住改非房屋拆遷能獲得商業補償嗎2025,無證“住改非”是否可按商業用房補償,無證“住改非”是否可按商業用房補償，取決于該房屋是否能被房地產管理部門確認為合法建筑。如果能被確認為合法建筑，那么就有可能獲得商業用房的補償。具體來說：一、合法建筑
無證“住改非”是否可按商業用房補償，取決于該房屋是否能被房地產管理部門確認為合法建筑。如果能被確認為合法建筑，那么就有可能獲得商業用房的補償。
具體來說：
一、合法建筑的認定
根據相關法律知識，沒有房產證的房子，如果可由房地產管理部門確認其合法性，那么該房屋應被視為合法建筑。在此情況下，如果該房屋實際上被用作商業用途，且符合相關規定，那么在拆遷時，應有權獲得商業用房的補償。
二、補償的具體內容
商業用房的補償通常包括房屋拆遷補償、營業損失補償、設備搬遷補償、設備損壞補償等。具體補償內容和標準可能因地區和政策的不同而有所差異。因此，在實際操作中，應參照當地的具體政策和規定來確定。
三、無證房屋的風險
然而，如果無證“住改非”房屋不能被房地產管理部門確認為合法建筑，那么該房屋可能被視為違章建筑。在拆遷時，違章建筑通常是不予補償的。因此，對于無證“住改非”的房屋所有人來說，存在一定的風險。
綜上所述，無證“住改非”是否可按商業用房補償，關鍵在于該房屋是否能被確認為合法建筑。因此，建議相關當事人在面臨拆遷時，盡早咨詢專業律師或房地產管理部門，以明確自己的權益并采取相應的措施。
無證“住改非”是否可按商業用房補償
“住改非”是指在國家所有或集體所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有權證上載明的用途為住宅，但是改變住宅房屋為商鋪進行經營。在拆遷過程中，若其依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續，符合經營用房的條件，可被認定屬于非住宅房屋，也就可以向拆遷人主張房屋拆遷補償款與停產停業綜合補助費，并要求按照經營用途提高補償標準。
然而無證的“住改非”是否適用這樣的標準呢?根據我國《城鄉規劃法》的相關規定，08年以后建設且未取得相關手續的房屋屬于違章建筑，不應被認定為合法房屋，也就不涉及是否可按商業用房的標準進行補償的問題;而這之前建設的房屋由于歷史問題未取得房產證，可能屬于合法房屋，符合條件仍應按商業用房的標準進行補償。
簽訂房屋拆遷補償協議應該注意什么
一、對當前形勢要有清醒的認識
任何一個舊城改造項目都經過了當地政府的立頂、規劃、批準，是取的了當地政府的許可，特別是現在提倡優化政務環境的大前提下，政府對開發商提務的服務比較全面，比較到位。在這種情況下，沒有物殊的關系，沒有特殊的背景，沒有特殊的能力，不要對項目本身提出任何的質問，從法律角度講，項目的開發是不會存在任何問題的。所以明智的選擇應該是順其自然，作好心里、物質、經濟、過渡用房的準備。
二、對拆遷項目的補償安置政策要有全面的掌握
按照《國務院城鎮房屋拆遷管理條例》的有關規定，任何一個拆遷項目都有一個詳盡的拆遷補償安置政策，這個政策會通過公開的途徑，以不同的方式告知所在區域的拆遷戶，對于送上門的有關拆遷補償安置政策，切不可不予理睬，正確的態度是認真研習有關政策，積極爭取自身的合法利益。
三、要有一個平和的心態
房屋要拆遷，這是個人無法改變的現實，在這個現實面前情緒會變的復雜，但一定要理智，不要心存當“釘子戶”的想法，首先是不要低估當地政府做好拆遷工作的能力和信心，其次是不要以身試法，按照法律的規定對于達不成拆遷補償協議的被拆遷戶，可以采取行政手段或法律手段強制拆除，特別是重慶的“釘子戶”曝光后，在拆遷工作中，特別是在要采取行政或法律手段時會更加果斷，不會拖而不決。
四、要充分利用現有的政策，努力爭取拆遷補償的利益最大化
拆遷無情，操作有情。拆遷工作人員既是政策的執行者，就必然要按政策辦事，被拆遷戶在這一點上有必要尊重拆工作人員的人格，不要對拆遷工作人員漫罵、甚至人身攻擊，正確的做法是積極與拆遷工作人員配合，強調拆遷前后的困難，提出自已的想法和要求，力爭取的拆遷工作人員的理解，采取人性化操作，用足用活政策，爭取自已在拆遷中利益最大大化。
五、認真閱讀拆遷補償安置協議，防止協議陷阱
對于拆遷補償安置協議，如果采取勝貨幣補償的，一定要明確貨幣數額，付款方式，付款地點、是否一次性付清等;如果是采取產權調換的，一定要明確被調換房屋的位置、樓層、面積、朝向、是否裝修等。
無證“住改非”是否可按商業用房補償
“住改非”是指在國家所有或集體所有的土地上所建造的房屋，其房屋所有權證上載明的用途為住宅，但是改變住宅房屋為商鋪進行經營。在拆遷過程中，若其依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續，符合經營用房的條件，可被認定屬于非住宅房屋，也就可以向拆遷人主張房屋拆遷補償款與停產停業綜合補助費，并要求按照經營用途提高補償標準。
然而無證的“住改非”是否適用這樣的標準呢?根據我國《城鄉規劃法》的相關規定，08年以后建設且未取得相關手續的房屋屬于違章建筑，不應被認定為合法房屋，也就不涉及是否可按商業用房的標準進行補償的問題;而這之前建設的房屋由于歷史問題未取得房產證，可能屬于合法房屋，符合條件仍應按商業用房的標準進行補償。
簽訂房屋拆遷補償協議應該注意什么
