房地產企業拆遷補償營業稅規定2025,拆遷還房稅收政策如何詳解,拆遷還房稅收政策如何詳解 目前房地產開發業務中拆遷補償主要有3種方式:即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。就產權調換方式而言，由于房地產開發企業取得的不是
拆遷還房稅收政策如何詳解
目前房地產開發業務中拆遷補償主要有3種方式:即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。就產權調換方式而言，由于房地產開發企業取得的不是貨幣和貨物，而是其他經濟利益，因此，對該房地產開發企業的拆遷還房行為所涉及營業稅、土地增值稅及企業所得稅的計稅依據應分別作如下不同處理。
一、營業稅按同類房屋成本價確定計稅依據
根據《營業稅暫行條例》、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》(國稅函發〔1995〕549號)、《國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復》(國稅函〔1998〕771號)及國稅函〔2007〕768號的規定，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應屬于營業稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。基于拆遷房屋行為的特殊性，在營業稅計稅依據的確定上，區分以下兩種情形。
(一)對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等)，凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。
(二) 對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;三是按下列公式核定:營業額=營業成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)。
二、土地增值稅計稅依據的確定
拆遷安置土地增值稅計算問題中，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程的通知》(國稅發〔2009〕91號)、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定，房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
這里需要說明的是，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
三、企業所得稅計稅依據的確定
根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條及國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知(國稅發〔2009〕31號)第七條及此前的《國家稅務總局關于房地產開發企業以房屋抵頂地價計算繳納企業所得稅問題的批復》(國稅函〔2002〕172號)規定，企業將開發產品用于抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。
關于計稅成本的確定，該房地產公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》(國家稅務總局令第6號)第四條規定，該房地產開發公司以非現金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理。也就是說，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。為簡化計算，假設本例中同類住宅房屋成本價等同于開發產品的計稅成本。
由此可以看出，“拆一還一”行為土地增值稅與企業所得稅處理原則是一致的。但在企業所得稅預繳申報時，應確認視同銷售所得。
因此，房地產開發企業產權調換方式下的“拆一還一”屬于以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換性，屬于應稅行為，但在計稅營業額的確定上，應特殊問題特殊處理，不同稅種，不同情形，區分對待。
（一）在現房安置方式中，對拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因各種原因增加還房面積而收取的房屋價款，應征收營業稅及附加稅費。
（二）拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式補償的，拆遷人向被拆遷人收取的結構價差，經各區縣（自治縣、市）地方稅務局審查后，暫不征收營業稅及附加稅費；對因償還房面積超過原房面積而收取的結算價款，應征收營業稅及附加稅費。這個文件有兩點問題需要大家注意，一個是對于被拆遷人取得的拆遷補償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業稅。第二是對于拆遷人向被拆遷人收取的結構價差的征稅問題是一個值得大家關注的問題。對于結構價差，我們可以舉一個例子說明一下，原被拆遷戶是一套60平方米的平房，拆遷后房地產開發企業給予其一套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結構，價值本身是不一樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應拆遷單位支付一個結算價差，這個價差就是結構價差。當然，對于這個結構價差的營業稅征稅問題，渝地稅發［2002］156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認為，根據國稅函［2007］768號的文件精神，這個結構價差征收營業稅才是比較符合規定的。企業所得稅對于拆遷費的企業所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規定。在《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發［2006］31號文中只是提到了開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等。即拆遷費是作為開發直接費進入開發成本的成本。從拆遷補償的形式看，貨幣補償，所得稅的計稅成本的確認最簡單。按實施支付的貨幣補償款確認直接成本。難點在于產權調換形式下的補償問題，對于這些問題如何進行所得稅處理，我們在案例中將結合所得稅的立法原則、其他相關規定以及會計處理方法進行詳細講述。個人所得稅《財政部國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》財稅［2006］45號文：對被拆遷入按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。考慮到目前城市拆遷中的補償基本都是按照各地根據國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準進行補償的，實務中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉一下，在后續的案例教學中，我們就不再圍繞這個問題進行探討了。土地增值稅
1、根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定：拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。
