小區拆圍墻涉及哪些法律問題,小區拆圍墻涉及哪些法律問題,2月21日，中央公布了一份重磅文件：《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，《意見》提出，要加強街區的規劃和建設，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步
2月21日，中央公布了一份重磅文件：《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，《意見》提出，要加強街區的規劃和建設，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。
一、小區拆圍墻涉及哪些法律問題
1、打開小區是拍腦袋之舉?
對于中央的這份《意見》，有質疑者認為在執行的過程中會遇到很大阻力，這是不是拍腦袋之舉?為什么現在這個時候提出要拆除小區的圍墻?實際上，出臺這一文件的背景是經過37年發展，中國城市日新月異，但問題也不少，尤其是各種“城市病”，必須得治，刻不容緩。
以北京為例，堵車已經成為十分嚴重的問題。城市規劃專家說，其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個原因，就是城市支路等毛細血管不通暢，道路微循環不好。
此前在網絡上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網一般密布的干路支路，而北京地區只看得到成片的大院、小區和稀疏的城市道路。
國家發改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發展一直是小街區，路網密，不會像我們一些城市經常出現交通毛細血管堵塞的情況，
而封閉式的大院或小區不僅割裂了路網交通，而且從多個方面影響了城市生活。專家說，大部分生活性的街道上，應該有更良好的關系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環境、步行空間、綠帶、休憩場所等，會讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會覺得這條路很長。
從這個角度講，打開小區的決定恰逢其時，并非拍腦袋之舉，因為在中央看來，封閉小區是造成當前城市病的一大病因。
2、打開小區違反《民法典》?
既然打開小區是為了解決城市病，讓城市更加宜居，那么問題來了，誰有權打開小區?畢竟，小區是否打開涉及到業主的利益，在《民法典》已經出臺的背景下，業主的權益如何得到尊重?北京市房協秘書長陳志認為，對于已有小區是否開放，應該充分尊重小區土地的使用權人——業主的權利。
陳志說，一個小區使用的土地，無論是小區內建設道路、綠地，還是建設住宅樓的土地，都先是開發商從政府手中獲得使用權，建設完成后出售給業主，而小區使用的土地也被劃分到每個購房的業主“頭上”。同時，《民法典》中規定，小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的，產權屬于全體業主。因此，對于已有的小區來說，是否開放，應該由業主共同決定。
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區土地使用權70年到期時再變更，或小區住宅樓已經無法居住需重建時再變更。
中國政法大學教授王衛國認為，政府的出發點是好的，但推行時應尊重大家意愿和需求。王衛國表示，小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的，從產權來講屬于小區業主，按照民法典的規定，住宅小區的土地使用權是屬于小區內部業主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區業主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《民法典》。
從專家的觀點來看，在依法治國的背景下，要打開已建成小區需要充分尊重業主的權利，在充分協商的背景之下，才能逐步打開，這應該是大概率事件。
最高人民法院民一庭庭長程新文23日上午在回答“拆小區圍墻是否違背民法典”的提問時表示，目前，黨中央、國務院提出的這一《意見》屬于黨和國家政策層面的問題，涉及包括業主在內有關主體的權益保障，還有一個通過立法實現法治化的過程。這也就是說，具體如何執行還需要通過立法來落實。
3、開放使用小區道路如何補償?
如果業主同意打開小區，將小區道路變為公共道路，會有補償嗎?中國政法大學教授王衛國認為，從法律上講，政府要協商推進，比如與小區業主大會進行必要協商，還要進行補償。
同時，要區別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區業主等各方進行協調;對于有些小區根本不存在這方面的需求，圍墻打開對于緩解交通沒有實質性的意義，反而增加了安全隱患，就應保證小區內道路的生活功能，以及業主寧靜和安全的需求”。
此外，對于單位大院，王衛國表示，比住宅小區的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業單位，因此也不能一概而論。
這里面的關鍵問題是土地使用權，它包括兩類，劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業通常屬于劃撥土地使用權，而企業單位還要看看是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權。
王衛國表示，劃撥土地使用權是無償取得的，這個使用權政府可隨時收回，只要適當補償即可;對于出讓土地使用權，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進行補償。補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區居民帶來不便的補償、道路建設成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題，都要統籌進行。
4、街區化后小區物業將被取消?
