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集體經營性建設用地征地補償標準是怎么樣的，經營性集體建設用地征地補償存在得問題是什么？:今日征拆法律知識更新

發布時間：
2025-01-20 13:42:26
作者：
圣運律師
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集體經營性建設用地征地補償標準是怎么樣的,集體經營性建設用地征地補償標準是怎么樣的,一、營性建設用地征地補償《土地管理法》第四十八條規定：征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應當依法及

集體經營性建設用地征地補償標準是怎么樣的，經營性集體建設用地征地補償存在得問題是什么？:今日征拆法律知識更新

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一、集體經營性建設用地征地補償標準是怎么樣的,集體經營性建設用地征地補償標準是怎么樣的

一、營性建設用地征地補償

《土地管理法》第四十八條規定：征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

二、一般建設用地征地補償的具體流程是什么

1、公告

依照法定程序批準征收土地后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府公告，將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地鄉(鎮)、村予以公告。

2、登記

被征收土地的所有權人、使用權人在公告規定期限內到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

3、公告、征地補償方案

市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

4、爭議的處理

對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。爭議不影響征地方案的實施。

5、補償費用的支付

土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補助費專款專用，根據需要安置人員的安置情況支付。

二、經營性集體建設用地征地補償存在得問題是什么？

要不要將集體建設用地產生的盈利抵扣補償款。在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農民自建廠房出租營利的現象，此時土地已不再是農用地，已經轉化為集體建設

在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農民自建廠房出租營利的現象，此時土地已不再是農用地，已經轉化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地。對于這種集體建設用地的征地補償是否應當考慮其經營收益的問題，政府目前的規定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規劃批準手續，土地也沒經批準轉變用途，是違章建筑。我認為，這些廠房的出現是有其歷史原因的，對于這種集體建設用地的征地補償應當適當考慮其經營收益問題。理由如下：

1、《土地管理法》第

59、60、61條規定，農村集體經濟組織可以使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業。

2、在深圳經濟發展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵農民、其他外來人員與集體經濟組織合作建設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業。這些廠房等基礎設施對深圳經濟的發展是有貢獻的，這些土地轉變為集體建設用地是得到政府默許的。

3、這些廠房的興建都是經過村、鎮有關部門批準的，在當時，這種批準是有效的，因為城市規劃管理部門還沒有管到這里來。直到現在，也沒有要求強制清拆，只是要求完善手續。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業執照和稅務登記，并且正常經營，這種土地轉變為集體建設用地實際上已得到社會的認可。

4、在政府頒布的征地拆遷補償標準中，果園林木的補償是考慮了林木預期若干年經濟收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預期經濟收益也更大，但在征地拆遷補償中卻完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。

總之，對經營性的集體建設用地，應當區別不同情況適當參考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。

三、集體土地建設用地補償標準

法律分析：1、征用耕地的，土地補償費為該耕地被征用前三年年產值6倍以上10倍以下；征用其他土地的，土地補償費為鄰近耕地前三年平均年產值的5至6倍；被征用土地上的青苗，能計算產值的，按產值補償，不能計算產值的給予合理補償；被征用土地上的建筑物、構筑物等地上附著物的補償標準參照市場價格予以合理補償。

2、征用耕地的，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至6倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不超過該耕地被征用前三年平均年產值的15倍。征用有收益的其他土地，安置補助費標準為鄰近耕地前三年平均年產值的4至6倍，征用無收益的土地，不支付安置補助費。

3、支付土地補償費和安置補助費，尚不能使用需要安置的農民保持原有生活水平的，經省人民政府批準，可以增加安置補助費。但土地補償費、安置補助費總和不得超過該土地被征用前三年平均年產值的30倍。

法律依據：《集體合同規定》

第三十二條集體協商任何一方均可就簽訂集體合同或專項集體合同以及相關事宜，以書面形式向對方提出進行集體協商的要求。

一方提出進行集體協商要求的，另一方應當在收到集體協商要求之日起20日內以書面形式給以回應，無正當理由不得拒絕進行集體協商。

第三十四條集體協商會議由雙方首席代表輪流主持，并按下列程序進行：

(一)宣布議程和會議紀律;

(二)一方首席代表提出協商的具體內容和要求，另一方首席代表就對方的要求作出回應;

(三)協商雙方就商談事項發表各自意見，開展充分討論;

(四)雙方首席代表歸納意見。達成一致的，應當形成集體合同草案或專項集體合同草案，由雙方首席代表簽字。

第三十六條經雙方協商代表協商一致的集體合同草案或專項集體合同草案應當提交職工代表大會或者全體職工討論。

職工代表大會或者全體職工討論集體合同草案或專項集體合同草案，應當有三分之二以上職工代表或者職工出席，且須經全體職工代表半數以上或者全體職工半數以上同意，集體合同草案或專項集體合同草案方獲通過。

四、集體土地房屋征收補償標準是怎樣的

集體土地房屋征收補償標準如下：1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、集體土地征收后土地性質

法律分析：所謂土地征收，系地方政府根據經濟社會發展等公共利益需要，依照法律、法規規定的權限和程序，報經國務院或者省人民政府批準，將農民集體所有的土地征為國家所有，并依法、合理予以補償和安置的行為。我國的土地性質有兩種。一種是國有土地，另一種是農民集體所有的土地。農村土地經過國家征收，由農村集體所有土地，變為國有土地。所以，農村土地征收后，土地性質發生了改變。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。