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一、拆遷補(bǔ)償評(píng)估基準(zhǔn)日法律規(guī)定2025,拆遷公告日為什么是評(píng)估基準(zhǔn)日

拆遷公告日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，主要是為了確保被征收房屋的價(jià)值評(píng)估具有公正性、客觀性和統(tǒng)一性。以下是具體的分析：

公正性：拆遷公告日發(fā)布后，所有被征收的房屋都將以該日期作為評(píng)估的基準(zhǔn)日，這確保了評(píng)估過(guò)程對(duì)所有被征收人的一視同仁，避免了因評(píng)估基準(zhǔn)日不同而導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象。

客觀性：以拆遷公告日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，可以確保評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)，依據(jù)的是同一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，從而更客觀地反映被征收房屋的實(shí)際價(jià)值。

統(tǒng)一性：統(tǒng)一以拆遷公告日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和方法，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可比性。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”這一規(guī)定明確了拆遷公告日作為評(píng)估基準(zhǔn)日的法律依據(jù)。同時(shí)，該條例還規(guī)定了被征收房屋的價(jià)值應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了評(píng)估的公正性、客觀性和統(tǒng)一性。

綜上所述，拆遷公告日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，既符合法律法規(guī)的要求，也有利于保障被征收人的合法權(quán)益。

二、拆遷估價(jià)是否要公示

法律分析：需要。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)政府信息公開(kāi)條例》

第二十一條　除本條例第二十條規(guī)定的政府信息外，設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府及其部門(mén)還應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地方的具體情況，主動(dòng)公開(kāi)涉及市政建設(shè)、公共服務(wù)、公益事業(yè)、土地征收、房屋征收、治安管理、社會(huì)救助等方面的政府信息；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府還應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地方的具體情況，主動(dòng)公開(kāi)貫徹落實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村政策、農(nóng)田水利工程建設(shè)運(yùn)營(yíng)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、宅基地使用情況審核、土地征收、房屋征收、籌資籌勞、社會(huì)救助等方面的政府信息。

三、拆遷估價(jià)初步結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。

一、在商品房拆遷中房主如何賠償

1、貨幣補(bǔ)償：貨幣補(bǔ)償是通過(guò)不同的法定依據(jù)由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類(lèi)型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測(cè)定并公布。重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。2、產(chǎn)權(quán)置換：產(chǎn)權(quán)置換也被稱(chēng)作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以?xún)r(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

二、深圳市拆遷安置房過(guò)戶(hù)什么要求

主要包括評(píng)估、勘驗(yàn)測(cè)量、做出評(píng)估結(jié)果并公示、過(guò)戶(hù)幾個(gè)主要步驟。

一、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

二、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。

三、拆遷當(dāng)事人提供拆遷估價(jià)資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

四、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示，向委托人提供被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告。

五、選擇合適的房屋并進(jìn)行過(guò)戶(hù)。

三、房產(chǎn)評(píng)估過(guò)程

1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)

獲取估價(jià)業(yè)務(wù)是指獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，這是房地產(chǎn)估價(jià)的先決條件。

2、明確估價(jià)基本事項(xiàng)

無(wú)論從何種途徑獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)方與委托估價(jià)方一般都有一個(gè)業(yè)務(wù)接洽的過(guò)程，在此過(guò)程中，估價(jià)方要就估價(jià)的基本事項(xiàng)以及估價(jià)收費(fèi)問(wèn)題與委托估價(jià)方溝通和協(xié)商，予以明確，并簽訂合同，為后續(xù)工作打好基礎(chǔ)。

(1)明確估價(jià)目的

所謂估價(jià)目的，是指為何種需要而估價(jià)。估價(jià)目的決定了房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型，也決定了估價(jià)的依據(jù)，是實(shí)施房地產(chǎn)估價(jià)的前提條件。受理估價(jià)的具體目的主要包括：

