一、上海市某加工場(chǎng)訴上海市某村民委員會(huì)土地租賃合同糾紛案

入庫(kù)編號(hào)2023-07-2-111-002上海市某加工場(chǎng)訴上海市某村民委員會(huì)土地租賃合同糾紛案——土地租賃合同無(wú)效時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人雙方過(guò)錯(cuò)程度、合同履行情況等確定損失分擔(dān)關(guān)鍵詞

來(lái)源：最高人民法院案例庫(kù)，用途郜云律師學(xué)習(xí)研究。

民事

土地租賃合同

合同無(wú)效

違法建筑物

損失分擔(dān)

過(guò)錯(cuò)分配基本案情上海某加工場(chǎng)與上海市某村民委員會(huì)于2012年10月31日簽訂土地租賃合同，約定上海市某村民委員會(huì)將某區(qū)某村集體耕地2.50畝（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)土地）出租給上海某加工場(chǎng)用于建造生產(chǎn)廠房。合同約定，如上級(jí)部門要求拆違，責(zé)任由上海市某村民委員會(huì)承擔(dān)。合同簽訂后，上海某加工場(chǎng)承租系爭(zhēng)土地，于2012年年底、2013年年初在土地上完成搭建，并于2013年4、5月左右完成搭建的內(nèi)部裝修。上海某加工場(chǎng)相關(guān)建筑未獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等行政審批手續(xù)。另外，上海某加工場(chǎng)向上海市某村民委員會(huì)支付的相應(yīng)租金付清至2016年年底。 2016年12月23日，某區(qū)某鎮(zhèn)人民政府向上海某加工場(chǎng)發(fā)出“五違”整治告知書，稱上海某加工場(chǎng)存在違法用地、違法建筑等情形，并于2017年1月10日左右將上海某加工場(chǎng)建造的房屋作為違法建筑而拆除，致使上海某加工場(chǎng)遭受一定經(jīng)濟(jì)損失。

上海市某加工場(chǎng)起訴請(qǐng)求:上海市某村民委員會(huì)向其支付因建造的房屋被拆除而造成的經(jīng)濟(jì)損失人民幣200萬(wàn)元。

被告上海市某村民委員會(huì)辯稱，第一，系爭(zhēng)土地為耕地，原告用于建造生產(chǎn)廠房、系非農(nóng)建設(shè)，故租賃合同無(wú)效。第二，原告在系爭(zhēng)土地上的搭建是違法建筑，違法利益不應(yīng)得到合法保護(hù)。第三，原告搭建被拆除的原因不僅僅是非法建筑，還存在違法排污、安全隱患等多種違法行為。第四，原告無(wú)法證明其實(shí)際損失的具體金額，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。

上海市寶山區(qū)人民法院于2018年6月26日作出（2017）滬0113民初20106號(hào)民事判決：一、原告上海市某加工場(chǎng)與被告上海市某村民委員會(huì)就上海市某區(qū)某村集體耕地2.50畝簽訂的土地租賃合同無(wú)效；二、被告上海市某村民委員會(huì)于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海市某加工場(chǎng)支付25萬(wàn)元；三、駁回原告上海市某加工場(chǎng)的其余訴訟請(qǐng)求。上海市某加工場(chǎng)不服提起上訴。二審期間，上海市某加工場(chǎng)提出撤回上訴的請(qǐng)求。上海市第二中級(jí)人民法院于2018年10月17日作出（2018）滬02民終8441號(hào)民事裁定：準(zhǔn)許其撤回上訴。裁判理由法院生效裁判認(rèn)為：系爭(zhēng)土地系集體所有的耕地，上海市某村民委員會(huì)將系爭(zhēng)土地出租給上海某加工場(chǎng)用于建設(shè)生產(chǎn)廠房，是將耕地用于非農(nóng)建設(shè)，故系爭(zhēng)土地租賃合同當(dāng)屬無(wú)效。合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。上海某加工場(chǎng)承租系爭(zhēng)土地后建設(shè)生產(chǎn)廠房，因相關(guān)廠房違法用地、違法建筑、違法排污及存在安全隱患等客觀事實(shí)，致使系爭(zhēng)房屋被拆除，故上海某加工場(chǎng)基于雙方間的租賃合同關(guān)系起訴上海市某村民委員會(huì)賠償。需要說(shuō)明的是，上海某加工場(chǎng)作為系爭(zhēng)耕地的承租人、違章建筑的建造方、實(shí)際使用人及相關(guān)收益方，理應(yīng)對(duì)相關(guān)損失承擔(dān)主要的過(guò)錯(cuò)責(zé)任；上海市某村民委員會(huì)作為系爭(zhēng)耕地的出租人，對(duì)合同無(wú)效及由此導(dǎo)致的相關(guān)后果也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

