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一、外購房屋用于拆遷補(bǔ)償2025,“拆一還一”的稅收分析

一、什么是“拆一還一”
      根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償形式可歸納為兩種:一種是實(shí)行貨幣補(bǔ)償，拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。另一種是實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人以自己建設(shè)的房屋或者外購的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)，這就是我們通常所說的“拆一還一”實(shí)物補(bǔ)償形式。
二、“拆一還一”的稅收分析
      房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己所擁有的不動產(chǎn)(自建或外購)補(bǔ)償給被拆遷房屋的所有人，房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)際上是以房屋換被拆遷人的土地使用權(quán)，即使其中涉及價差補(bǔ)款，一般金額不大，屬于典型的非貨幣交易。
      (一)、營業(yè)稅
      1、自建房屋用于補(bǔ)償
      根據(jù)國稅函發(fā)[1995]549號文:對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。
      即:償還面積與拆遷面積相等的，按成本價計征營業(yè)稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，即以市場價計征營業(yè)稅。如無市場價，則以組成計稅價格計征:營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。
      大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包含七大類成本，分別是:土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)，一般將土地成本以外的各大項費(fèi)用統(tǒng)稱為“建安成本”或“工程成本”。國稅函發(fā)[1995]549號文中所提到的成本價，沒有明確是指包含土地成本的總建造成本，還是僅指建安成本，但我們可從幾個地方性法規(guī)中，得到一些啟示。
      穗地稅發(fā)[2000]79號:“同類住宅房屋成本價”是指該房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶的房屋的工程成本價。
      珠地稅發(fā)[2005]415號:考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，因此，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本。能單獨(dú)計算成本價的，可單獨(dú)計算核定成本價計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅;對不能單獨(dú)計算成本價的，可參考同類住宅的成本價，根據(jù)建筑材料使用和室內(nèi)外裝修差異，配套工程(如配套停車場，可觀賞噴水池假山工程等)差異等因素作合理調(diào)整后核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。
      從以上條規(guī)來看，拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)成本不應(yīng)簡單等同于商品房開發(fā)成本，應(yīng)不包括土地成本，以建安成本作為計稅依據(jù)。
      2、外購房屋用于安置
      有兩種情況:一種是開發(fā)公司先向第三方購置房屋，再將房屋補(bǔ)償給被拆遷人;另一種是開發(fā)公司與第三方約定好，直接將房屋過戶給指定的被拆遷戶。
      兩種情況涉及的營業(yè)稅計征方法不一樣，下面分別說明:
      對于第一種情況，開發(fā)公司實(shí)質(zhì)是將其購置的房屋銷售給被拆遷人，應(yīng)按財稅[2003]16號文:單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，計征營業(yè)稅。
      對于第二種情況，由于開發(fā)公司購入房屋并沒有以自己為購買人，而是指定將房屋直接過戶給被拆遷人，第三方將銷售不動產(chǎn)發(fā)票直接開具給被拆遷人，開發(fā)公司相當(dāng)于以補(bǔ)償面積內(nèi)的價款支付貨幣補(bǔ)償給被拆遷戶，被拆遷戶委托開發(fā)公司以購置價向第三方房屋購置房屋，收取的價差相當(dāng)于支付的手續(xù)費(fèi)，開發(fā)公司應(yīng)以收取的超面積價差按照“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”稅目申報繳納營業(yè)稅。
      3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。由于被拆遷人一般是個人，無法取得發(fā)票。故房地產(chǎn)公司應(yīng)將政府的拆遷文件、補(bǔ)償合同、支付憑據(jù)以及領(lǐng)款花名冊、被拆遷人身份證復(fù)印件等保存完備，作為入賬依據(jù)。
      (二)、所得稅:
      根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號:第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序為:
      (一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;
      (二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;
      (三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
      拆一還一，屬于典型的非貨幣交易，屬于所得稅法中的視同銷售，銷售價款按市場價確認(rèn)，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。關(guān)于計稅成本的確定，房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
      (三)、土地增值稅
      根據(jù)國稅發(fā)[2009]91號文件第19條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn):
      1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
      2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
      根據(jù)國稅函〔2010〕220號規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入。
      以上規(guī)定和所得稅的規(guī)定一致，應(yīng)以市場價確認(rèn)收入。同時，確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
      (四)、個人所得稅:
      財稅[2005]45號:對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個人所得稅。
      (五)、契稅:
      根據(jù)財稅[2004]134號規(guī)定:成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
      因此，房地產(chǎn)公司支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等應(yīng)交契稅。
      根據(jù)《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:“土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。”
      財稅[2005]45號規(guī)定:“對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補(bǔ)償?shù)模瑢Τ^部分征收契稅。”
      因拆一還一是等面積償還，是等價交換，不交契稅。如果，因結(jié)構(gòu)價差等原因發(fā)生了款項收付，則應(yīng)由支付價差一方交契稅。
三、案例分析
      案例1:**復(fù)黃房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年5月開發(fā)某項目(屬于城中村改造)，該項目用地面積15，000m2，住宅建筑面積為45，000m2，可銷售面積40，000m2，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為10，000m2，其余30，000m2的住宅可由復(fù)黃公司自由銷售。
      該項目于2011年9月完工。2011年10月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共10，000m2。2011年10月正式對外銷售，并于2011年12月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為8，000元/m2，取得銷售收入24，000萬元(30，000m2×8，000元/m2)。該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為8，000萬元。(土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為0元)。請分析有關(guān)“拆一還一”的賬務(wù)和稅務(wù)處理。(不考慮印花稅以及營業(yè)稅附加)