①市場(chǎng)行為：買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、拍賣(mài)等；②企業(yè)行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼并、破產(chǎn)清算、承包等；③政府行為：農(nóng)用地征用、土地使用權(quán)出讓、課稅、拆遷補(bǔ)償、作價(jià)收購(gòu)、土地使用權(quán)收回等；④其他：繼承、糾紛、贈(zèng)與及可行性研究、他項(xiàng)權(quán)利造成的房地產(chǎn)貶值等。

任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且只能有一個(gè)估價(jià)目的。

(2)明確估價(jià)對(duì)象。

明確估價(jià)對(duì)象即明確待估對(duì)象的基本情況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。

(3)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指決定房地產(chǎn)價(jià)格的具體時(shí)間點(diǎn)。由于同一房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間而變化，所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格，必定是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，而并非只是一個(gè)純粹的數(shù)字。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。否則，在估價(jià)過(guò)程中，有關(guān)參數(shù)的選擇、調(diào)整幅度的確定等將無(wú)法進(jìn)行，其估價(jià)也將毫無(wú)意義。

(4)明確估價(jià)日期

估價(jià)日期是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的作業(yè)日期。估價(jià)日期的確定也意味著明確了估價(jià)報(bào)告書(shū)的交付日期，因?yàn)椋纼r(jià)作業(yè)日期的止日期一般即為估價(jià)報(bào)告書(shū)的交付日期。

3、簽訂估價(jià)合同

在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，估價(jià)方與委托估價(jià)方應(yīng)簽訂委托估價(jià)合同或協(xié)議。

4、擬訂估價(jià)作業(yè)方案

為保證估價(jià)工作高效率、有秩序地進(jìn)行，根據(jù)估價(jià)目的、待估房地產(chǎn)基本情況及合同條款，估價(jià)方應(yīng)及時(shí)擬定合理的估價(jià)作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括：①擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法；②擬調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道；③預(yù)計(jì)所用的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

5、搜集、整理估價(jià)所需資料

估價(jià)資料是為應(yīng)用估價(jià)方法、作出估價(jià)結(jié)論及撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)提供依據(jù)的，因此，估價(jià)資料是否全面、真實(shí)、詳細(xì)直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。

房地產(chǎn)估價(jià)資料一般包括下列四個(gè)方面：

(1)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計(jì)資料、法律法規(guī)資料、社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、城市規(guī)劃資料等。

(2)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，主要包括：市場(chǎng)交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價(jià)資料、環(huán)境質(zhì)量資料等；

(3)類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；

(4)反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。

收集估價(jià)資料，其來(lái)源主要有：

(1)委托估價(jià)方；

(2)實(shí)地勘察；

(3)政府有關(guān)部門(mén)；

(4)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)及有關(guān)中介機(jī)構(gòu)；

(5)有關(guān)當(dāng)事人；（6）專(zhuān)業(yè)性刊物。

6、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

實(shí)地查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考察，以便對(duì)委估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。

通常，委托估價(jià)方應(yīng)派出熟悉情況的人陪同估價(jià)人員實(shí)地查勘。在實(shí)地查勘過(guò)程中，估價(jià)人員要事先準(zhǔn)備已設(shè)計(jì)好的專(zhuān)門(mén)表格，將有關(guān)查勘情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成“實(shí)地查勘記錄”。完成實(shí)地查勘后，實(shí)地查勘人員和委托方中的陪同人員都應(yīng)在“實(shí)地查勘記錄”上簽字，并注明實(shí)地查勘日期。

7、選定估價(jià)方法計(jì)算

在前述工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)待估房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和資料的詳實(shí)程度，就可正式確定采用的估價(jià)方法，然后，采用相應(yīng)的估價(jià)方法進(jìn)行具體計(jì)算。

8、確定估價(jià)結(jié)果

估價(jià)結(jié)果的確定過(guò)程，是使評(píng)估價(jià)格不斷接近客觀實(shí)際的過(guò)程。不同的估價(jià)方法是從不同的角度考慮對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的，因此，用不同估價(jià)方法對(duì)同一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，其計(jì)算結(jié)果很自然不會(huì)相同。估價(jià)人員應(yīng)對(duì)這些結(jié)果進(jìn)行分析、處理，以確定最終估價(jià)額。

