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一、以開發(fā)房屋作為補償拆遷戶如何核算成本2025,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工過程中，支付給他人的拆遷補償費如何計征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工過程中，支付給他人的拆遷補償費如何計征

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費入賬要求

法律主觀：房地產(chǎn)企業(yè) 拆遷補償費 稅前扣除與否請看如下所述內(nèi)容 拆遷補償，如果統(tǒng)一支付給拆遷管理辦公室，由拆遷辦統(tǒng)一支付的，那么就會取得拆遷辦的發(fā)票，這樣的話，可以直接在稅前扣除，對土增稅也沒影響。 如果直接支付給被拆遷人，只能得到收據(jù)，那么需要一些佐證資料：如拆遷協(xié)議（合同）、補償標準等，（拆遷合同需備案，未備案有可能不被認可）。

法律客觀：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的； （二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補償費如何計稅

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拆遷過程中，支付給他人的拆遷補償費如何計征契稅？

（一）《財政部、國家稅務總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)第一條第(二)款規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅依據(jù)為成交價格。成交價格包括出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。根據(jù)以上內(nèi)容可以得知，契稅的計稅依據(jù)應包括拆遷補償費。

（二）目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對被拆遷人的補償主要有兩種形式：一是貨幣補償，一般一次性支付。二是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即通常所說的回遷。第一種支付貨幣補償?shù)男问剑醵惾绾握魇盏膯栴}沒有爭議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會按照貨幣補償金額繳納契稅。關(guān)鍵是第二種形式，有的開發(fā)企業(yè)并未將產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分作為拆遷補償款繳納契稅，產(chǎn)權(quán)調(diào)換所安置的房屋，屬于承受者對被拆遷人支付的實物補償，應該按章繳納契稅。這就又出現(xiàn)一個新問題

二、使用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補償金額如何確定？

由于國家稅務總局并未出臺相關(guān)文件予以明確，導致稅務機關(guān)在實際工作中政策執(zhí)行不一致，主要有兩種觀點：一是認為應以單位面積支付的拆遷補償費和安置費用為依據(jù)，確定安置房屋繳納契稅的計稅價格，這種觀點以《吉林省地方稅務局關(guān)于明確契稅政策執(zhí)行中若干問題的通知》(吉地稅發(fā)〔2008〕38號)為代表；第二種是認為以新建房屋的市場價格為基礎，確定安置房屋的契稅計稅價格。比如大連地稅。后一種觀點更合理一些，但也需要補充完善，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拆遷開始到建成樓盤，往往需要一段時間，大部分會持續(xù)一年以上，甚至更長，以目前我國的實際情況來看，在這段時間內(nèi)，新樓的市場價格基本都會有一定程度上漲，所以會造成契稅計稅依據(jù)不準確。《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定，對土地增值稅清算過程中拆遷補償如何確認收入進行了明確，由于契稅和土地增值稅同為財產(chǎn)行為稅，具有可比性，所以，應按照以下順序確定契稅計稅價格。

1.以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷當時自行建造的同地區(qū)、同地段新建房屋市場價格為基礎，確定安置房屋的契稅計稅價格。

2.主管稅務機關(guān)參照當?shù)亍斈辍⑼惙课莸墓蕛r格為基礎，確定安置房屋的契稅計稅價格。

由于國家稅務總局對拆遷過程中房屋安置補償部分契稅的計稅依據(jù)在政策上尚未明確，各地在該問題的執(zhí)行上爭議較大。因此筆者建議國家稅務總局應盡快對該問題進行明確。

四、只交職工醫(yī)保不交養(yǎng)老可以嗎

收到房地產(chǎn)開發(fā)商的拆遷補償款應如何入賬及稅務處理？？因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務核算，其凈損失核銷專項應付款。企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項應付款，企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費用。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務核算，其凈損失核銷專項應付款，機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷專項應付款；企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨入賬的土地使用權(quán)，直接核銷專項應付款，用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。企業(yè)拆遷通常包括政策搬遷和商業(yè)性拆遷兩種形式。搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入當年應納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當年應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。這樣解釋大家理解嗎？

五、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費稅務處理

一、企業(yè)所得稅處理

在企業(yè)所得稅處理方面，政府補償款項屬于財政性資金，視為收入處理不沖減相關(guān)成本費用。稅務上要判斷該項政府補助是否屬于不征稅收入，如為不征稅收入，收到當期不計入當期應納稅所得額，但該項收入所形成的成本費用支出也不能稅前扣除。如不屬于不征稅收入，則應在收到當期計入當期應納稅所得額征稅，其支出形成的成本費用也可以按稅法規(guī)定稅前扣除。

