取得：

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)人股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，持有關(guān)批準文件，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準。

2、申請農(nóng)民宅基地的，需經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準。

二、建設(shè)用地使用權(quán)年限為多長時間

根據(jù)現(xiàn)行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（即普通商品房用地）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

工業(yè)用地（即普通的工廠、工業(yè)區(qū)）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

商業(yè)、娛樂、旅游用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

h3>四、土地使用權(quán)出讓方式有哪些

土地使用權(quán)出讓方式有：

1、招標出讓國有土地使用權(quán)；市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。

2、拍賣出讓國有土地使用權(quán)；市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

3、掛牌出讓；市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

4、協(xié)議出讓。市、縣人民政府土地行政主管部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份，將一定地塊的國有土地使用權(quán)，有期限地讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用金的行為。要注意的是出讓方的主體資格是特定的，只能是國家。實踐中，由各地的自然資源和規(guī)劃局代表當?shù)厥锌h政府行使土地使用權(quán)出讓的職能。

招標、拍賣、掛牌三種出讓方式，都引入了市場競爭機制，均具備公開、公平、公正特點。

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●建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：臨律-什么是建設(shè)用地使用權(quán)出讓，