一、拆遷如何提高補(bǔ)償,拆遷了怎樣能提高補(bǔ)償

1.收集證據(jù)，通過(guò)合法渠道爭(zhēng)取更多補(bǔ)償；在拆遷過(guò)程中，建議當(dāng)事人盡量多的收集證據(jù)。如：征收方發(fā)布的公告、通知、安置補(bǔ)償方案等文件。這些材料一般由拆遷方下發(fā)，在征收所在地進(jìn)行張貼，我當(dāng)事人可以通過(guò)拍照等方式保留證據(jù)。2.尋找拆遷方的違法點(diǎn)，增加談判籌碼；在拆遷過(guò)程中，很多拆遷方在政績(jī)和巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下做出的征收行為，或多或少存在一些違法之處。而抓住這些違法點(diǎn)，要求確認(rèn)違法并撤銷(xiāo)，這種情況下，很多被拆遷人都能增加談判籌碼，從而獲得合理合法的補(bǔ)償。3.謹(jǐn)慎簽字，不要貿(mào)然簽訂拆遷協(xié)議；拆遷過(guò)程中，我當(dāng)事人一定要注意，因?yàn)樾枰徊疬w人簽字的文件比較多，如：拆遷通知、評(píng)估報(bào)告、限期拆除通知、補(bǔ)償決定等。簽字之前一定要看清楚簽字的內(nèi)容，權(quán)衡好利害關(guān)系之后再簽字。

一、拆遷補(bǔ)償過(guò)程出現(xiàn)的隱形陷阱有哪些

拆遷中經(jīng)常出現(xiàn)的隱形陷阱：一、拿政策說(shuō)事。政策不等于法律，更不能違反法律，我國(guó)是法治國(guó)家，依法治國(guó)即依照憲法和法律來(lái)治理國(guó)家，建立法治國(guó)家最直接的目的就是要規(guī)范和限制政府權(quán)力，各級(jí)行政部門(mén)在征收土地或者房屋的過(guò)程中，要嚴(yán)格按照法律規(guī)定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現(xiàn)實(shí)中，拆遷方大都會(huì)拿著一些地方政府出臺(tái)的紅頭文件或者管理辦法之類(lèi)的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補(bǔ)償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽(tīng)之，不敢反駁，其實(shí)這是錯(cuò)誤的。雖然我國(guó)目前在征地拆遷領(lǐng)域的法律體系尚不完善，但是2011年頒布實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中就土地征收補(bǔ)償適用問(wèn)題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但可以參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償”已經(jīng)設(shè)定了我國(guó)征收補(bǔ)償要達(dá)到市場(chǎng)價(jià)格這一合理標(biāo)準(zhǔn)的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設(shè)定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會(huì)輕易地被征收方所牽制了。二、評(píng)估報(bào)告。依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。”第二十條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。”的規(guī)定，無(wú)論從評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇還是評(píng)估結(jié)果的異議，都對(duì)被拆遷人進(jìn)行了法律保護(hù)。可是在實(shí)際當(dāng)中，評(píng)估報(bào)告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評(píng)估機(jī)構(gòu)，根本不會(huì)與被拆遷人協(xié)商選定，而且拆遷方選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)也并不能保證具有相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)，評(píng)估結(jié)果更是讓被拆遷人瞠目結(jié)舌。拆遷時(shí)為了公平起見(jiàn)，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估本沒(méi)有問(wèn)題，問(wèn)題就出在具體操作中，由政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)出的價(jià)格自然是“內(nèi)定的”不可能做到真正的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)出的結(jié)果，政府又不予認(rèn)可。甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評(píng)估報(bào)告來(lái)說(shuō)補(bǔ)償，宅基地上的一套老房子每平米才評(píng)估幾百元，而重點(diǎn)的被征收土地的價(jià)值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬(wàn)元一平米的市場(chǎng)價(jià)格，讓被拆遷人交差價(jià)，使得被征收土地農(nóng)民苦不堪言，這種評(píng)估本身已經(jīng)偏離了合理補(bǔ)償?shù)姆ㄖ诬壍溃瑖?yán)重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評(píng)估報(bào)告其實(shí)并不是補(bǔ)償問(wèn)題的關(guān)鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強(qiáng)拆房屋一樣，評(píng)估報(bào)告已經(jīng)成為拆遷方為了達(dá)到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評(píng)估報(bào)告是否合理的問(wèn)題上，還不如在如何讓拆遷方對(duì)你提出的補(bǔ)償要求上做出讓步來(lái)的實(shí)惠。三、補(bǔ)償決定書(shū)。補(bǔ)償決定書(shū)是自2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施后出現(xiàn)的概念，在這之前對(duì)應(yīng)的是拆遷裁決書(shū)。房屋征收補(bǔ)償決定，是指國(guó)家為了公共利益的需要，在依法征收公民房屋過(guò)程中，如房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)沒(méi)有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府，由市、縣級(jí)人民政府依照有關(guān)規(guī)定、按照征收補(bǔ)償方案確定的價(jià)格作出的征收補(bǔ)償決定。征收補(bǔ)償決定書(shū)雖然是在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)償協(xié)議達(dá)不成時(shí)，政府進(jìn)行拆遷所必須的一道手續(xù)。但決定書(shū)一旦做出，也意味著強(qiáng)制拆遷的大門(mén)已經(jīng)打開(kāi)。政府在具備相應(yīng)的手續(xù)之后，可以動(dòng)用公權(quán)力對(duì)公民的房屋強(qiáng)制進(jìn)行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的。現(xiàn)實(shí)生活中，一些政府部門(mén)濫用公權(quán)力，在補(bǔ)償決定書(shū)中規(guī)定較低的補(bǔ)償額，然后對(duì)公民實(shí)施強(qiáng)拆，造成了一系列負(fù)面影響。而集體土地上與此補(bǔ)償決定書(shū)相對(duì)應(yīng)的則是責(zé)令限期交出土地的決定書(shū)。不管是哪一種決定書(shū)，都會(huì)開(kāi)啟強(qiáng)拆或者強(qiáng)征的大門(mén)，因此對(duì)被拆遷人來(lái)說(shuō)，是個(gè)非常危險(xiǎn)并且需要認(rèn)真對(duì)待的文件。現(xiàn)實(shí)中，很多被拆遷人因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)與拆遷方因補(bǔ)償問(wèn)題協(xié)商不快，自然會(huì)產(chǎn)生一些抵觸情緒，加上自身法律知識(shí)的缺失，對(duì)于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去啟動(dòng)相關(guān)的程序進(jìn)行阻止，這可就掉進(jìn)可無(wú)底深淵，到頭來(lái)房子被強(qiáng)拆了還無(wú)法說(shuō)理，因?yàn)檠a(bǔ)償決定書(shū)是合法的，拆遷方啟動(dòng)這個(gè)程序是受法律保護(hù)的，但是，啟動(dòng)這項(xiàng)程序并不是那么簡(jiǎn)單的事情，是需要具備相應(yīng)的條件，即“房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確”，而且，作出補(bǔ)償決定后要在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，還要告知被征收人依法申請(qǐng)行政復(fù)議或依法提起行政訴訟的權(quán)利等等，如果被拆遷人對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定不熟悉，很容易掉進(jìn)陷阱，被征收方“合法地”強(qiáng)拆。四、安置補(bǔ)償協(xié)議。

