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一、房屋拆遷補償稅務規(guī)定2025,企業(yè)拆遷補償款稅務最新政策

一、企業(yè)拆遷補償款應當繳納企業(yè)所得稅
因目前法律法規(guī)并沒有針對企業(yè)征收拆遷出臺相關的免稅政策，因此企業(yè)因征收拆遷所獲得的補償款不屬于免稅、不征稅范圍，企業(yè)在獲得拆遷補償款并依法扣除相應費用后，結余補償款應當繳納企業(yè)所得稅，按企業(yè)所得稅稅率25%計算繳納。
二、企業(yè)使用拆遷補償款新購置土地、房屋、機器設備不得抵扣，可抵扣的項目為搬遷費用和資產(chǎn)處置費用
1、現(xiàn)行國家稅務總局公告2012年第40號文《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（以下簡稱《40號文》）第十五條規(guī)定，“企業(yè)在重建或恢復生產(chǎn)過程中購置的各類資產(chǎn)，不得作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除”。國家稅務總局公告2013年第11號文《關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》第一項規(guī)定，“凡在2012年10月1日之后簽訂搬遷協(xié)議的政策性搬遷項目，相應的各類資產(chǎn)購買不得作為搬遷支出”。
提請企業(yè)關注：國稅函[2009]118號文《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》中所規(guī)定的購買土地、房屋、機器設備費用可抵扣的規(guī)定已被廢止。已廢止的118號文中第二項的規(guī)定：“企業(yè)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額”。
因此，對于2012年10月1日之后的企業(yè)拆遷項目，重置土地、房屋、機器設備等項目的費用不得從拆遷補償款中抵扣。該部分往往金額較大，企業(yè)主在搬遷過程中應當謹慎決策新購置項目，以免出現(xiàn)不可抵扣和大量應納稅金額的稅收風險。
2、企業(yè)拆遷補償款的扣除項目主要是針對員工安置以及資產(chǎn)變賣和搬遷支出，該部分較資產(chǎn)重置支出占比較小但明細項目較多，普遍存在于企業(yè)搬遷過程中，需要企業(yè)關注具體扣除項目下的財務核算。
實務中可扣除項目全部計算的結果大概占到全部拆遷補償款的5%左右，如果企業(yè)有專業(yè)財會、稅務人員去組織整理材料，還原企業(yè)上述費用的真實情況，以上可扣除項目最高有可能達到整體拆遷補償總額的20%左右。
根據(jù)國家稅務總局公告2012年第40號文《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》第八、第九、第十條的規(guī)定，這些項目具體包括：
1、安置職工實際發(fā)生的費用；
2、停工期間支付給職工的工資及福利費；
3、臨時存放搬遷資產(chǎn)而發(fā)生的費用；
4、各類資產(chǎn)搬遷安裝費用以及其他與搬遷相關的費用；
5、企業(yè)由于搬遷而處置各類資產(chǎn)所發(fā)生的支出，包括變賣及處置各類資產(chǎn)的凈值、處置過程中所發(fā)生的稅費等支出。
6、企業(yè)由于搬遷而報廢的資產(chǎn)，如無轉讓價值，其凈值作為企業(yè)的資產(chǎn)處置支出。
法律依據(jù)
國家稅務總局公告2013年第11號 《關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》
第一條 凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效前已經(jīng)簽訂搬遷協(xié)議且尚未完成搬遷清算的企業(yè)政策性搬遷項目，企業(yè)在重建或恢復生產(chǎn)過程中購置的各類資產(chǎn)，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購置的各類資產(chǎn)，應剔除該搬遷補償收入后，作為該資產(chǎn)的計稅基礎，并按規(guī)定計算折舊或費用攤銷。凡在國家稅務總局2012年第40號公告生效后簽訂搬遷協(xié)議的政策性搬遷項目，應按國家稅務總局2012年第40號公告有關規(guī)定執(zhí)行。

二、政策性拆遷補償企業(yè)所得稅

法律分析：公司企業(yè)拆遷補助款的企業(yè)所得稅，拆遷補助并非營業(yè)所得，無需繳納企業(yè)所得稅，據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》 的規(guī)定，企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入按4種不同的方式處理。企業(yè)取得“搬遷補償收入”除了涉及企業(yè)所得稅外，還涉及營業(yè)稅金及附加、土地增值稅和印花稅等3個稅種。法律依據(jù)：《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》 第二條 企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入按4種不同的方式進行企業(yè)所得稅處理：(一)企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。(二)企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。(三)企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。(四)企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

三、最新企業(yè)拆遷補償稅收政策是什么?

法律分析：對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：

1. 搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。

2. 企業(yè)因轉換生產(chǎn)經(jīng)營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產(chǎn)或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進行其他技術改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。

3. 搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

4. 搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

5. 搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當年應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、企業(yè)拆遷補償稅收優(yōu)惠政策

法律主觀：一、企業(yè)拆遷補償稅收政策與企業(yè) 拆遷補償 款中有聯(lián)系的稅種主要包括三種：企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅。其中企業(yè)所得稅需要繳納，營改增之后，增值稅也不收。此外不同的征收可能會免除部分稅種。例如：因國家建設需要的拆遷補償款，免征土地增值稅。但是如果是商業(yè)征收，則不免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第八條，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；（二）因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。二、公司拆遷應該如何補償根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。三、拆遷期間還可以辦理不動產(chǎn)登記證嗎不可以。因為拆遷就代表著該不動產(chǎn)滅失，根據(jù)《 不動產(chǎn)登記暫行條例 》的規(guī)定是不能辦理的。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十六條規(guī)定，申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、 授權委托書 ；（三）相關的不動產(chǎn)權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權屬證書；（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關系的說明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。其中企業(yè)所得稅需要繳納，營改增之后，增值稅也不收。

法律客觀：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權利和合法的住房財產(chǎn)權益。

五、企業(yè)拆遷補償款稅收規(guī)定

法律分析：(一)，企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)定，異地重建后恢復原有或轉換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。

(二)，企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

(三)，企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

(四)，企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)規(guī)定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)又補充說，上述文件中關于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

六、企業(yè)拆遷補償款的稅收

法律分析：企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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投稿：祁軒

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