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本文介紹了商品房買賣合同中買賣雙方的權利和義務，并指出如果開發商存在欺詐行為，消費者可以要求增加賠償。此外，根據《商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
法律分析
作為商品之一的“商品房”，在市場因素的影響下，買賣雙方可以協商進行買賣。這類商品是為了滿足消費者的生活消費需求而購買和使用的，因此應適用《消費者權益保護法》。所以，房地產糾紛也應當適用《消費者權益保護法》。自然，如果在房屋買賣過程中開發商做出了“欺詐行為”，依照第49條，應當按照消費者的要求增加賠償，增加的賠償金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第八條
具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
拓展延伸
商品房買賣合同糾紛處理指南
根據我國《商品房買賣合同》的相關規定，商品房買賣合同糾紛可以通過和解或者調解解決。和解方式可以采用雙方協商的方式，達成和解協議，避免進一步的糾紛。調解方式則需要由第三方進行協調，達成公正、公平的解決方案。
在處理商品房買賣合同糾紛時，律師或相關機構可以提供法律咨詢、代理等服務。通過法律途徑解決糾紛，可以保護雙方的合法權益，維護社會公平正義。同時，律師或機構還可以幫助雙方盡可能避免不必要的糾紛，為商品房買賣合同的簽訂和履行提供法律保障。
結語
商品房買賣合同應遵循《消費者權益保護法》。若開發商有欺詐行為，消費者可要求增加賠償，賠償金額為購買商品的價款或接受服務的費用的一倍。根據《最高法關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條，若商品房買賣合同目的無法實現，無法取得房屋的買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
法律依據
商品房銷售管理辦法：第三章廣告與合同第二十四條房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
商品房銷售管理辦法：第四章銷售代理第二十八條受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
法律分析：開發商欺詐業主一般給予已付房款一倍的賠償。開發商存在一房二賣、私自抵押、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明等情形，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償。
法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
法律分析：經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償損失的數額，增加賠償的金額為消費者購買商品或者接受服務費用的一倍。
房地產開發企業在銷售時有以下五種情形導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(1)出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(3)故意隱瞞所售房屋已經出售給第三人或者所售房屋系拆遷補償安置房屋的事實;
(4)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(5)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第一百四十九條 第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應當知道該欺詐行為的，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
第一百五十條 一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受脅迫方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
《中華人民共和國刑法》
第一百九十二條 以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數額較大的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金;數額巨大或者有其他嚴重情節的，處七年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產。
單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規定處罰。
第二百六十六條 詐騙公私財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金;數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金;數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產。本法另有規定的，依照規定。
法律分析：案例1:土地使用期“縮水”開發商未盡告知義務
2015年4月25日，市民林女士與開發商簽訂《房屋認購書協議書》，以532736元的價格向開發商認購了位于水口的一套商品房，林女士為此支付了定金及首期款共162736元。
而準備簽訂正式合同時，林女士被告知房屋的使用期限至2042年8月31日，產權期限不足28年，遠遠低于普遍的50至70年。林女士因此拒絕與開發商簽訂《商品房買賣合同》，并以涉嫌虛假宣傳和欺詐訴至法院，要求開發商退還首期款，同時雙倍退還定金。
惠城區法院一審認為，年限已不足28年這一事實，林女士在簽訂涉案的認購協議書時并不知情，作為一般的購房者，在購買商品房前，其了解購買房屋信息的主要渠道一是通過房地產開發商的信息公開，二是通過其他社會公共平臺了解相關信息。因此，開發商有義務也有能力將房屋的基本信息情況明確告知買受人，但本案沒有證據顯示開發商已經盡明確告知的義務，而正規房地產信息網站及其他信息公開平臺上展示的涉案樓盤的信息均顯示涉案房產產權為70年，因此林女士簽訂認購協議書時不知道涉案商品房所附的土地使用權剩余年限的相關情況，實屬正常。因此，本案應屬于不可歸責于當事人雙方的事由導致商品房買賣合同不能訂立，開發商應向林女士退回全部定金和首期款。惠州中院審理認為，土地使用權的價值是與使用年限密切相關的因素，土地使用權價值又是影響房價的重要因素。因此，開發商在涉案房屋所在的土地使用權只有28年期限的情況下，應當向買受人進行特別說明，以便其作出合理的選擇。惠州中院最終駁回上訴，維持原判。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
事件回顧
法庭審判
近日，河北省石家莊市橋西區人民法院對這樣一起案件作出一審判決，認定開發商向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為，構成惡意訴訟，判決駁回其訴訟請求。
2016年，家住石家莊市的趙某斥資95萬余元，全款購買了石家莊世紀鴻基房地產開發有限公司開發的麒融國際項目房屋一套，并簽訂了《內部認購協議》，約定交房時間為2017年5月1日。
今年8月，世紀鴻基公司向法院提起訴訟，由于麒融國際項目截至目前沒有取得任何手續，請求法院確認其與被告趙某簽訂的《內部認購協議》為無效合同。
庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規范依據為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，即“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。
被告認為，根據相關統計，石家莊市房價2016年均價7548.42元，2018年均價15843.13元，整整上漲了一倍，原告起訴的動因并非源于權益受損尋求司法保護，而是為了逃避履行義務以及獲取不法利益，企圖以合法形式達到非法目的。
“原告的意圖一旦得以實現，會有眾多的購房者權益無法保障，最終受損害的，將是社會公共利益以及本地區的司法公信力。”被告在庭審上說。
法院查明，原被告雙方在簽訂《內部認購協議》時，涉案房屋系現房，但原告未提供辦理竣工驗收的證據，案涉項目至今尚未取得商品房預售許可證明。
法院認為，原、被告對簽訂《內部認購協議》的事實無異議，該協議應屬雙方的真實意思表示。原告在未取得預售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項后，又在房價大幅上漲后的今天以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則，其向法院
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投稿：畢伊
內容審核：陳博揚律師
