房產登記在父母名下，卻是子女出資，怎么認定產權歸屬，房產是重要的生產、生活資料，對公民的生活和社會生產具有極為重要的意義，為了促進房地產業的健康發展，規范涉及房產的法律行為，穩定房產市場和房屋管理秩序，預防房產糾紛，減少訴訟，保護國家、集體
房產是重要的生產、生活資料，對公民的生活和社會生產具有極為重要的意義，為了促進房地產業的健康發展，規范涉及房產的法律行為，穩定房產市場和房屋管理秩序，預防房產糾紛，減少訴訟，保護國家、集體和公民的合法權益，應充分發揮公證這一法律手段在房產過戶登記中的作用。
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原告說
張氏嵐向本院提起訴訟:一判決命令被告協助將位于北京市西城區一號的房屋產權變更登記為原告名義，二被告承擔本案訴訟費用。
事實與理由:張父與張母系夫婦的關系，二人共生育5個子女，分別為長女即本案原告張某嵐、長子即本案被告張某杰、次子張某全(已去世，張某靳被告為其獨生女)、三男即本案被告張某金、四男即本案被告張某銀，張母去世，張父去世，張父和張母在產前租用北京市西城區一號房屋(以下簡稱訴訟房屋)。
但該房屋是拆遷分割的，拆遷時原告子周某亮與張父、張母共同居住，戶籍在拆遷房屋內，因此周某亮也是訴訟房屋安置人，由于張父和張母產前工資低，張母因痼疾去世的家里沒有積蓄，張父控告原告購買房屋并登記在原告名下，由于當時的購房政策只能以公家承租人的名義購買，原告只能以張父的名義購買住房。
為了弄清這所房子的實際權利，張父用書面說明，該房屋產權正式登記在張父名下，張父猝死，訴訟家被登記在張父名下，被告要求繼承分割登記在張父名下，實際產權屬于原告訴訟房屋，為維護原告權益，特向貴院申訴，懇求法院澄清事實，支持原告訴訟請求。
被告申辯說
張某杰等4人辯稱，不同意原告的訴訟請求，原告沒有證據證明原告與張父之間有借名登記的約定，原告在繼承案件中已經承認相關房屋屬于遺產。
一、原告在張某杰等人起訴張某嵐的繼承案中，張某嵐承認其在父親張父名下登記為張某嵐的個人財產，不承認張某嵐應繼承，那_現在又提起訴訟主張涉案房屋歸所有，只是以張父之名購買，前后陳述明顯矛盾，原告應對此承擔不利后果，此外涉案房屋原是拆遷安置的房改出售房父親張父是住宅改售住宅的購買者，住宅產權也登記在張父名下，當時購房還使用配偶張母的工齡，因此房屋屬于張父和張母的遺產。
原告在本案中主張與張父存在借名購房關系的依據是，張父寫了一份備忘錄，對于該備忘錄的真實性，被告不予承認，因此，原告要根據該備忘錄證明他的主張，就必須證明該備忘錄的真實性，對于該備忘錄的性質，原告繼承了案件主張系遺囑，主張在本案中為書面說明，原告這一做法的目的是顯而易見的，試圖繞過舉證責任的分配來達到文字系的真正目的。
二、原告提供的證據不能證明涉案房屋購置存在出資關系，原告未向張父或西城區房屋土地管理局提供購房款、公共維修基金，據悉，父親張父和母親張母生前都有正式工作收入，穩定，退休后仍有退休金，另外4名被告作為4個兒子，也經常給父母錢，因此張父和張母生前完全有能力支付房改售房購置金。
三、涉案房屋為房改房，房改房在購買時需要考慮購房者及其配偶的工齡職務職稱等各種因素，但這些因素原告并不享有，與原告沒有任何關系，涉案房屋由原被告父母張父、張母居住，原告后來居住在這里，由于父母收留了她，她與父母同住，其父母去世后，被告考慮到原告當時的困難情況而不要求搬家，但原告現在認為理所當然地擁有了房屋，被告不能接受。
此外，正因為原告與父母同住，所以原告利用這一優勢掌握涉案房屋的購置資料、房屋所有權憑證，所以原告目前已將這些房屋所有權憑證、購房資料取出證明她對涉案住宅擁有所有權是不成立的，綜上所述，原告證據認為無法證明與張父之間借名買房的事實，請法院依法駁回訴訟請求。
法院查明
張父與張母系夫妻關系，二人育有女兒張某嵐、長子張某杰、次子張某全、三男張某金、四男張某銀五男女，張母死于，張某金死于，張父死于，老張系著老張的金娘子。
北京市西城區一號房屋(以下簡稱訴訟房屋)原為張父租用的公房，北京市西城區住宅土地管理中心(甲)與張父(乙)簽訂《原價出售直管公有住宅樓協議書》，共計4666577元，本協議書乙方有張父的人名章和張父的簽名，審理中，張某嵐聲稱協議書上張父的簽名是代為簽署的，張父的人名章也是其蓋章，根據住房檔案《單位銷售公有住房計價表》，購買有爭議的住房使用張父和張母工齡優惠，其中張父工齡22年，張母工齡16年。
張父取得了所爭房屋的所有權證書，審理中，張某嵐聲稱與張父有借名購房合同關系，因此，張某嵐將以下證據提交我院證明。
一、張父寫的書面內容是:“我女兒給我們夫婦照顧了10年，所以我住的兩居室就住在她，現在她又出錢買房子，以后她其他人就不能爭了，”，這份書面有父親的簽名和人名章。
