一、如何打征收補償決定2025,被征收如何通過談判爭取合理補償有這四招就夠了

在征收拆遷中，很多被征收人在對征收補償不滿意的時候往往選擇“拖字訣”——不接受補償、不簽協(xié)議、不進行談判，而征收方則有“高人”相助，有條不紊地推進征收程序，直到有一天收到強拆通知，被征收人才萬分焦急，趕緊找律師想辦法。
      其實，你已經(jīng)錯過了最好的時機，這個時機就是與征收方談判的時機。很多被征收人常常說，不知道該怎么談，不懂法律。
      今天，我們就教您幾個容易掌握的招數(shù)，理解透了這幾點，就能很好地與征收方談判。
      第一招:確定預(yù)期
      知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。在談判前，你首先要對補償數(shù)額有一個合理的預(yù)期。合理，就是保證自己的權(quán)利，但不漫天要價。
      如何才算是合理?你要對自己的房屋有最真實、全面和理性的認識。比如:
      自家房屋的面積、位置、結(jié)構(gòu)
      是否有證以及周邊類似房產(chǎn)的市場價格等
      這些因素都會影響拆遷補償款的多少。
      正確定位能夠讓你在談判中掌握主動:
      定位過高，對方認為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂
      定位過低，會導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭取合理的拆遷補償
      因此，合理的定位是談判的第一步。
      第二招:不卑不亢
      在談判中，征收方一定會以各種手段進行威逼利誘。
      首先無論征收方說什么，一定不要輕信。被征收人在談判中千萬不要唯唯諾諾，也不要抱著無所謂的態(tài)度，要嚴肅對待，不然征收方會認為你軟弱、好對付。但是，被征收人也不要表現(xiàn)得太強勢，你是用道理、用法律去說服對方，不是為了贏得一場爭辯，更不是吵架。
      在掌握更多信息和資料的前提下，你需要分析對方的底線，并在此基礎(chǔ)上進行必要的讓步。務(wù)必把握好必要的“度”，不要得寸進尺，獅子大開口，也不要無原則地讓步。
      第三招:保住籌碼
      在征地拆遷維權(quán)中，被征收人最重要的談判籌碼就是房子和土地，只有土地、房屋還在，被征收人才有談判的底氣。
      也就是說在達成滿意補償之前，你必須盡可能保住自己的房子、土地。因為征收方的目的是拆除你的房子，獲得你的土地，進行必要的開發(fā)建設(shè)。你的房子土地在，他就無法開工，你就有更多的主動權(quán)。
      因此，被征收人最好能做到時刻家中留人，鄰里之間也要互幫互助。即使家中無人，也要做到能夠隨時監(jiān)控到家里的狀況，必要時一定報警。
      第四招:以打促談
      除了熟練運用上述談判技巧，被征收人最好還能在律師的幫助下，及時啟動復(fù)議、訴訟等相關(guān)的法律程序。
      啟動法律程序調(diào)查項目，找到項目的違法點就相當于增加了談判的籌碼。找到的違法點越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補償?shù)目赡苄砸簿透摺?br>      通過法律程序給征收方施加一定的壓力，征收方就能看到被征收人維權(quán)的決心，出于自身政績和聲望的考慮，征收方在談判中也會表現(xiàn)得更有誠意。這也就是我們常說的“以打促談”，“打”只是手段，最終目的還是要通過“談”解決問題，實現(xiàn)自己的補償目標。

二、怎么靠談判提高征收補償

1、對自己能獲得的補償有一個心理預(yù)期能獲得多少補償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補償時心里就有了一個底，不至于漫天要價，也不至于要個“白菜價”。

2、啟動法律程序調(diào)查項目的違法點啟動法律程序調(diào)查項目的違法點十分必要，補償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動權(quán)或者不過是在浪費時間說話而已。啟動法律程序調(diào)查項目，找到項目的違法點就相當于增加了談判的籌碼。找到的違法點越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>

3、制定好談判的策略和方案在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補償，在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結(jié)合自己的優(yōu)勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。

