拆遷補(bǔ)償入開(kāi)發(fā)成本的稅法規(guī)定2025,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)拆遷補(bǔ)償款如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理, 當(dāng)前會(huì)計(jì)處理出現(xiàn)矛盾的是房地產(chǎn)企業(yè)多認(rèn)為取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)作為土地的實(shí)際成本，主張實(shí)際收到的土地出讓金等土地返還款直接沖減
當(dāng)前會(huì)計(jì)處理出現(xiàn)矛盾的是房地產(chǎn)企業(yè)多認(rèn)為取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)作為土地的實(shí)際成本，主張實(shí)際收到的土地出讓金等土地返還款直接沖減土地成本。而另一種觀點(diǎn)認(rèn)為這部分返還款屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助(2006)》的規(guī)定來(lái)處理。企業(yè)按照“招拍掛”確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)計(jì)入土地受讓成本，另外政府給予的返還從票據(jù)上來(lái)說(shuō)并不是原票據(jù)的折讓沖回，開(kāi)具的多是其它名目的財(cái)政返還。所以房地產(chǎn)企業(yè)取得的各種名義的土地返還款不應(yīng)當(dāng)直接沖減土地成本處理。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助(2006)》的規(guī)定，政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無(wú)償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然企業(yè)從政府取得的土地返還款符合這一性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為政府補(bǔ)助處理。政府補(bǔ)助分為與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助和與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。
與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指企業(yè)取得的、用于購(gòu)建或以其他方式形成長(zhǎng)期資產(chǎn)的政府補(bǔ)助。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助(2006)》第七條的規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期損益。但是，按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。
與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，是指除與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助之外的政府補(bǔ)助，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助(2006)》第八條的規(guī)定，與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理:
(一)用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。
(二)用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益。
房地產(chǎn)企業(yè)取得土地主要是用于開(kāi)發(fā)，其土地成本構(gòu)成存貨的一部分，取得的土地返還款屬于已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。所以會(huì)計(jì)處理上直接計(jì)入當(dāng)期損益比較妥當(dāng)，并且與企業(yè)所得稅處理可以保持一致。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南——會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》的規(guī)定:確認(rèn)的政府補(bǔ)助利得，借記“銀行存款”、“遞延收益”等科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予獎(jiǎng)勵(lì)款，應(yīng)視與資產(chǎn)還是收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，按上述規(guī)定核算，最終計(jì)入當(dāng)期損益(營(yíng)業(yè)外收入)，而不是沖減“開(kāi)發(fā)成本”。
二、稅務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)收到政府給予的拆遷補(bǔ)償款，主要涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。按照稅法規(guī)定，3個(gè)稅種對(duì)該項(xiàng)補(bǔ)償款的稅收處理是不同的。
(一)企業(yè)所得稅處理
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕87號(hào))的規(guī)定，企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除:(一)企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途;(二)財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除;用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。文件同時(shí)規(guī)定，企業(yè)將符合規(guī)定條件的財(cái)政性資金作不征稅收入處理后，在5年(60個(gè)月)內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財(cái)政或其他撥付資金的政府部門的部分，應(yīng)重新計(jì)入取得該資金第六年的收入總額;重新計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金發(fā)生的支出，允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
基于以上政策規(guī)定?房地產(chǎn)企業(yè)從當(dāng)?shù)卣@得的拆遷補(bǔ)償款在性質(zhì)上屬于財(cái)政性資金，應(yīng)視為收入處理，稅務(wù)上要判斷該項(xiàng)政府補(bǔ)助是否屬于不征稅收入，如為不征稅收入，收到當(dāng)期不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但該項(xiàng)收入所形成的成本費(fèi)用支出也不能稅前扣除。如不屬于不征稅收入，則應(yīng)在收到當(dāng)期計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額征稅，其支出形成的成本費(fèi)用也可以按稅法規(guī)定稅前扣除。但是，在實(shí)踐當(dāng)中，政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款往往沒(méi)有文件規(guī)定，針對(duì)該拆遷補(bǔ)償款專款專用的規(guī)定，因此，在實(shí)踐當(dāng)中政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款是要繳納企業(yè)所得稅的。