現(xiàn)上海某加工場(chǎng)的相關(guān)搭建已在本案訴訟前被拆除，目前已經(jīng)缺乏評(píng)估其造價(jià)的可能性，上海某加工場(chǎng)亦無(wú)法提供建造系爭(zhēng)房屋時(shí)的合同、發(fā)票、付款憑證、圖紙等材料證明其建造成本，上海某加工場(chǎng)所提供的照片、視頻等也無(wú)法明確查清工程量，且上海某加工場(chǎng)多次庭審中關(guān)于搭建投入的主張及書面陳述的相關(guān)內(nèi)容差距較大，可信度較低，故上海某加工場(chǎng)主張的造價(jià)缺乏證據(jù)予以證明。但上海某加工場(chǎng)進(jìn)行了建造系客觀事實(shí)。同時(shí)，根據(jù)上海某加工場(chǎng)自述，上海某加工場(chǎng)建造廠房后用于生產(chǎn)，年利潤(rùn)約有20萬(wàn)元，部分面積用于出租，收益約20萬(wàn)元左右，這些利益均系上海某加工場(chǎng)在無(wú)效合同履行期間所得，在計(jì)算上海某加工場(chǎng)損失時(shí)應(yīng)予以考量。再結(jié)合雙方的陳述、由上海某加工場(chǎng)提供的、上海市某村民委員會(huì)蓋章確認(rèn)的《暫無(wú)房產(chǎn)證樓宇企業(yè)辦理工商登記核定表》上載明的建筑物面積等情況，并充分注意到雙方對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效均存在的過(guò)錯(cuò)程度、合同的履行情況、合同雙方的收益情況等主客觀因素，酌情確定由上海市某村民委員會(huì)向上海某加工場(chǎng)支付補(bǔ)償款25萬(wàn)元。對(duì)于上海某加工場(chǎng)的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。裁判要旨承租人經(jīng)出租人同意在土地上進(jìn)行違法搭建的，因土地租賃合同無(wú)效，違法搭建被拆除致使承租人產(chǎn)生損失，對(duì)建筑物的造價(jià)費(fèi)用應(yīng)在土地租賃合同雙方之間進(jìn)行合理分?jǐn)偅唧w應(yīng)當(dāng)考慮雙方對(duì)導(dǎo)致租賃合同無(wú)效及搭建違法建筑的過(guò)錯(cuò)程度、合同履行情況、租賃雙方收益情況等主客觀因素。關(guān)聯(lián)索引《中華人民共和國(guó)民法典》第153條、第157條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第58條）

一審：上海市寶山區(qū)人民法院（2017）滬0113民初20106號(hào)民事判決（2018年6月26日）

二審：上海市第二中級(jí)人民法院（2018）滬02民終8441號(hào)民事裁定（2018年10月17日）（民一庭）

二、企業(yè)改制土地和廠房的糾紛案例

法律分析：如果法院裁定在先，政府其后的具體行政行為推翻了法院的裁定，屬于不合法的具體行政行為，違背行政合法性原則。至于原單位不知曉情況，如果是由于法院未履行送達(dá)義務(wù)，屬于程序問(wèn)題可以上訴或申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法法》 第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

三、上海農(nóng)村宅基地買賣糾紛案例

法律分析：我國(guó)的宅基地制度是隨著我國(guó)土地制度的不斷變革而逐步確立的，國(guó)家可以通過(guò)法律制度禁止宅基地上住房買賣來(lái)限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但如果宅基地上的房屋因?yàn)槔^承要發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，國(guó)家就不能直接予以禁止了。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法法》 第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

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