一、對當前形勢要有清醒的認識
任何一個舊城改造項目都經過了當地政府的立頂、規劃、批準，是取的了當地政府的許可，特別是現在提倡優化政務環境的大前提下，政府對開發商提務的服務比較全面，比較到位。在這種情況下，沒有物殊的關系，沒有特殊的背景，沒有特殊的能力，不要對項目本身提出任何的質問，從法律角度講，項目的開發是不會存在任何問題的。所以明智的選擇應該是順其自然，作好心里、物質、經濟、過渡用房的準備。
二、對拆遷項目的補償安置政策要有全面的掌握
按照《國務院城鎮房屋拆遷管理條例》的有關規定，任何一個拆遷項目都有一個詳盡的拆遷補償安置政策，這個政策會通過公開的途徑，以不同的方式告知所在區域的拆遷戶，對于送上門的有關拆遷補償安置政策，切不可不予理睬，正確的態度是認真研習有關政策，積極爭取自身的合法利益。
三、要有一個平和的心態
房屋要拆遷，這是個人無法改變的現實，在這個現實面前情緒會變的復雜，但一定要理智，不要心存當“釘子戶”的想法，首先是不要低估當地政府做好拆遷工作的能力和信心，其次是不要以身試法，按照法律的規定對于達不成拆遷補償協議的被拆遷戶，可以采取行政手段或法律手段強制拆除，特別是重慶的“釘子戶”曝光后，在拆遷工作中，特別是在要采取行政或法律手段時會更加果斷，不會拖而不決。
四、要充分利用現有的政策，努力爭取拆遷補償的利益最大化
拆遷無情，操作有情。拆遷工作人員既是政策的執行者，就必然要按政策辦事，被拆遷戶在這一點上有必要尊重拆工作人員的人格，不要對拆遷工作人員漫罵、甚至人身攻擊，正確的做法是積極與拆遷工作人員配合，強調拆遷前后的困難，提出自已的想法和要求，力爭取的拆遷工作人員的理解，采取人性化操作，用足用活政策，爭取自已在拆遷中利益最大大化。
五、認真閱讀拆遷補償安置協議，防止協議陷阱
對于拆遷補償
住改非是指居住用房改成非居住用房的情形，如果住改非是經過合法的程序獲得審批的，房屋拆遷時應該參照營業用房進行經濟補償。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》(國辦發明電〔2003〕42號)
對于對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。
一、住改非房屋的認定
第一、依據營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證等相關證照可以直接認定房屋的實際用途。
第二、完稅憑證。通常而言，生產經營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應當提供免稅證明)可以說明有生產經營活動，從事著生產經營活動的住房當然屬于住改非。
第三、租賃手續。對外出租的房屋，提供租賃協議、開出的發票類票據、納稅憑證等。
第四、房屋實際使用現狀。
第五、實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，某些地區出現臨近拆遷前，被拆遷戶將住宅用于租賃或是經營的情況，此類房屋不能按照“住改非”補償。
“住改非”房屋，是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權證上載明的用途為住宅，但改做經營，且依法取得了營業執照、稅務登記證等經營手續。鑒于其存在的普遍性，且商業用房和住宅拆遷補償標準之間切實存在差異，對此類房屋如何補償，是拆遷中一個無法回避的問題。
2003年9月19日，國務院辦公廳發布《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》(國辦發明電〔2003〕42號)，明確要求各地對“住改非”房屋，根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》(建設部建住房[2003]234號)之規定，被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。而結合實踐中各地規定，針對“住改非”房屋性質的認定及補償，大體存在以下幾種情形：
(一)大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定
拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前的幾年(具體幾年，各地不同)以上依法取得合法經營手續、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證注明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。
(二)有地方規定住改非可以享受商業用房補償政策
有些地方規定，在拆遷公告公布前，一段時間以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策，也有地方表述為按照房屋的實際用途補償。
(三)參照商業用房估價，并且根據是否沿街標準有所不同
