湖州市區房屋拆遷評估問題分析，根據建設局安排，我辦對市區城市房屋拆遷政策和評估制度進行了調查，深切感到市區拆遷政策和評估制度具有前瞻性、靈活性，體現了為民服務宗旨，給老百姓帶來了實實在在的好處，有效的推動了拆遷進度，加快了城市建設步伐。同時
根據建設局安排，我辦對市區城市房屋拆遷政策和評估制度進行了調查，深切感到市區拆遷政策和評估制度具有前瞻性、靈活性，體現了為民服務宗旨，給老百姓帶來了實實在在的好處，有效的推動了拆遷進度，加快了城市建設步伐。同時，對拆遷中出現的問題也進行了深入的研究和探討，提出了完善城市房屋拆遷評估體系的建議。
一、公正透明，貨幣化安置率高
對近兩年來各拆遷項目拆遷情況進行統計，發現選擇住宅貨幣化補償的拆遷戶占總簽約戶數的70%以上，如陳家弄地塊(人民路拓寬一期工程)拆遷戶共132戶，已簽約131戶，其中選擇貨幣化安置85戶占72.5%;機床廠及二輕機械廠地塊，拆遷戶數為192戶，已簽約186戶，其中選擇貨幣化安置144戶，占77.4%;環城河C塊(一期，二期)171戶，已簽約165戶，其中選擇貨幣化安置130戶，占78.8%。
住宅貨幣化安置率高，分析起來主要有以下幾個方面：首先，房屋拆遷評估合理，評估價格略高于同類地段同類房屋的市場交易價格，且選擇貨幣安置增加了10%的附加貨幣補償，拆遷戶得到了實惠;其次，近兩年來我市的房地產市場趨于理性，商品房價格基本穩定，選擇房屋余地大，拆遷戶沒有對房子的盲目追求和沖動;第三，安置房屋一般為定點安置，有些拆遷戶因各種原因，不想去定點安置房，而在選擇貨幣后自己到市場上去購買中意的二手房，一般二手房都有裝修，從經濟角度講比較合算。
從各個拆遷項目和拆遷公司以及評估公司反饋的信息來看，大部分被拆遷人對政策比較滿意，對拆遷評估結果是可以接受的。
二、美中不足，現行評估制度存在瑕疵
調查中，也發現在現行評估制度中存在一些問題。這些問題的存在雖不影響大局，卻是一個隱患，給評估和拆遷工作帶來一定困難。
1、房屋重置價偏低問題
現行的房屋重置價是參照湖建發〔2002〕78號文件，但由于近年來建筑材料的漲價，舊的重置價已顯得滯后。例如：磚混二等重置價(包括配套設施)為650元/㎡，明顯低于實際建造成本。另外，各種結構的分項重置與被拆遷房屋的實際分項重置往往對不上，給評估工作帶來一定困難。
2、營業房評估與安置問題
營業房貨幣補償基準價滯后，未按地段、路線制定價格，評估方式不符合國務院《拆遷條例》被拆遷房屋按市場價評估的規定。被拆遷的營業房因建造時間較長和當時的建設習慣，一般進深較淺;而新建的可用于安置的營業房進深較大;兩者難于統一，評估價格如何銜接協調是一個問題，而現行的評估政策對于臨街深度沒有明確規定。
3、土地使用權價值問題
改制企業在舊城改造中的房屋拆遷是近幾年新涉及的問題，由于改制是“一企一策”，企業改制后，其房屋所占用的土地使用性質繁雜多樣，有出讓、轉為租賃、保留劃撥、土地使用權剝離或部分剝離等多種形式。對不同土地使用性質的房屋評估補償，現行政策沒有明確規定。
4、評估公示問題
有部分拆遷戶要求，被拆遷房屋評估及裝修評估價格進行公示，應包括現行拆遷評估政策及技術路線的內容和程序。
三、為民服務，完善拆遷評估政策
對調研中發現的上述問題，結合實際情況，與拆遷公司、評估機構和拆遷人進行積極探討，認為應解決之，進一步完善現行評估體系，并提出建議如下;
(一)解決重置價問題的辦法
1、重置價已明顯偏低，根據省條例重置是指前期工程費、建筑安裝工程費，小區配套設施費三項。按照現在的建材價格、人工費和機械費及配套設施，如標準磚混二等650元/㎡已不夠(實際約為800—1000元/㎡)。在實際評估中有時要靠提高等級來提高重置價。可考慮采用工程造價類比法來重新確定房屋重置價。
2、重置價的分項在實際評估中不實用，雖然定的比較細化，但往往與實際情況不符，而且分項中的某些項目針對拆遷評估欠合理，可參照其他城市的重置價作相應調整。
3、解決層高問題，在實際評估中，評估往往按照自己的習慣對層高進行調整，造成有時同樣的房屋重置價有差異，所以應統一評估參數，明確層高問題。如杭州磚木結構層高一般不作調整，磚混結構按增加1米重置價提高10%—15%。
(二)營業房評估及裝修評估