4、不卑不亢談判過程中面對各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現(xiàn)得太蠻橫，對征遷人抱有強烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高，如果太高則需要根據(jù)實際情況進行調(diào)整。在司法實踐中，對于征地補償?shù)臉藴适遣豢梢赃M行改變的，因為這是政府的行政性文件和事務(wù)，在確定后應(yīng)當遵守執(zhí)行，但如果對相關(guān)隨著物的認定以及商業(yè)拆遷中停產(chǎn)停業(yè)的情況進行賠償時，可以通過談判的方式來獲得更多的賠償。

三、怎么靠談判提高征收補償？

1、對自己能獲得的補償有一個心理預(yù)期

能獲得多少補償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補償時心里就有了一個底，不至于漫天要價，也不至于要個“白菜價”。

2、啟動法律程序調(diào)查項目的違法點

啟動法律程序調(diào)查項目的違法點十分必要，補償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動權(quán)或者不過是在浪費時間說話而已。啟動法律程序調(diào)查項目，找到項目的違法點就相當于增加了談判的籌碼。找到的違法點越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>

3、制定好談判的策略和方案

在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補償，在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結(jié)合自己的優(yōu)勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。

4、不卑不亢

談判過程中面對各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現(xiàn)得太蠻橫，對征遷人抱有強烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高，如果太高則需要根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

四、政府拆遷補償談判技巧

法律主觀：1、拆遷談判時，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點，去協(xié)商談判補償事宜。 2、因為不同的談判環(huán)境，對談判者才智的發(fā)揮會起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點、場所能夠增強談判者的談判地位和談判實力，同時也可壓制談判對手的談判空間。 3、應(yīng)對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應(yīng)當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

五、被迫簽訂征收補償補償協(xié)議怎么辦

法律分析：強迫簽訂的征收補償協(xié)議不具有合法性，不受法律保護。因為，意思自治是民事行為的基本原則，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當是當事人真實意思的表示，強迫他人違背自己意愿簽約，無疑違反了這個原則。其次，要通過司法途徑請求撤銷、變更協(xié)議或確認協(xié)議無效。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第一百五十條 一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。

六、和征收方談補償時，需要注意些什么？

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆這是拆遷協(xié)商談判前的準備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當前拆遷補償?shù)臉藴屎退剑俳Y(jié)合自身情況確定自己的目標和底線。這主要是通過及時查閱相關(guān)公告、申請政府信息公開和適當了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價格等行動來實現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子？他們有沒有權(quán)限？又有著怎樣的背景？做好了這些充分的準備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對了。其二，少說多聽，不要輕易亮底征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時候千萬不要“太直”，把自己內(nèi)心的真實報價直接透露給對方。因為一旦對方知道了你的底線，主動權(quán)就在他手里了。正確的做法是：首先，不要輕易讓對方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補償條件時明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地；另一方面不要直接說出自己的心理價位，這樣可能會沒有了爭取更高補償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對方多說，在他發(fā)表意見的過程中分析和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時做好錄音記錄，從而調(diào)整自己的應(yīng)對策略，掌握談判的主動權(quán)。其三，跟有決定權(quán)的人談判與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他來了句：這個我說了也不算、這個超出我決定的權(quán)限了，必須回去請示領(lǐng)導(dǎo)，此時你就會很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對方在關(guān)鍵時刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費您寶貴的維權(quán)時間。實踐中，一些被征收人會根據(jù)情況主動提出與項目動遷工作的負責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談，這是富有智慧的做法。其四，合理報價，不漫天要價給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實際，可能會導(dǎo)致直接談崩；要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報價不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標準是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，這是有充分的法律依據(jù)的；其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標準。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實現(xiàn)。不管征收方是行政單位還是普通的私人企業(yè)，被拆遷戶在和當事人談判的時候，有一個最關(guān)鍵的問題就是要了解拆遷政策才行，尤其是和政府部門談判的時候，不要覺得對方是國家單位，有問題也唯唯諾諾的不敢說出來，如果實在不懂得怎么談判的話要請律師。

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投稿：舒安依

內(nèi)容審核：黃旭暉律師