房屋拆遷如何簽訂補(bǔ)償協(xié)議2025,如何簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,法律分析：簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議注意以下內(nèi)容：(一) 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑?二) 簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體；(三) 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第
法律分析：簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議注意以下內(nèi)容：(一) 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑?二) 簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體；(三) 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容
法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：
（一）國(guó)防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
法律分析：簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)注意以下內(nèi)容：主體不符不簽，核對(duì)與你簽訂拆遷協(xié)議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設(shè)單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。被拆遷人一定要看到該轉(zhuǎn)讓合同并要到拆遷管理部門進(jìn)行確認(rèn)，在沒(méi)有得到有效確認(rèn)的情況下視為其未取得拆遷許可證。有些商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。
法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：
（一）國(guó)防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
法律分析：拆遷協(xié)議應(yīng)該由房屋征收管理部門與房屋所有人簽訂。房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。
法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條 市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。
不合法的拆遷協(xié)議一般情況下可以要求賠償。不合法的拆遷協(xié)議屬于無(wú)效合同，自始沒(méi)有約束力。當(dāng)事人可以申請(qǐng)拆遷管理部門裁決解決，裁決后當(dāng)事人仍不滿意的，可以向法院起訴。【法律依據(jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
法律分析：被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。
征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。
依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是房屋拆遷中的核心內(nèi)容。盡管房屋拆遷補(bǔ)償安置關(guān)系性質(zhì)上屬于民事法律關(guān)系，拆遷人與被拆遷人之間法律地位完全平等，但由于房屋拆遷存在的行政強(qiáng)制性和期限性，使得被拆遷人在房屋拆遷中相對(duì)于拆遷人來(lái)說(shuō)處于弱勢(shì)群體地位。因此，有時(shí)拆遷人與被拆遷人之間的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議變成了城下之盟。如何設(shè)置公正有效的法律程序最大限度地保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。在現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定不盡詳細(xì)難以操作情況下，理論界應(yīng)先行動(dòng)起來(lái)，確立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂方面的法律規(guī)范，因此有必要較詳細(xì)認(rèn)識(shí)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中的法律關(guān)系：
(一)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體認(rèn)定。
毫無(wú)疑問(wèn)協(xié)議的主體是房屋拆遷過(guò)程中發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的拆遷人與被拆遷人。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定，拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。從這條法律規(guī)定我們可以得出如下結(jié)論，拆遷人只能是單位，不可能是個(gè)人。但在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)于具備拆遷人資質(zhì)的單位分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位能否成為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體，筆者認(rèn)為是否定的。理由如下：一是接受房屋拆遷管理部門頒發(fā)房層拆遷許可證的單位是唯一合法拆遷人，這一法律規(guī)定具有排它性，說(shuō)明拆遷人的身份是唯一的;二是拆遷人的分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位即使具備相應(yīng)的資質(zhì)，但它是否具備相應(yīng)的財(cái)力、能力呢。如果不具備，將使拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議無(wú)法得到實(shí)際履行，無(wú)法維護(hù)被拆遷人的利益;三是即使拆遷人的分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位經(jīng)拆遷管理部門備案，它所從事的拆遷工作仍是一種代理關(guān)系，即代理拆遷人履行拆遷權(quán)利義務(wù)關(guān)系，它所有的行為仍是一種委托人與被委托人之間的關(guān)系。被委托人必須以委托人名義從事委托代理活動(dòng)，從而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)也由委托人承擔(dān)。
(二)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》僅在第十三條簡(jiǎn)單規(guī)定了協(xié)議的基本內(nèi)容，操作難度太大了。大量實(shí)質(zhì)性的規(guī)定由各省市區(qū)自行制定，極可能造成區(qū)域間的不平衡。因此對(duì)涉訴房層拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛，根據(jù)審判工作實(shí)際需要，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)載明的事項(xiàng)主要應(yīng)審查是否具備以下幾點(diǎn)：
1.被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時(shí)對(duì)房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動(dòng)遷的，也要在基本情況中注明。
2.被拆遷房屋的評(píng)估情況。不管是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過(guò)程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請(qǐng)具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的情況。
3.拆遷補(bǔ)償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補(bǔ)償安置方式。非被拆遷人真實(shí)意思表示的，法律不能認(rèn)可。如果是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況標(biāo)明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時(shí)間等。
4.搬遷期限，過(guò)渡方式，過(guò)渡用房地點(diǎn)、面積，搬遷補(bǔ)助費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付辦法等。
5.違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過(guò)渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法。
(三)拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定。
在拆遷中，如何認(rèn)定私房商住問(wèn)題，既無(wú)法律規(guī)定，也無(wú)司法解釋，僅散見(jiàn)于地方性規(guī)章之中。當(dāng)前唯一的一個(gè)行政解釋是中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)司對(duì)河北省沙市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告的復(fù)函中規(guī)定：在拆遷中，對(duì)房屋非住宅應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)確定，對(duì)房屋的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營(yíng)用房，房屋所有人應(yīng)向房產(chǎn)局進(jìn)行房屋使用性質(zhì)變更登記。在這一復(fù)函精神下，2001年6月《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，上海市、山東省、重慶市等分別出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則中一致采用了確認(rèn)房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的用途為準(zhǔn);對(duì)房產(chǎn)證上末標(biāo)明用途的，以被拆遷房屋報(bào)建時(shí)的用途為準(zhǔn)。這一概然性規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)面積計(jì)算，變更登記時(shí)間(由住宅變更為非住宅)末作規(guī)定，仍然難以操作。在拆遷實(shí)際中，筆者認(rèn)為應(yīng)綜合考慮，主要有以下幾種情況。
1.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，且該房實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)并辦理了合法經(jīng)營(yíng)證照的，應(yīng)該以實(shí)際投入經(jīng)營(yíng)的房屋面積計(jì)算為非住宅面積，享受非住宅拆遷補(bǔ)償安置待遇，其余面積享受住宅補(bǔ)償安置待遇。
2.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，但該房屋實(shí)際上并未投入經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上全部是按住宅房屋進(jìn)行使用的，不得享受非住宅拆遷補(bǔ)償安置待遇。
3.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，實(shí)際上也是經(jīng)營(yíng)用房，但是被拆遷人或承租人偷逃國(guó)家稅收，末辦理合法經(jīng)營(yíng)證照并繳納有關(guān)稅費(fèi)的，也不能享受非住宅補(bǔ)償安置待遇。在工商稅務(wù)部門給予了行政處罰出具證明手續(xù)時(shí)，拆遷人與被拆遷人可以協(xié)商酌情給予補(bǔ)償。
4.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為住宅，但是一直作為經(jīng)營(yíng)用房且具有合法手續(xù)，在房屋拆遷公告前也已經(jīng)變更為非住宅用房的，應(yīng)該享受非住宅用房補(bǔ)償安置待遇。在房屋拆遷公告前末辦理房屋使用性質(zhì)變更為非住宅的，在扣除變更費(fèi)用后也應(yīng)享受非住宅補(bǔ)償安置待遇。
一、房屋拆遷的程序是怎樣的？
1、拆遷單位向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門取得拆遷許可證。
2、房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
3、房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
4、拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照法律的相關(guān)規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
5、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。
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