1、對營業房和安置房的評估，可以考慮借鑒土地評估上的路線法來進行設定標準深度，運用4321法則進行評估。
2、營業房評估采用市場比較法，在房屋拆遷評估中以同類房屋的市場成交價格為基礎，進行適當修正，作為被拆遷房屋的補償價格。雖然市場比較法公式比較簡單，但其質內容涉及到方方面面很多問題(包括重置價，成新，臨街開間、臨街深度、商業氛圍等等)，應注意把握各拆遷點同類房屋的評估補償平衡，逐步建立營業房交易價格體系，并加強評估機構的監管。
3、改制企業房屋的評估補償。解決改制企業的房屋評估補償問題，要按改制企業占有的合法權益與主張補償權利相一致的原則，在拆遷評估時，應依據改制時所付出的改制成本取得的完全權益為前提，遵循“誰投入、誰占有、誰受益”的原則進行。凡改制企業所使用的被拆遷房屋，在改制時包括所使用的國有土地一并進行資產評估列入改制成本的，就可享有完全的房地產權益，按市場評估價全額補償給改制企業。對企業在改制中，僅對房屋建筑物作為資產評估，未將土地資產列入改制評估范圍的，因其占有的房地產權益不完全，補償不應包含地價因素，但為了有利于拆遷，在拆遷評估時，可按照完全的房地產權益進行市場評估，然后在評估額中參照土地出讓的標準作適當比例扣減后，再全部補償給改制企業。
4、現行的裝修評估指導價是2003年制定的，隨著近幾年建材和人工費的飛漲，許多分項已遠低于市場價。而且原裝修指導價是根據工程造價制定的，與普通住宅和店面裝修評估有較大出入。對此，可考慮修改和調整裝修指導價。
(三)建立拆遷評估救濟機制，透明評估內容和程序
建立拆遷評估鑒定委員會，規范房屋拆遷評估鑒定行為，維護房屋拆遷當事人合法權益，保障房屋拆遷評估結果的客觀、公正、合理;透明拆遷評估內容和程序，可以采取挑選有代表性的房屋標的和裝修標的來進行公示的方法，由被拆遷戶自行比較。
四、以調研為契機，解決“一路二區”評估補償問題
在本次調研中，我辦主要是結合“一路二區”的實際情況，重點對非住宅的評估和補償問題進行深入調研，詳細分析，經市政府批準，已出臺了《市區非住宅房屋拆遷補償安置政策補充規定》，內容如下：[page]
(一)非住宅房屋中的營業用房拆遷評估可以采用市場比較法，以同類房屋的市場成交價格為基礎，進行適當修正，作為被拆遷房屋的補償價格。
(二)拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起的經濟損失按被拆遷非住宅房屋評估價的2%、非住宅房屋拆遷過渡費按被拆遷非住宅房屋評估價地2%，由拆遷人給予一次性補助;非住宅房屋被拆遷人選擇貨幣補償的，在按非住宅房屋評估價補償基礎上，由拆遷人再給予評估價10%的貨幣補助。
(三)享受政府規定租金標準的直管非住宅公房承租單位2005年12月31日前已改制，但承租關系未解除或變更的，拆遷時，憑原改制單位主管部門提供原承租單位改制時對直管非住宅公房處置的相關材料，凡改制時明確將標準租金直管非住宅公房承租權處置給被處置人的，對被處置人按承租人給予補償安置。
(四)非住宅房屋拆遷評估結合土地使用性質調節。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評估時，調節系數為-0.05至-0.25;改制時土地保留行政劃撥、土地轉為租賃和土地使用權剝離的非住宅房屋拆遷評估時，調節系數為-0.4 (租賃土地的，結合剩余租賃年限適當修正) 。土地出讓合同中有拆遷補償約定的，按合同約定補償。
(五)市國資委(市國有資產經營總公司)管理的國有企業改制過程中剝離的土地、房屋拆遷時，按剝離價值補償。
《補充規定》的實施，有力地推動了我市重點工程步行街區的拆遷工作，加快了中間整治的步伐。截止10月17日，步行街區A塊257戶拆遷戶，已簽約199戶，選擇貨幣化安置的有145戶，占72.9%;B塊119戶，已簽約106戶，選擇貨幣化安置的有70戶，占66%。
目前，《浙江省城市房屋拆遷管理條例》正在修改之中，對我們調研中發現的問題也有所考慮。我辦擬在新《省條例》出臺后，對現行拆遷政策、評估辦法再作一次全面梳理，以保障新老政策的對接，保障城市建設的順利進行。
內容審核：羅思章律師
來源：臨律-湖州市區房屋拆遷評估問題分析，湖州市區房屋拆遷評估問題分析