例如，某房地產(chǎn)企業(yè)2011年9月份，除政府給予的拆遷補(bǔ)償款200萬(wàn)元收入外，第三季度應(yīng)納稅所得額為1000萬(wàn)元。如200萬(wàn)元為不征稅收入(該項(xiàng)收入當(dāng)年用于管理部門的管理費(fèi)用為100萬(wàn)元)，則2011年第三季度應(yīng)納稅所得額仍為1100萬(wàn)元(1000 100)。如100萬(wàn)元不屬于不征稅收入，則應(yīng)將100萬(wàn)元納入第三季度應(yīng)納稅所得額，其費(fèi)用支出100萬(wàn)元也允許稅前扣除，則該房地產(chǎn)企業(yè)2011年第三季度應(yīng)納稅所得額為1200萬(wàn)元(1000 200)。
(二)土地增值稅處理
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)，具體的扣除項(xiàng)目為:開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的項(xiàng)目范圍具體為:包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛?dòng)遷用房支出等。這里要特別注意的是作為開(kāi)發(fā)成本中的房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用全部支出是“凈支出”，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過(guò)程中的各種收入后的實(shí)際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除，而且政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開(kāi)發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目金額。
例如:某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目時(shí)，購(gòu)置土地使用權(quán)后，實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出2000萬(wàn)元，但收到政府拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助300萬(wàn)元，則在計(jì)算土地增值稅時(shí)，構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本扣除項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償凈支出為1700萬(wàn)元，而不是2000萬(wàn)元。同樣，300萬(wàn)元補(bǔ)助收入不作為計(jì)算土地增值稅的項(xiàng)目收入。
(三)營(yíng)業(yè)稅處理
拆遷補(bǔ)償收入是否繳納營(yíng)業(yè)稅，要視不同情況處理。如果房地產(chǎn)企業(yè)征地后自行負(fù)責(zé)拆遷，而不是受政府委托，其取得的政府補(bǔ)助收入，不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。如果企業(yè)是受政府或其相關(guān)部門委托進(jìn)行拆遷，其取得的拆遷補(bǔ)償收入，則屬于營(yíng)業(yè)稅中的“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”收入，應(yīng)就其代理差額收入繳納營(yíng)業(yè)稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕520號(hào))第二條規(guī)定，納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅;其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
法律主觀：房地產(chǎn)企業(yè) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 稅前扣除與否請(qǐng)看如下所述內(nèi)容 拆遷補(bǔ)償，如果統(tǒng)一支付給拆遷管理辦公室，由拆遷辦統(tǒng)一支付的，那么就會(huì)取得拆遷辦的發(fā)票，這樣的話，可以直接在稅前扣除，對(duì)土增稅也沒(méi)影響。 如果直接支付給被拆遷人，只能得到收據(jù)，那么需要一些佐證資料：如拆遷協(xié)議（合同）、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，（拆遷合同需備案，未備案有可能不被認(rèn)可）。
法律客觀：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的； （二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)如何入賬及稅務(wù)處理？？因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項(xiàng)應(yīng)付款。企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為專項(xiàng)應(yīng)付款核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項(xiàng)應(yīng)付款，企業(yè)在搬遷和重建過(guò)程中發(fā)生的損失或費(fèi)用。因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項(xiàng)應(yīng)付款，機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款；企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨(dú)入賬的土地使用權(quán)，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款，用于安置職工的費(fèi)用支出，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款。企業(yè)拆遷通常包括政策搬遷和商業(yè)性拆遷兩種形式。搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。這樣解釋大家理解嗎？
法律分析：一、公司收到拆遷補(bǔ)償款因?yàn)閷贋檎咝园徇w而收到的補(bǔ)償款，全額計(jì)入“專項(xiàng)應(yīng)付款。會(huì)計(jì)處理：借 銀行存款 貸 專項(xiàng)應(yīng)付款
二、對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行會(huì)計(jì)核算上折分和歸類因?yàn)椴疬w補(bǔ)償是打包核算的補(bǔ)償，會(huì)計(jì)處理上需對(duì)該筆金額進(jìn)行折分，具體分以下幾大類：1、固定資產(chǎn)類首先對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)賬面原值、累計(jì)折舊和凈值，按凈值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理，分?jǐn)倻p少專項(xiàng)應(yīng)付款金額，計(jì)入遞延收益，同時(shí)計(jì)入本期營(yíng)業(yè)外收入。相關(guān)分錄如下：（1）借：固定資產(chǎn)清理 累計(jì)折舊 貸：固定資產(chǎn)（2）借：專項(xiàng)應(yīng)付款 貸：固定資產(chǎn)清理（3）相關(guān)因搬遷所有的費(fèi)用開(kāi)支 借：專項(xiàng)應(yīng)付款 貸：銀行存款注：1、相關(guān)的清理費(fèi)用按正常會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)入固定資產(chǎn)清理科目。 2、財(cái)務(wù)處理原則，在搬遷期間，所有發(fā)生的費(fèi)用開(kāi)支，沖減專項(xiàng)應(yīng)付款（需按正常會(huì)計(jì)準(zhǔn)則保留原始憑證）2、土地使用權(quán)首先對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)賬面原值、累計(jì)攤銷和凈值，按凈值分?jǐn)倻p少專項(xiàng)應(yīng)付款金額，計(jì)入遞延收益，同時(shí)計(jì)入本期營(yíng)業(yè)外收入。