二、房屋拆遷協(xié)議應(yīng)該注意哪些？

（一）空白協(xié)議不能簽

很多被拆遷戶遇到這樣一個(gè)情況，在與政府協(xié)商好滿意的補(bǔ)償后，政府拿出一份空白協(xié)議讓被拆遷戶簽字。政府還說(shuō)我們補(bǔ)償都談好了，你先把這份協(xié)議簽了，我們拿去蓋章或是上級(jí)審批之后就把補(bǔ)償金額填上去。

這個(gè)時(shí)候這種空白協(xié)議千萬(wàn)不能簽，如果你信以為真簽了協(xié)議，那么政府很有可能會(huì)隨意填寫(xiě)，與當(dāng)初協(xié)商的補(bǔ)償相差很大，等你拿到協(xié)議時(shí)，才恍然大悟，只能啞巴吃黃蓮，即使起訴到法院也很難了。

（二）違約責(zé)任一定要明確

拆遷補(bǔ)償協(xié)議中，如：補(bǔ)償款發(fā)放的日期、安置房的交付日期、安置房的合格驗(yàn)收證明等，一定要約定違約責(zé)任，并且具體約定損失賠償額的計(jì)算方法。

（三）拆遷補(bǔ)償協(xié)議一定要留底

拆遷補(bǔ)償協(xié)議是必須一式兩份的，被拆遷人手上必須要留一份。

但是在實(shí)踐中，拆遷方以文件需要留底、上級(jí)審批等理由，將被征收人的協(xié)議拿走。而被拆遷人因?yàn)槭掷餂](méi)有補(bǔ)償協(xié)議原件，協(xié)議內(nèi)容得不到履行或者被篡改的情況時(shí)有發(fā)生。