關(guān)于上述企業(yè)所得稅的處理問題，《財政部、國家稅務總局關(guān)于專項用途財政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅[2009]87號)規(guī)定，對企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：(一)企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；(二)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；(三)企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。文件同時規(guī)定，企業(yè)將符合規(guī)定條件的財政性資金作不征稅收入處理后，在5年(60個月)內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財政或其他撥付資金的政府部門的部分，應重新計入取得該資金第六年的收入總額；重新計入收入總額的財政性資金發(fā)生的支出，允許在計算應納稅所得額時扣除。

二、土地增值稅處理

在土地增值稅的處理上，該項500萬元拆遷補償收入應該是沖減拆遷補償支出，而不是單獨作為企業(yè)的營業(yè)外收入處理。也就是說，該項收入不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額。

關(guān)于上述土地增值稅的處理問題，《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，計算增值額的扣除項目，具體為：開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。文件對土地征用及拆遷補償費項目范圍明確為：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用全部支出雖然可以作為開發(fā)成本，但稅法規(guī)定的是“凈支出”，也就是全部補償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補償款應從企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補償支出中扣除。

三、營業(yè)稅處理

拆遷補償收入是否繳納營業(yè)稅，要視不同情況處理。如果房地產(chǎn)企業(yè)征地后自行負責拆遷，而不是受政府委托，其取得的政府補助收入，不屬于營業(yè)稅應稅收入，不需要繳納營業(yè)稅。如果企業(yè)是受政府或其相關(guān)部門委托進行拆遷，其取得的拆遷補償收入，則屬于營業(yè)稅中的“服務業(yè)——代理業(yè)”收入，應就其代理差額收入繳納營業(yè)稅。

關(guān)于上述營業(yè)稅處理政策問題，《國家稅務總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(國稅函[2009]520號)第二條規(guī)定，納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè)——代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。

六、房地產(chǎn)公司拆遷補償費如何核算

房地產(chǎn)公司拆遷補償費怎樣核算的

當前會計處理出現(xiàn)矛盾的是房地產(chǎn)企業(yè)多認為取得土地使用權(quán)實際支付的土地價款應當作為土地的實際成本，主張實際收到的土地出讓金等土地返還款直接沖減土地成本。而另一種觀點認為這部分返還款屬于政府補助的性質(zhì)，應當根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助

(2006)》的規(guī)定來處理。企業(yè)按照“招拍掛”確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)計入土地受讓成本，另外政府給予的返還從票據(jù)上來說并不是原票據(jù)的折讓沖回，開具的多是其它名目的財政返還。所以房地產(chǎn)企業(yè)取得的各種名義的土地返還款不應當直接沖減土地成本處理。

根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助

(2006)》的規(guī)定，政府補助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然企業(yè)從政府取得的土地返還款符合這一性質(zhì)，應當作為政府補助處理。政府補助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助和與收益相關(guān)的政府補助。

與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，是指企業(yè)取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產(chǎn)的政府補助。根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助

(2006)》第七條的規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應當確認為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計入當期損益。但是，按照名義金額計量的政府補助，直接計入當期損益。

與收益相關(guān)的政府補助，是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助之外的政府補助，根據(jù)《企業(yè)會計準則第16號——政府補助

(2006)》第八條的規(guī)定，與收益相關(guān)的政府補助，應當分別下列情況處理：

(一)用于補償企業(yè)以后期間的相關(guān)費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關(guān)費用的期間，計入當期損益。

(二)用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費用或損失的，直接計入當期損益。

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地主要是用于開發(fā)，其土地成本構(gòu)成存貨的一部分，取得的土地返還款屬于已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)費用。所以會計處理上直接計入當期損益比較妥當，并且與企業(yè)所得稅處理可以保持一致。

根據(jù)《企業(yè)會計準則應用指南——會計科目和主要賬務處理》的規(guī)定：確認的政府補助利得，借記“銀行存款”、“遞延收益”等科目，貸記“營業(yè)外收入”。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予獎勵款，應視與資產(chǎn)還是收益相關(guān)的政府補助，按上述規(guī)定核算，最終計入當期損益(營業(yè)外收入)，而不是沖減“開發(fā)成本”。

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投稿：卞奕

內(nèi)容審核：劉鵬飛律師