如果沒有了小區，沒有了小區內的道路和綠地，那是否還需要物業?是否還要交物業費?
對此，北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，所謂物業，是負責小區的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施，只是按照屆時的規劃來確定。
“物業的本質不會變，只是管理服務的方式會有所變化。”樓建波說，因此物業公司不會消失，業主們仍然需要物業公司提供服務，只是服務形式的變化，如過去是一個小區封閉起來，門口有保安值守，將來物業的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。
5、圍墻打開怎么保障小區安全?
推行街區制后，很多人擔心，以后小區的物業如何管理?小區的安全隱患是不是會增加?中國人民公安大學治安學院教授王太元認為，小區的治安并不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防范等多個方面，如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。實行街區制，也不意味著治安就會有問題。比如南方一些城市的騎樓，就是典型的街區制，居民們往來密切，鄰里關系融洽，并沒有因此而出現治安惡化的問題。
小區打開后，通行車輛多了，噪音問題如何解決，是否會擾民?王太元認為，首先要看擾民到什么程度，通過調查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對于不同的問題。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決，不能一刀切。(來源：央視新聞、新華社、人民日報)
法律分析：拆圍墻政策是必須在合法的建筑區域紅線之內。建圍墻屬于在土地內構造永久性建筑的行為，因此必須經過申請和批準。
法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》
第七條 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設項目批準文件；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）拆遷計劃和拆遷方案；
（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
第八條 房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第九條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。
第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十一條 拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。
被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
第十二條 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：
（一）新建、擴建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）租賃房屋。
房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。
第十三條 拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
第十四條 房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。
第十五條 拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
關于圍墻的法律規定，具體如下：1、圍墻的建設必須遵守國家的建筑規范，確保安全；2、圍墻的高度不得超過2.5米，以免影響公共安全；3、建設者必須按照國家的要求，在圍墻的外側設置安全警示牌，以防止意外發生；4、擁有圍墻的業主應當嚴格遵守圍墻使用規定，不得擅自改變圍墻的高度、位置或其他特性，否則將受到法律的懲罰；5、業主應當定期對圍墻進行養護和維護，以確保它的安全性和美觀性。關于圍墻的類別：1、 竹木圍墻：竹籬笆是過去常見的圍墻，現已難得見到；2、磚塊圍墻：墻柱間距3-4米，中開各式漏花窗，是既節約又易施工的辦法。缺點是較為閉塞；3、混凝土圍墻：一是以預制花格磚砌墻，花型富有變化但易爬越；二是混凝土預制成片狀，可透綠也易管、養。混凝土墻的優點是一勞永逸，缺點是不夠通透；4、金屬圍墻：（1）以型鋼為材，斷面有多種，表面光潔，性韌易彎不易折斷，缺點是每2到3年要油漆一次；（2）以鑄鐵為材，可做各種花型，優點是不易銹蝕又價不高，缺點是性脆又光滑度不夠。訂貨要注意所含成分不同；（3）鍛鐵、鑄鋁材料。質優而價高，局部花飾用或室內使用；（4）各種金屬網材，如鍍鋅、鍍塑鉛絲網、鋁板網、不銹鋼網等。綜上所述，個人建房需要設立圍墻的，不得超越經批準的宅基地范圍，圍墻高度不得超過2.5米，不得妨礙公共通道、管線等公共設施，不得影響相鄰房屋的通風和采光。圍墻的建設和使用都有著嚴格的法律規定，業主應當嚴格遵守，以確保公眾的權益和安全。【法律依據】：《中華人民共和國民法典》第二百七十四條建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第二百七十一條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第二百八十二條建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。第二百八十三條建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。
法律分析：個人建房需要設立圍墻的，不得超越經批準的宅基地范圍，圍墻高度不得超過2.5米，不得妨礙公共通道、管線等公共設施，不得影響相鄰房屋的通風和采光。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百七十四條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
法律分析：小區圍墻私自開門違法。業主和物業服務企業都不能擅自破壞物業管理區域內的公共設施。小區圍墻私自開門會對業主的人身、財產安全造成威脅，物業服務人應當及時采取合理措施制止。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第九百四十二條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
《物業管理條例》 第五十條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
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投稿：孫月惠
內容審核：李帥律師