9、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)人員在確定了最終的估價(jià)額后，應(yīng)撰寫(xiě)正式的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)履行委托估價(jià)合同的成果，也是估價(jià)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)法律責(zé)任的書(shū)面文件，同時(shí)又是房地產(chǎn)估價(jià)管理部門(mén)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定質(zhì)量和資質(zhì)等級(jí)的重要依據(jù)。

10、估價(jià)資料歸檔

完成并向委托人出具估價(jià)報(bào)告后，估價(jià)人員應(yīng)及時(shí)對(duì)涉及該估價(jià)項(xiàng)目的資料進(jìn)行整理、歸檔，妥善保管。這將有利于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不斷提高估價(jià)水平，同時(shí)也有助于行政主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核，還有助于解決以后可能發(fā)生的估價(jià)糾紛。

四、拆遷估價(jià)是不是要公示

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以以抵押等方式流轉(zhuǎn)，但是以抵押方式流轉(zhuǎn)具有一定的限制。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人為擔(dān)保自己或他人債務(wù)的履行，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)提供擔(dān)保，，當(dāng)債務(wù)人不按照約定履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第三百八十條 地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)呛贤碛屑s定的除外。

《中華人民共和國(guó)民法典》 第三百八十一條 地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

五、拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果是否需要公示？

法律分析：根據(jù)法律規(guī)定，拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果需要公示。

法律依據(jù)：

1.《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照合理、公正、公開(kāi)的原則進(jìn)行評(píng)估和支付。

2.《房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示，公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱(chēng)、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果等內(nèi)容。

3.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十四條規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)評(píng)估結(jié)果，并向當(dāng)事人出具評(píng)估報(bào)告。

綜上所述，拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果需要公示，以保證評(píng)估的合理、公正和公開(kāi)。

六、評(píng)估至拆遷所需時(shí)間

房屋拆遷評(píng)估的流程包括：協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)、實(shí)地查勘、初步評(píng)估結(jié)果公示、提供整體和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告、對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑問(wèn)可咨詢(xún)、申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和鑒定結(jié)果。

法律分析

房屋拆遷評(píng)估的流程有：被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；由房屋征收部門(mén)作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同；估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門(mén)將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示；公示期滿(mǎn)后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向征收部門(mén)提供整體和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門(mén)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶(hù)評(píng)估報(bào)告；

拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。雙方對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起十日內(nèi)，向價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起十日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

拓展延伸

拆遷時(shí)間評(píng)估：有效規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)展

拆遷時(shí)間評(píng)估是為了有效規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)展，確保項(xiàng)目按時(shí)進(jìn)行。在評(píng)估拆遷所需時(shí)間時(shí)，需要考慮多個(gè)因素，如政府批準(zhǔn)程序、土地清理、補(bǔ)償安置等。首先，政府批準(zhǔn)程序可能需要一定的時(shí)間，包括審批、公示等環(huán)節(jié)。其次，土地清理是確保項(xiàng)目進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)，涉及到清理房屋、道路、管道等。同時(shí)，對(duì)于被拆遷人員的補(bǔ)償安置也需要充分考慮，確保其合法權(quán)益得到保障。綜上所述，拆遷時(shí)間評(píng)估的目的是為了制定合理的計(jì)劃，并采取相應(yīng)措施以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，最終實(shí)現(xiàn)有效規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)展。

結(jié)語(yǔ)

房屋拆遷評(píng)估的流程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，包括評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、實(shí)地查勘、評(píng)估報(bào)告的提交等。對(duì)于評(píng)估結(jié)果有異議的，還可以申請(qǐng)復(fù)核或鑒定。拆遷時(shí)間評(píng)估則需要考慮政府批準(zhǔn)程序、土地清理和被拆遷人員的補(bǔ)償安置等因素。只有制定合理的計(jì)劃并采取相應(yīng)措施，才能確保項(xiàng)目順利進(jìn)行，最終實(shí)現(xiàn)有效規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)展。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

對(duì)于農(nóng)村土地征收規(guī)定有所不一樣，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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投稿：魏光明

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