借：專項(xiàng)應(yīng)付款 貸：無(wú)形資產(chǎn)具體分錄參固定資產(chǎn)處理分錄3、搬遷期間開(kāi)支處理根據(jù)《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》搬遷費(fèi)用支出，是指企業(yè)搬遷期間所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括安置職工實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、停工期間支付給職工的工資及福利費(fèi)、臨時(shí)存放搬遷資產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用、各類資產(chǎn)搬遷安裝費(fèi)用以及其他與搬遷相關(guān)的費(fèi)用等。資產(chǎn)處置支出是指企業(yè)由于搬遷而處置各類資產(chǎn)所發(fā)生的支出，包括變賣及處置各類資產(chǎn)的凈值、處置過(guò)程中所發(fā)生的稅費(fèi)等支出。所有發(fā)生的開(kāi)支費(fèi)用，以最大限度核銷沖減專項(xiàng)應(yīng)付款。
法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：
（一）國(guó)防和外交的需要；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
法律分析：第一，政府給予的搬遷補(bǔ)償款應(yīng)進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第3號(hào)》《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》以及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》等會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，M集團(tuán)收到因政府規(guī)劃從財(cái)政預(yù)算直接撥付的搬遷補(bǔ)償款，應(yīng)作為專項(xiàng)應(yīng)付款處理。所以，2016年度M集團(tuán)將收到的拆遷款按進(jìn)度計(jì)入當(dāng)期損益，不符合相關(guān)規(guī)定。
正確的會(huì)計(jì)處理方式為：在收到政府從財(cái)政預(yù)算直接撥付的搬遷補(bǔ)償款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目；對(duì)于屬于補(bǔ)償搬遷過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用性支出，按照拆遷產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用金額，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目，轉(zhuǎn)入“遞延收益”科目，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目，貸記“遞延收益”科目；并作為與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，借記“遞延收益”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。在企業(yè)完成拆遷之后，取得的搬遷補(bǔ)償款扣除轉(zhuǎn)入遞延收益的金額后如有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)作為資本公積處理，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目，貸記“資本公積”科目。
第二，在搬遷過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用性支出應(yīng)進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理。對(duì)屬于補(bǔ)償搬遷過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用性支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，借記“營(yíng)業(yè)外支出”科目，貸記“銀行存款”科目。由此，收到的拆遷補(bǔ)助用于補(bǔ)償當(dāng)年及以后產(chǎn)生的費(fèi)用支出，不對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響。
此外，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意一些細(xì)節(jié)問(wèn)題。根據(jù)《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1141號(hào)——財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)中與舞弊相關(guān)的責(zé)任》，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估階段考慮對(duì)M集團(tuán)業(yè)績(jī)承諾可能存在舞弊的影響。同時(shí)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行實(shí)質(zhì)性程序的過(guò)程中，將對(duì)業(yè)績(jī)承諾的影響分析考慮記錄于底稿中，并運(yùn)用重要性原則判斷上述事項(xiàng)是否導(dǎo)致集團(tuán)合并層面產(chǎn)生了錯(cuò)報(bào)。此外，如果注冊(cè)會(huì)計(jì)師判斷上述事項(xiàng)屬于錯(cuò)報(bào)，則應(yīng)當(dāng)按照《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1251號(hào)》的相關(guān)要求，針對(duì)相關(guān)錯(cuò)報(bào)與管理層進(jìn)行溝通，并要求管理層更正錯(cuò)報(bào)。如果管理層拒絕更正溝通的部分或全部錯(cuò)報(bào)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)了解管理層不更正錯(cuò)報(bào)的理由，并在評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)報(bào)表整體是否不存在重大錯(cuò)報(bào)時(shí)考慮該理由。
法律依據(jù)：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第3號(hào)》四、企業(yè)收到政府給予的搬遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？
答：企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫(kù)區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、沉陷區(qū)治理等公共利 益進(jìn)行搬遷，收到政府從財(cái)政預(yù)算直接撥付的搬遷補(bǔ)償款，應(yīng)作為專項(xiàng)應(yīng)付款處理。其中，屬于對(duì)企業(yè)在搬遷和重建過(guò)程中發(fā)生的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)損失、有關(guān)費(fèi)用性支出、停工損 失及搬遷后擬新建資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)自專項(xiàng)應(yīng)付款轉(zhuǎn)入遞延收益，并按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》進(jìn)行會(huì)計(jì)處 理。企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償款扣除轉(zhuǎn)入遞延收益的金額后如有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)作為資本公積處理。