二、征一還一和拆一還一的區(qū)別 -法律知識

法律分析：

就是合法的產(chǎn)權(quán)面積，拆一平方米，安置一平方米。

拆遷合法面積和還建面積相等。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

三、拆一還一政策 ？

法律分析：

城市建設(shè)中拆除的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)堅持誰拆誰建、拆一還一、先安置后拆遷的原則，保證被拆網(wǎng)點(diǎn)的面積不減少。

法律依據(jù)：

《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理規(guī)定》

第十二條 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)濟(jì)適用、新穎美觀的要求。建筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝及使用功能上應(yīng)當(dāng)適合不同行業(yè)、不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的要求。

第十三條

城市建設(shè)中拆除的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)堅持誰拆誰建、拆一還一、先安置后拆遷的原則，保證被拆網(wǎng)點(diǎn)的面積不減少。被拆除的與人民群眾生活關(guān)系密切的網(wǎng)點(diǎn)以及名店、老字號，應(yīng)當(dāng)就地或就近重建。

四、拆一還一政策 法律問題

法律分析:

城市建設(shè)中拆除的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)堅持誰拆誰建、拆一還一、先安置后拆遷的原則，保證被拆網(wǎng)點(diǎn)的面積不減少。

法律依據(jù):

《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理規(guī)定》

第十二條 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)計應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)濟(jì)適用、新穎美觀的要求。建筑規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝及使用功能上應(yīng)當(dāng)適合不同行業(yè)、不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的要求。

第十三條 城市建設(shè)中拆除的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)堅持誰拆誰建、拆一還一、先安置后拆遷的原則，保證被拆網(wǎng)點(diǎn)的面積不減少。被拆除的與人民群眾生活關(guān)系密切的網(wǎng)點(diǎn)以及名店、老字號，應(yīng)當(dāng)就地或就近重建。

五、年終個稅匯算清繳時要合并嗎

法律主觀：個人所得稅綜合所得匯算清繳，就是要將工資薪金、勞務(wù)報酬等四項收入合并起來，計算全年應(yīng)納個人所得稅，簡單說就是按年算賬、多退少補(bǔ)。一、個稅繳納后的匯算清繳怎么辦理1、自己辦。據(jù)了解，稅務(wù)機(jī)關(guān)將推出系列優(yōu)化服務(wù)措施，加大年度匯算的政策解讀和操作輔導(dǎo)力度，分類編制辦稅指引，通俗解釋政策口徑、專業(yè)術(shù)語和操作流程，通過個人所得稅手機(jī)APP、網(wǎng)頁端、12366自然人專線等渠道提供涉稅資訊，解決辦理年度匯算中的疑難問題，幫助納稅人順利完成年度匯算。2、單位辦。納稅人可以通過取得工資薪金或連續(xù)性取得勞務(wù)報酬所得（如保險營銷員或證券經(jīng)紀(jì)人）的扣繳義務(wù)人代為辦理。3、請人辦。納稅人可根據(jù)自身情況，自主委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或其他單位、個人代為辦理年度匯算。選擇這種方式，受托人需與納稅人簽訂委托授權(quán)書并妥善留存，明確雙方權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。二、退稅補(bǔ)稅應(yīng)該怎么操作1、只要納稅人在申報表的相應(yīng)欄次勾選“申請退稅”，即完成了申請?zhí)峤弧６悇?wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定履行必要的審核程序后，為納稅人辦理退稅，退稅款直達(dá)個人銀行賬戶。2、納稅人辦理年度匯算需要補(bǔ)稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)也同樣提供了多種便捷渠道。納稅人可以通過網(wǎng)上銀行、POS機(jī)刷卡、到銀行柜臺、非銀行支付機(jī)構(gòu)（即第三方支付）等轉(zhuǎn)賬方式繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。三、個稅匯算清繳有什么好處一方面，這能更好保障納稅人的權(quán)益。比如有人由于工作忙，能享受的稅前扣除項目在平時沒來得及享受；還有一些扣除項目只有年度結(jié)束才能確切知道支出金額是多少，比如專項附加扣除中的大病醫(yī)療支出等。另一方面，通過年度匯算，才能準(zhǔn)確計算納稅人綜合所得全年應(yīng)該實(shí)際繳納的個稅，實(shí)現(xiàn)多退少補(bǔ)，讓稅負(fù)更加公平合理。