2、對于房地產開發企業進行產權調換進行拆遷補償的，根據國稅函［2007］768號的文件精神，房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，我們是認定其獲得了相應的經濟利益的。而根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，收入包含轉讓房地產的全部價款及有關經濟利益。因此，我們認為一般情況對對拆遷調換房，對房地產企業征收土地增值稅也是有法律依據的。這里問題的關鍵就是土地增值稅計稅依據的確認。實務中我們一般根據營業稅計稅依據確認。在征收方式上，一般先在產權轉移時先進行預征，最后進行整個項目的土地增值稅清算。這個我們在后面案例中將簡單探討一下。以上，是我們對于城市拆遷安置補償中涉及的各稅種的文件進行了一個列舉和講解，這為我們后續的案例分析先打一個理論的基礎。考慮到部分稅種的稅務處理相對簡單，在后面的案例分析，我們著重是對于拆遷安置補償中涉及的營業稅和企業所得稅處理問題的探討。
法律分析：
房產稅的征收范圍中,其實是包括拆遷房的。拆遷房屬于保障房和商品房的合體。根據有關規定,被動遷居民家庭取得房地產產權證滿三年的動遷安置房需要繳納房產稅。因為拆遷安置房都是居民居住用房。根據我國房產稅和城鎮土地使用稅的相關規定,居民個人自用的房屋免征房產稅和土地使用稅。
法律依據：
《中華人民共和國稅收征收管理法》
第一條 為了加強稅收征收管理，規范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經濟和社會發展，制定本法。
第二條 凡依法由稅務機關征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。
第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規定執行;法律授權國務院規定的，依照國務院制定的行政法規的規定執行。
任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規的規定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規相抵觸的決定。
第四條 法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。
法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人為扣繳義務人。納稅人、扣繳義務人必須依照法律、行政法規的規定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。
拆遷補償的房屋不繳納個人所得稅，我國《個人所得稅法》規定，下列各項個人所得，免征個人所得稅：
法律依據：《個人所得稅法》第四條 下列各項個人所得，免征個人所得稅：
(一)省級人民政府、國務院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發的科學、教育、技術、文化、衛生、體育、環境保護等方面的獎金;
(二)國債和國家發行的金融債券利息;
(三)按照國家統一規定發給的補貼、津貼;
(四)福利費、撫恤金、救濟金;
(五)保險賠款;
(六)軍人的轉業費、復員費、退役金;
(七)按照國家統一規定發給干部、職工的安家費、退職費、基本養老金或者退休費、離休費、離休生活補助費;
(八)依照有關法律規定應予免稅的各國駐華使館、領事館的外交代表、領事官員和其他人員的所得;
(九)中國政府參加的國際公約、簽訂的協議中規定免稅的所得;
(十)國務院規定的其他免稅所得。
前款第十項免稅規定，由國務院報全國人民代表大會常務委員會備案。
房屋征收與房屋拆遷不是一回事。房屋征收是一種行政法律關系，特指國家為了公共利益改變土地、房屋及其他不動產的所有權，是具有強制性的國家行為；房屋拆遷是一種民事法律關系，特指建設單位根據建設規劃要求和政府批地文件，在取得拆遷許可證的情況下依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物的行為。【法律依據】《民法典》第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。拆遷房在一定條件下可以免征房產稅和土地使用稅，但具體是否需要交稅取決于國家的政策變化。納稅人可以通過房地產交易中心稅務窗口、稅務局辦稅服務廳或銀行進行房產稅繳費。
法律分析
一、什么是房產稅
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
二、拆遷房收房產稅嗎
根據有關我國房產稅和城鎮土地使用稅的規定,可以免征房產稅和土地使用稅的有居民個人自用的房屋。居民個人的房屋出租的,有關財稅〔2008〕24號規定,從二零零八年三月一日開始,對個人出租的住房,事不區分用途,在3%稅率的基礎上減半征收營業稅,按4%的稅率征收房產稅,對于城鎮土地使用的稅費會免征。
根據條例的規定,拆遷房的稅是很少的,免征營業稅的。而且拆遷的房子有一定的年限限制,一般5年才能轉讓過戶,至于將來是否要交稅,那國家房產稅每年都是有變化的,都會有不同的政策。如果您簽訂的預售合同時間是在2011年1月28日之前,則不會涉及房產稅;但是如果在2011年1月28日之后,就會需根據動遷協議原件上的補償金額,以及各動遷安置房的價格進行計算。出售動遷安置房不需繳納營業稅,不滿五年的繳納1%個人所得稅。時間以產證登記日期或契稅繳納日期為起始日期計算。
三、房產稅繳費途徑
1、納稅人可以到住房所在區縣的房地產交易中心稅務窗口申報繳納個人住房房產稅。稅務機關將開設個人住房房產稅申報納稅綠色通道，專窗受理納稅人申報繳納稅款。納稅人用帶有銀聯標志的銀行卡通過pos機當場繳納稅款并取得《通用繳款書》;
2、第一個是辦稅服務廳。納稅人可以到住房所在區縣稅務局辦稅服務廳的申報納稅專窗，用帶有銀聯標志的銀行卡通過pos機當場繳稅;
3、第二個是銀行。納稅人也可到就近的上海銀行、上海農村商業銀行、中國郵政儲蓄銀行(自營)在本市辦理個人業務的營業網點使用銀行卡或現金繳稅;
結語
根據以上內容，房產稅是一種針對房屋征收的財產稅，征稅依據可以是房屋的計稅余值或租金收入。對于拆遷房，根據相關規定，一般情況下征收的稅費較少，且可以免征營業稅。關于房產稅的繳費途徑，納稅人可以前往房地產交易中心稅務窗口、區縣稅務局辦稅服務廳或銀行進行申報繳納。請根據具體情況選擇合適的繳費方式。
法律依據
中華人民共和國城市維護建設稅法： 第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。
契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。
省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。
中華人民共和國城市維護建設稅法： 第十條 納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。
中華人民共和國城市維護建設稅法： 第十四條 契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依照本法和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定征收管理。
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投稿：宋延俊
內容審核：劉偉濤律師
