回顧近幾年的拆遷評估工作，感受最深的就是：難。在國家倡導“房地產市場評估價格補償”的前提下，拆遷評估成了城市房屋拆遷的焦點。綜合起來，拆遷評估大致有六大難點:

l、進門難。拆遷工作大部分涉及城市的舊城區，沒拆遷的時候天天盼拆遷，而當拆遷擺在面前的時候，有的被拆遷戶對拆遷評估不理解、不支持、不配合態度，要么借口工作緊張出差在外，要么安排老人阻攔門前，有的甚至謾罵、圍攻評估人員。因此，估價師一般很難輕易進門查勘。

2、調查難：被拆遷的房屋一般都是年代久遠、維修較差、且不大規則的棚戶，現場查勘及市場調查主要難在兩點：一是房屋裝修查勘難。房屋裝修涉及的細部很多，且裝修的內容五花八門，有包一面門的，有零星貼瓷磚的，有雜木當木地板的，有塑料吊頂的等等，每一項都必須記載清楚，并要得到被拆遷人的認同，難度實在不小。一般50平方米的房屋裝修需要半天的查勘時間，如遇經營性物業如酒店、賓館、娛樂場所等復雜裝修，更需耗費大量的時日。二是踩點調查難。被拆遷房屋往往具有比較大的特殊性，如有的一樓是混合結構而二樓卻是磚木結構，有的木結構房屋在一面砌筑磚墻等，市場可比實例較少，調查取樣十分困難，尤其是對裝飾材料(有的是過時淘汰的材料)的認定、詢價非常不易。

3、測算難：由于被拆遷房屋市場資料收集困難，因而在裝飾材料價格、特殊房地產現時價格等方面要花費大量的精力。評估機構必須根據查勘的情況謹慎確定成新、朝向、樓層等增減系數，選擇適當的評估方法，選定合理的比較實例進行測算。一般的拆遷評估要進行2—3次試算，復雜的甚至要進行五六次試算再加上地方拆遷實施辦法有時與國家法律有些沖突，評估機構執行起來無所適從。如遇大面積多戶拆遷，那測算就更為艱難，每一棟樓之間、戶與戶之間需進行合理的平衡，既要保證合法合規，又要體現差別，稍有不慎，就會招來責難。

4、答疑難：拆遷評估事關拆遷人與被拆遷人的切身利益，對評估結果進行咨詢本來無可非議，但拆遷評估由于受各種因素影響，評估結果有時難免會出現一些誤差。因此前來質疑的客戶相當多，有的客戶還帶上了自己的親戚朋友一行浩浩蕩蕩，且質疑問題事無巨細均要求詳細作答，再加上對評估專業知識的缺乏，常常質問評估事項以外的問題。據統計，一宗拆遷業務中至少有90%的客戶要求答疑，少數被拆遷入甚至以評估公司和拆遷人相“勾結”為由，大肆謾罵、砸物、動手打人，嚴重影響評估機構正常業務開展。

5、結案難：由于拆遷涉及方方面面的問題很多，一個拆遷補償的談成需要經過“評估——談判——復估——談判——裁定(或上訴)”等來回好多次，比較順利的要一個星期左右，遇到上訴的則遙遙無期。這樣評估機構就不知道要在裁決委員會、法院或仲裁機關折騰多少回。

6、收費難：一是受政府干預，許多拆遷項目是市政、基礎設施、重點項目，有的時候，當地政府就會給我們施加壓力，要求大幅度降低收費。二是收費沒有保障，一些拆遷人把我們評估公司當“槍手”，利用我們的評估報告去嚇唬被拆遷人，一旦達到目的，便將評估公司甩掉，拒不支付評估費。三是收費遙遙無期，一般來說，評估公司在開始作業前，只預收一部分評估費用，其余要等到拆遷完成后拆遷人才予以支付。因此，如果拆遷補償談判受阻，我們的評估費就不知等到何時了。

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內容審核：張曙光教授

來源：頭條-房屋拆遷評估六大難處，房屋拆遷評估六大難處