法律客觀：《中華人民共和國個人所得稅法》第十條有下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)依法辦理納稅申報：（一）取得綜合所得需要辦理匯算清繳；（二）取得應(yīng)稅所得沒有扣繳義務(wù)人；（三）取得應(yīng)稅所得，扣繳義務(wù)人未扣繳稅款；（四）取得境外所得；（五）因移居境外注銷中國戶籍；（六）非居民個人在中國境內(nèi)從兩處以上取得工資、薪金所得；（七）國務(wù)院規(guī)定的其他情形。扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定辦理全員全額扣繳申報，并向納稅人提供其個人所得和已扣繳稅款等信息。

六、集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還稅收政策

法律分析:

一、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)，是指：

（1）企業(yè)集團(tuán)或者企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務(wù)。

（2）企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團(tuán)，由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購買方的業(yè)務(wù)。

二、按照文件的規(guī)定，我們總結(jié)為，集團(tuán)企業(yè)融資利息要適用統(tǒng)借統(tǒng)還的優(yōu)惠政策，免征增值稅，必須同時滿足以下條件：

1.必須是真正的集團(tuán)企業(yè)，按照《企業(yè)集團(tuán)登記管理暫行規(guī)定》成立，取得《企業(yè)集團(tuán)登記證》。如果沒有進(jìn)行集團(tuán)企業(yè)登記，則不適用該政策。

2.資金來源必須是金融機(jī)構(gòu)。如果是從非金融機(jī)構(gòu)的借款，不適用該政策；如果是集團(tuán)內(nèi)部資金委托金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的委托貸款，也不適用該政策。

3.融資主體（統(tǒng)借方）必須是集團(tuán)企業(yè)，或者集團(tuán)中的核心企業(yè)。該核心企業(yè)可以是集團(tuán)的財務(wù)公司，也可以是集團(tuán)中的某個公司。以上述案例舉例，融資主體（統(tǒng)借方）可以是集團(tuán)企業(yè)，也可以是A、B、C、D任何一個公司。

4.資金由融資主體（統(tǒng)借方）統(tǒng)一借入，歸還時也必須由融資主體（統(tǒng)借方）統(tǒng)一歸還。

5.融資主體（統(tǒng)借方）借入資金后，統(tǒng)一調(diào)撥，且僅限一級調(diào)撥，如果二級或者多級轉(zhuǎn)撥，則不適用該政策。

6.融資主體（統(tǒng)借方）向集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)借出資金的利率不得超過向金融機(jī)構(gòu)借入資金的利率。如果超過了，則不適用該政策，應(yīng)當(dāng)全額繳納增值稅。如案例中若A公司為統(tǒng)借方，則A公司向其他公司收取的利息，利率不得超過5%，如超過5%，則全額征收增值稅。

7.資金從金融機(jī)構(gòu)流入，到最終使用方，必須有清晰的、一一對應(yīng)的資金流。

8.必須簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議。并且實(shí)務(wù)操作中，建議協(xié)議中最好明確約定，按照統(tǒng)借統(tǒng)還的稅法政策，資金借出方應(yīng)當(dāng)提供增值稅免稅發(fā)票。

法律依據(jù):

《企業(yè)所得稅法》 第十條 在計算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：

（一）向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項；

（二）企業(yè)所得稅稅款；

（三）稅收滯納金；

（四）罰金、罰款和被沒收財物的損失；

（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出；

（六）贊助支出；

（七）未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出；

（八）與取得收入無關(guān)的其他支出。

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投稿：龐昭

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