拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是指拆遷人與被拆遷人之間就被拆除房屋的補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)達(dá)成的協(xié)議。他是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同，依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)當(dāng)事人均有約束力，當(dāng)事人不得擅自變更或解除協(xié)議。但實(shí)踐中仍因當(dāng)事人違反拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而出現(xiàn)糾紛。主要有兩大類糾紛：

一類是因貨幣補(bǔ)償引起的。但因?yàn)樨泿叛a(bǔ)償方式具有一次性了斷的特點(diǎn)，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)較為明確，此類糾紛完全可以按照《合同法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處理。

另一類是由產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行補(bǔ)償安置引起的。因產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式引起的糾紛涉及到被拆遷人的生活居住權(quán)利問題，拆遷人與被拆遷人之間的矛盾比較尖銳，如果處理不當(dāng)，可能引發(fā)集體上訪等影響社會(huì)安定的事件發(fā)生。這類糾紛主要表現(xiàn)為補(bǔ)償安置的房屋面積、地點(diǎn)、質(zhì)量等不符合協(xié)議的約定或超過渡期限、逾期安置等等，但最為嚴(yán)重的還是拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出售給他人，造成協(xié)議無法履行。

拆遷人與被拆遷人約定的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)調(diào)換有兩種方式：

一種方式是雙方只對(duì)拆遷補(bǔ)償安置房屋的面積、質(zhì)量、朝向等作出約定，而并沒有將拆遷補(bǔ)償安置房屋特定化。在這種情況下，只要拆遷人將條件符合的補(bǔ)償安置房屋交付給被拆遷人，即不為違約。

另一種方式是雙方不僅對(duì)面積作出約定，而且對(duì)補(bǔ)償安置的房屋位置、特定用途也作出明確約定。那么拆遷人必須將約定的房屋交付給被被拆遷人，否則即為違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。但如果開發(fā)商將補(bǔ)償安置房屋另行出售給第三人，而只對(duì)被拆遷人僅僅承擔(dān)違約責(zé)任，顯然不能夠補(bǔ)償被拆遷人的損失，也不能阻止拆遷人繼續(xù)惡意一房數(shù)賣的行為。

故為阻止拆遷人肆意違約，擅自將拆遷安置房屋另行出售。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條對(duì)此類糾紛作出規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置用房另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”

根據(jù)這一條解釋，如果拆遷人將特定的補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人有兩種選擇，一種選擇是請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋，那么法院會(huì)依法對(duì)這一請(qǐng)求予以支持，使被拆遷人依法獲得補(bǔ)償安置房屋;另一種選擇是被拆遷人要求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，同時(shí)依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，要求拆遷人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可要求拆遷人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

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