企業(yè)收到除上述之外的搬遷補(bǔ)償款，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 4號(hào)——固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》等會(huì)計(jì)準(zhǔn) 則進(jìn)行處理。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拆遷過(guò)程中，支付給他人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何計(jì)征契稅？
（一）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))第一條第(二)款規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)以上內(nèi)容可以得知，契稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（二）目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償主要有兩種形式：一是貨幣補(bǔ)償，一般一次性支付。二是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即通常所說(shuō)的回遷。第一種支付貨幣補(bǔ)償?shù)男问剑醵惾绾握魇盏膯?wèn)題沒(méi)有爭(zhēng)議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)按照貨幣補(bǔ)償金額繳納契稅。關(guān)鍵是第二種形式，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)并未將產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分作為拆遷補(bǔ)償款繳納契稅，產(chǎn)權(quán)調(diào)換所安置的房屋，屬于承受者對(duì)被拆遷人支付的實(shí)物補(bǔ)償，應(yīng)該按章繳納契稅。這就又出現(xiàn)一個(gè)新問(wèn)題
二、使用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補(bǔ)償金額如何確定？
由于國(guó)家稅務(wù)總局并未出臺(tái)相關(guān)文件予以明確，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際工作中政策執(zhí)行不一致，主要有兩種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為應(yīng)以單位面積支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)用為依據(jù)，確定安置房屋繳納契稅的計(jì)稅價(jià)格，這種觀點(diǎn)以《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅政策執(zhí)行中若干問(wèn)題的通知》(吉地稅發(fā)〔2008〕38號(hào))為代表；第二種是認(rèn)為以新建房屋的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。比如大連地稅。后一種觀點(diǎn)更合理一些，但也需要補(bǔ)充完善，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從拆遷開(kāi)始到建成樓盤，往往需要一段時(shí)間，大部分會(huì)持續(xù)一年以上，甚至更長(zhǎng)，以目前我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，在這段時(shí)間內(nèi)，新樓的市場(chǎng)價(jià)格基本都會(huì)有一定程度上漲，所以會(huì)造成契稅計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))規(guī)定，對(duì)土地增值稅清算過(guò)程中拆遷補(bǔ)償如何確認(rèn)收入進(jìn)行了明確，由于契稅和土地增值稅同為財(cái)產(chǎn)行為稅，具有可比性，所以，應(yīng)按照以下順序確定契稅計(jì)稅價(jià)格。
1.以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷當(dāng)時(shí)自行建造的同地區(qū)、同地段新建房屋市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)亍?dāng)年、同類房屋的公允價(jià)格為基礎(chǔ)，確定安置房屋的契稅計(jì)稅價(jià)格。
由于國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)拆遷過(guò)程中房屋安置補(bǔ)償部分契稅的計(jì)稅依據(jù)在政策上尚未明確，各地在該問(wèn)題的執(zhí)行上爭(zhēng)議較大。因此筆者建議國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)盡快對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行明確。
●拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本
●拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于地價(jià)款還是開(kāi)發(fā)成本
●拆遷補(bǔ)償開(kāi)票屬于哪個(gè)稅目
●土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本嗎
●拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何開(kāi)票
●拆遷補(bǔ)償款開(kāi)票稅率
●拆遷補(bǔ)償費(fèi)開(kāi)發(fā)票嗎
●拆遷成本可以抵扣哪些稅款
●拆遷補(bǔ)償款怎么開(kāi)票總局答復(fù)
●土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是作為土地成本還是作為開(kāi)發(fā)成本
●房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償款怎么入賬
●房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償款怎么入賬
●房地產(chǎn)企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償款是否繳納契稅
●房地產(chǎn)公司拆遷補(bǔ)償費(fèi)交契稅嗎
●房地產(chǎn)企業(yè)收到政府拆遷補(bǔ)償款涉及的相關(guān)稅收
●房地產(chǎn)企業(yè)收到拆遷補(bǔ)償款
●房地產(chǎn)公司拆遷房賬務(wù)處理
●房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房會(huì)計(jì)處理
●房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償款如何做賬
●房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償怎么做賬
文章來(lái)源參考：【頭條】2025拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于地價(jià)款還是開(kāi)發(fā)成本，拆遷補(bǔ)償款開(kāi)票稅率本文到此結(jié)束，希望對(duì)您有所幫助，歡迎我們的本網(wǎng)站以便快速找到！
投稿：袁盈和
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