參照商業用房估價的前提一般相同，就是取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間以上。對沿街的住改非房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格；對非沿街的住改非房屋，其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據經營年限確定。
(四)某一時間節點后的住改非完全按照住宅性質進行補償
有些地方規定，對住改非房屋的拆遷，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在某一時間節點之前住改非，此時間節點之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照住房性質進行評估補償。
(五)采用混合標準
臨街底層住改非房屋被拆遷人實際作為門市經營的面積，參照同地段門市評估價格進行補償；其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經營的面積按住宅評估價格的幾倍進行補償。
一、住改非和普通住宅拆遷補償有什么區別
對住改非進行拆遷的，一般依據經營情況、經營年限及納稅等實際情況確定，而對居住房進行拆遷的，一般依據房屋評估價值進行補償。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
本文探討了“以房轉業”過程中房屋拆遷補償的相關問題。針對“房改非房”性質的認定和補償,多數地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加權平均價值確定被拆遷的住宅房屋用于商業用途。然而,有些地方規定房改不能享受商品房補償政策。在這種情況下,被拆遷的沿街非住宅建筑可以按經營年限進行評估,以經營房屋性質評估價格與住宅房屋性質權數之和作為實際經營部分的補償價格。對于非沿街住宅改為非住宅的情況,則采用住宅評估價加營業補
法律分析
在“以房轉業”過程中，對于原國有或集體所有的土地上的房屋，若房屋所有權證上載明的用途為居住，但改為經營并取得營業執照，則需依法辦理稅務登記證等業務手續。鑒于其普遍性，以及商品房與住宅拆遷補償標準的差異，如何對這類房屋進行補償是拆遷中不可避免的問題。2003年9月19日，國務院辦公廳下發了《關于認真做好城市房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（國辦發〔2003〕42號），其中明確要求各地對“以房養非”的，要根據經營狀況、經營年限和納稅情況給予適當補償。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》（建設部建房房[2003]234號），被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋所有權證和權屬檔案記載為準；各地對被拆遷房屋的性質、面積有特別規定的，按照規定執行；拆遷人與被拆遷人協商確定被拆遷房屋的性質、面積的，可以根據協商結果進行評估。結合實踐中的地方性法規，對“房改非房”性質的認定和補償一般存在以下幾種情況：
（1）多數地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加權平均價值，確定被拆遷的住宅房屋用于商業用途，只要是在依法取得拆遷通知書前幾年（具體年份、不同地點）發放的營業手續、稅務登記證和納稅記錄，與營業場所標明的房屋所有權證、法定營業手續和稅務登記證一致，且補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。（2）有地方規定，房改不能享受商品房補償政策。一些地方規定，在拆遷通知公告前，已經經營一段時間以上的，可以提供營業執照、稅務登記證、稅務發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受補償商品房政策。當地也有表述，他們可以享受商品房補償政策，對房屋的實際使用進行補償。（3）商品房估價的前提一般都是一樣的，即取得營業執照、繼續經營并在一定時期內納稅。對沿街非住宅建筑，按經營年限進行評估，以經營房屋性質評估價格與住宅房屋性質權數之和作為實際經營部分的補償價格；對非沿街住宅改為非住宅的，按經營年限進行拆遷補償實際經營部分采用住宅評估價加營業補貼的方式確定，營業補貼標準按經營年限確定。（4）一定時點后，房改未按居住性質全額補償。一些地方性法規規定，對正在經營的房屋拆遷，應當根據其合法經營狀況、經營年限和納稅情況給予適當補償，而具體操作要以房改時間為準，浮動房屋評估價值標準，但這一前提必須改變它必須在某個時間節點之前，而在這個時間節點之后，除道路一層的房屋外，所有的房屋都要按照標準進行評估和補償房子的性質。（5）采用混合標準，街道樓層被拆遷人實際營業面積參照同地段市場評估價進行補償；其他區域被拆遷人實際營業面積按房屋評估價的數倍進行補償。第二，普通住宅的拆遷補償和非住宅的拆遷補償有什么區別。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十八條規定，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先保障住房。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第十九條被征收房屋的價值補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋同類房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法進行評估確定。