因此，被拆遷人一定要堅(jiān)持協(xié)議要當(dāng)面簽訂，雙方同時(shí)簽字蓋章、相互留底，如果不這樣做的話，可能會(huì)使自己置于風(fēng)險(xiǎn)之中。

（四）口頭承諾不能信

（五）應(yīng)該與誰(shuí)簽訂協(xié)議

按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定，應(yīng)該市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。有些地方協(xié)議的落款是拆遷辦、拆遷實(shí)施單位、街道辦等，這些都是存在法律風(fēng)險(xiǎn)的，請(qǐng)被拆遷戶一定要看仔細(xì)再簽字。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

二、如何提高拆遷補(bǔ)償

法律分析：收集證據(jù)，通過(guò)合法渠道爭(zhēng)取更多補(bǔ)償；尋找拆遷方的違法點(diǎn)，增加談判籌碼；在拆遷過(guò)程中，很多拆遷方在政績(jī)和巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下做出的征收行為，或多或少存在一些違法之處。謹(jǐn)慎簽字，不要貿(mào)然簽訂拆遷協(xié)議。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、拆遷怎樣能獲得高補(bǔ)償

法律主觀：1、房屋整體價(jià)值的補(bǔ)償；2、被征收人搬家的費(fèi)用；3、臨時(shí)安置的費(fèi)用；4、征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。5、市縣人民政府制定了補(bǔ)助或建立辦法的還可以獲得補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)。

四、房屋拆遷怎么補(bǔ)償

房屋拆遷的補(bǔ)償如下：1、搬遷資產(chǎn)補(bǔ)償，包括無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物以及確因搬遷發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償；2、停產(chǎn)停業(yè)損失，包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失和預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失；3、搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用、物資拆卸包裝運(yùn)輸費(fèi)用、解聘員工的補(bǔ)償費(fèi)用；4、搬遷政策獎(jiǎng)勵(lì)，包括速遷費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。拆遷補(bǔ)償要交什么資料？1、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表；2、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告；3、項(xiàng)目立項(xiàng)文件與政府簽訂協(xié)議等相關(guān)材料；4、征地費(fèi)用及補(bǔ)充耕地初步方案、補(bǔ)充耕地資金引入預(yù)算說(shuō)明或證明材料；5、標(biāo)明用地范圍和補(bǔ)充耕地位置的土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖；6、預(yù)審機(jī)關(guān)需下一級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)出具的有關(guān)意見(jiàn)或說(shuō)明材料。拆遷補(bǔ)償不合理怎么辦？1、首先要考慮和拆遷方進(jìn)行協(xié)商處理，因?yàn)閰f(xié)商的方式相對(duì)來(lái)說(shuō)更加簡(jiǎn)單便捷，對(duì)于拆遷雙方的時(shí)間也可以更大限度的節(jié)省。同時(shí)，要注意的是，在進(jìn)行協(xié)商之前，被拆遷方應(yīng)當(dāng)對(duì)于自身遇到的問(wèn)題以及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行充足的了解，以保證自身在協(xié)商時(shí)有足夠的理由；2、如果協(xié)商不成，可能就需要通過(guò)法律渠道來(lái)進(jìn)行解決；3、拆遷方認(rèn)為自己得到的補(bǔ)償不合理的情況下，可以在得知結(jié)果起60日之內(nèi)向政府提請(qǐng)行政復(fù)議，如果對(duì)于最終的行政復(fù)議決定還是不服就需要向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹦姓V訟，通過(guò)訴訟方式來(lái)進(jìn)一步解決，但是向法院提起行政訴訟的時(shí)效應(yīng)該是在6個(gè)月之內(nèi)。法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

五、拆遷怎么賠

拆遷的補(bǔ)償如下：1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。房屋拆遷一般要經(jīng)過(guò)哪些程序1、前期洽談、現(xiàn)場(chǎng)勘察；2、簽訂評(píng)估合同，然后制定工作計(jì)劃；3、外業(yè)入戶評(píng)估；4、內(nèi)業(yè)結(jié)算；5、出具正式評(píng)估報(bào)告；6、送達(dá)報(bào)告。送到拆遷戶手中；7、動(dòng)遷解釋?zhuān)?、把報(bào)告歸檔。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

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投稿：許一諾

內(nèi)容審核：黎雪雁律師