張某杰等4人不承認這份書面的真實性，張某嵐為了證明這份書面的真實性，申請了張父的簽名和人名章的司法鑒定，鑒定意見:1、檢材文字和樣本文字1~樣本文字10以同一人物書寫，2、無法判斷檢材印文和樣品印文1、樣品印文2是否由相同的印章形成，雙方承認鑒定意見，但張某杰等4人主張鑒定結論只能證明張父簽名的真實性，不能證明內容的真實性。
二、房屋所有權證、《原價出售直管公有住宅樓協議書》、購房發票原件。
張某杰等4人承認該證據的真實性，但張某嵐聲稱與張父同住，因此張某嵐很容易掌握上述資料。
三、銀行匯款憑證顯示，周某向張某匯款143250元，并對購房進行了注解，張某嵐聲稱周某是其丈夫，并打算購買當時提起訴訟的房子，但周某將房子的出售款項連同兩個人的存款一起匯給了他本人。
張某杰等4人主張，該證據只是張某嵐夫婦之間的匯款，不能證明涉案房屋的出資，對于競爭性住房的居住情況，張某嵐聲稱，他一直在呼吁競爭性住房居住，張某杰等4人聲稱張某嵐回到北京，因無處居住，與父母一起爭著住在家里，父母去世后，考慮到張某嵐家庭的困難情況，沒有要求張某嵐搬家，對于為什么張父在世時沒有過戶，張某嵐主張張父會過戶，但張某銀在這件事上找張父鬧的比較多。
如果僅根據不動產登記在另一方名下這一事實，就認定一方父母的出資視為對另一方的贈與，可能導致產權登記與出資真意不符，對于為子女購房出資傾注畢生積蓄的一方父母而言，合法權益難以得到保障，因此，在處理前述糾紛時，先要探究雙方父母在出資時真意，如雙方對產權歸屬有約定的，按約定處理;如無特殊約定，從平衡雙方父母利益的角度出發。
法律分析：根據最高人民法院相關規定：由一方父母出資為子女購買不動產，產權登記在出資人子女名下，那么該不動產應視為其子女的個人財產；如果是由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在雙方子女名下，該不動產應認定為夫妻雙方的共同財產。
法律依據：《民法典》第一千零六十三條 下列財產為夫妻一方的個人財產：
（一）一方的婚前財產；
（二）一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償；
（三）遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產；
（四）一方專用的生活用品；
（五）其他應當歸一方的財產。
未成年人名下房產購買限制與財產分割、出售和收回的規定。未滿18歲的孩子只能全款購房，商業貸款和公積金貸款不適用。名下房產在夫妻離婚時不可分割，屬于孩子所有。父母不能隨意出售孩子名下房產，需滿足特殊情況并經監護人同意。父母也不能要求收回房屋，因為房屋已登記在孩子名下，法律有明確規定。
法律分析
如果房子的所有權登記在18歲以下的孩子名下,那么只能選擇全款購房,因為商業貸款和公積金貸款都不適用于未滿18歲的自然人。這是因為在商業貸款和公積金貸款中,通常要求申請人具有完全民事行為能力,而年滿18歲是硬性條件。
二、財產分割麻煩
夫妻雙方如果婚姻破裂，就涉及到財產分割問題，登記在孩子名下的房產是不可被分割的，即使是夫妻雙方共同出資購買的。因為從法律角度來說，該房產屬于孩子，只是由獲得孩子撫養權的監護人代為管理。
三、父母不能隨便出售孩子名下房產
父母可以替孩子買房子，但不能隨便賣孩子名下的房子。按照正常程序，孩子名下房子只有在孩子年滿18周歲后，經其同意才能被出售。
如果必須要出售，則首先取得監護人的簽名文件，確認其監護人資格，然后簽署保證書：出售孩子房產是為了孩子的利益，比如孩子罹患重大疾病等特殊情況。父母如果想賣孩子名下房產套現也是不被允許的。
四、父母不得要求收回房屋
雖然父母是實際出資人，但房屋已經登記在孩子名下，父母因特殊原因，比如贍養糾紛欲收回房屋，表示，這種可能性很小，因為民法典對不動產權有著明確的規定。
結語
根據以上情況，登記在未滿18歲孩子名下的房產存在一些特殊情況和限制。首先，購買房產只能選擇全款購房，商業貸款和公積金貸款不適用于未滿18歲的自然人。其次，夫妻雙方的財產分割涉及到的房產不能被分割，因為它屬于孩子，由獲得撫養權的監護人代為管理。此外，父母不能隨意出售孩子名下的房產，必須經過孩子同意和特殊情況的確認。最后，父母不能要求收回房屋，因為房屋已經登記在孩子名下，并受到民法典對不動產權的明確規定。這些限制和規定保護了未成年人的權益和財產安全。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第二百零八條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。
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內容審核：陳博揚律師
來源：中國法院網-房產登記在父母名下，卻是子女出資，怎么認定產權歸屬，