對被征收房屋評估價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格鑒定專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門制定，制定過程中應當向社會征求意見。第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償或者房屋產權交換。被征收人選擇房屋產權交換的，由市、縣級人民政府提供房屋進行產權交換，并計算結算被征收房屋價值與與被征收人交換產權的房屋價值之間的差額。
因舊城區改建被征收個人住宅，被征收人選擇在改建區域內交換房屋產權的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府提供原房屋重建區域或附近區域。
拓展延伸
拆遷補償標準是指在房屋拆遷過程中，對于被拆遷房屋的補償標準。對于非經營性房改房屋，由于其性質與普通居民房屋不同，因此拆遷補償標準也存在一定的規定。
根據《中華人民共和國拆遷補償條例》的規定，拆遷人應當對被拆遷房屋給予補償，其中包括房屋價值、拆遷安置費、停產停業損失等。對于非經營性房改房屋，其拆遷補償標準相對較低，主要考慮到其居住性質和特殊用途。
根據《最高人民法院關于審理拆遷補償安置案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，拆遷人對于被拆遷的非經營性房改房屋，應當根據當地的市場價格、房屋品質等因素綜合評估，給予相應的拆遷補償。
總之，拆遷補償標準對于被拆遷的非經營性房改房屋具有一定的規定。在拆遷過程中，拆遷人應當根據房屋性質、拆遷政策等因素，合理評估拆遷補償標準，確保被拆遷人的合法權益得到充分保障。
結語
在“以房轉業”過程中，對于原國有或集體所有的土地上的房屋，若房屋所有權證上載明的用途為居住，但改為經營并取得營業執照，則需依法辦理稅務登記證等業務手續。由于商品房與住宅拆遷補償標準的差異，拆遷中如何對這類房屋進行補償是不可避免的問題。針對這個問題，2003年9月19日，國務院辦公廳下發了《關于認真做好城市房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》，其中明確要求各地對“以房養非”的，要根據經營狀況、經營年限和納稅情況給予適當補償。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》，被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋所有權證和權屬檔案記載為準，拆遷人與被拆遷人協商確定被拆遷房屋的性質、面積的，可以根據協商結果進行評估。在實踐中，對“房改非房”性質的認定和補償存在多種情況，多數地方按照住宅房屋和非住宅房屋的加權平均價值，確定被拆遷的住宅房屋用于商業用途，只要是在依法取得拆遷通知書前幾年發放的營業手續、稅務登記證和納稅記錄，與營業場所標明的房屋所有權證、法定營業手續和稅務登記證一致，且補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。同時，普通住宅的拆遷補償和非住宅的拆遷補償也存在差異，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先保障住房，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
法律依據
鄉村振興促進法(2021-04-29)\\t第三十八條\\t國家建立健全農村住房建設質量安全管理制度和相關技術標準體系，建立農村低收入群體安全住房保障機制。建設農村住房應當避讓災害易發區域，符合抗震、防洪等基本安全要求。
縣級以上地方人民政府應當加強農村住房建設管理和服務，強化新建農村住房規劃管控，嚴格禁止違法占用耕地建房；鼓勵農村住房設計體現地域、民族和鄉土特色，鼓勵農村住房建設采用新型建造技術和綠色建材，引導農民建設功能現代、結構安全、成本經濟、綠色環保、與鄉村環境相協調的宜居住房。
國有土地上房屋征收與補償條例(2011-01-21)\\t第二條\\t為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。
國有土地上房屋征收與補償條例(2011-01-21)\\t第一條\\t為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。
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文章來源參考：【頭條】2025住改非拆遷補償標準，房屋征收590詳解住改非的具體補償方案?本文到此結束，希望對您有所幫助，歡迎我們的本網站以便快速找到！
投稿：汪思
內容審核：劉鵬飛律師
