泰州市城市房屋拆遷補償評估技術細則，一、泰州市城市房屋拆遷補償價格評估技術細則(一)、關于我市《細則》的修訂背景住建部新的《房地產估價規范》(GB T50291-)已經從1日開始實施，原《細則》主要制定依據《房地產估價規范》(GB T502
一、泰州市城市房屋拆遷補償價格評估技術細則
(一)、關于我市《細則》的修訂背景
住建部新的《房地產估價規范》(GB/T50291-)已經從1日開始實施，原《細則》主要制定依據《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)現已廢止。為進一步規范房屋征收評估行為，維護房屋征收當事人的合法權益，推進房屋征收評估機構工作水平進一步提升，我局根據國家和省有關文件精神，在原《細則》實施十多年來的基礎上，結合市區具體工作實際，修訂完善該細則。
(二)、《細則》的修訂依據
1、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號);
2、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號);
3、住建部《房地產估價規范》(GB/T50291-)。
4、《泰州市國有土地上房屋征收與補償辦法》(泰政規〔2011〕16號)。
(三)、《細則》修訂的主要內容
《細則》全文共分十章四十五條和附件一至附件十。
第一、六、七、十、十三、十四條依據新《房地產估價規范》對相關術語進行修改。
規定對從事房屋征收評估專業人員條件進行了明確。
第十五、十六條也是依據新《房地產估價規范》對相關術語進行修改，并明確了建筑物折舊額的具體計算公式。
規定依據新《房地產估價規范》對非住宅營業房屋征收評估方法進行重新表述。
規定將“設定典型商鋪類營業用房為樣本房”修改為“設定典型營業房屋為樣本房”。
規定結合新的規范，將“用途修正”、“實體因素修正”改為“進深修正”、“樓層因素修正”，使其更加科學合理。同時對附件八進行對應調整完善。
第二十、二十一條依據新《房地產估價規范》對在建工程的評估方法和假設開發法評估技術路線重新表述。
規定對“地大于房”區位單價的計算公式優化調整，解決了重置價不需要再乘分類基準價格調整系數，更科學合理。
規定將直管公房、自管公房為住宅房補償給使用人(承租人)的部分計算公式優化調整，解決了承租多層頂樓公房補償價格不合理偏低的問題。
規定劃撥土地評估：(1)征收評估時涉及的被征收非住宅非營業房屋的合法用地為劃撥性質時，其土地補償金額“按土地基準地價的60%進行計算”改為“應扣除土地基準地價的40%”，修改后更加合理。(2)對非住宅營業房屋補償金額具體公式優化調整，考慮了非住宅營業房屋商業街道路線修正。
規定貫徹省政府文件精神增加了“1日《江蘇省城鄉規劃條例》施行前用于經營”的內容，防止非改非企業鉆政策空子。
第三十、三十一條按新《房地產估價規范》和行政訴訟過程中法院的一些工作要求，對估價師和估價報告提出要求。
第三十三至四十條規定了征收部門、征收評估機構及相關工作人員的征收評估工作準則和要求。
規定根據新的《資產評估法》要求，征收評估檔案的保存期限修改為“不少于三十年”。
第四十四、四十五條明確了市區國有土地范圍外的房屋評估和新細則實施時間。
附件一對“高檔住宅房屋”重新定義，避免引發歧義。
附件二、三、四、五依據新《房地產估價規范》對相關術語、詞句進行修改規范。
附件六對依據新《房地產估價規范》對相關術語、詞句進行修改規范;對“土地重新取得價格內涵”進一步明確，增加了投資利息和相關管理費用等，使其更加合理和可操作。
附件八對營業房屋評估歷來是征收拆遷過程中的熱點、難點和焦點，結合細則實施十多年來遇到的問題和大量科學的試算，對本附件進行了認真修訂調整，使之更為合理更具可操作性。
附件九對沿街“住改非”房屋權重系數表和非沿街“住改非”房屋定額補助標準表中經營年限“15-18年”改為“15年以上”，解決了被征收人提出的超出18年要求多補償的問題。
附件十對區位劃分體系進行調整，新的《泰州市區國有土地上房屋征收區位劃分》新增加姜堰區，我們就此分別征求了海陵區、姜堰區、高港區及醫藥高新區房屋征收部門的意見，相應地進行了重新調整修訂。
二、城市房屋拆遷評估價格是如何定義的
城市房屋拆遷評估價格是指在城市規劃區內，被拆遷房屋在無任何權利限制條件下的公開市場價格，即不考慮抵押權、租賃權等其他權利限制條件的市場價格。
為了提高拆遷評估的效率，有關文件規定，被拆遷房屋的市場評估價格不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆除非住宅房屋造成停產、停業的補助費，被拆遷房屋室內自行裝修、自置防盜門窗的補償費，獨立水表、電表、電話、電視、網線、空調移位的補償費。也就是說，我們所說的城市房屋拆遷評估價格是指產權清晰，不存在抵押權、租賃權等其他權利限制，不考慮搬遷補助費、臨時安置補助費等因素影響的房地產價格。在實際進行房屋拆遷價格評估活動中，抵押權、租賃權以及搬遷補助費等將按政府有關規定另作處理。
對于一宗具體的被拆遷房屋而言，其市場評估價格包括單價和總價。單價一般指每平方米建筑面積的價格，總價一般指被拆遷房屋的單價與其建筑面積的乘積。被拆遷房屋的市場評估單價，由具有相關資質的房地產估價機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、成新、層高、樓層、權益狀況等因素評估確定。
被拆遷房屋的區位，指被拆遷房屋所處的區域位置。包括交通通達度、周邊市政基礎設施、公共設施配套程度、周邊環境等。用途、實物、權益相同，區位優越房屋的價格明顯高于區位較差房屋的價格
被拆遷房屋的用途，指被拆遷房屋的房屋所有權證、國有土地使用證上標明的用途。
按照建筑物承重構件所用材料的不同，被拆遷房屋的建筑結構分為鋼混結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構四類十等。不同類別、等級房屋的建安造價不同。
房屋成新，指建筑物的新舊程度。
住宅類房屋的層高、樓層等因素對房屋評估價格也有影響。
房屋權益狀況主要指被拆遷房屋占用土地的權益狀況。被拆遷房屋占用土地的權益分為出讓土地、劃撥土地兩種
另外，還要考慮被拆遷房屋占用土地的容積率、建筑密度等因素。
城市房屋拆遷評估價格是指在城市規劃區內，被拆遷房屋在無任何權利限制條件下的公開市場價格，即不考慮抵押權、租賃權等其他權利限制條件的市場價格。
以上知識就是小編對“泰州市城市房屋拆遷補償價格評估技術細則”問題進行的解答，在泰州市進行房屋拆遷時，對被拆遷房屋的價值評估，可遵循新出臺的評估技術細則。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網進行法律咨詢。
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內容審核：羅娟律師
來源：臨律-泰州市城市房屋拆遷補償評估技術細則，
