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拆遷補償有問題，拆遷補償評估中面臨內部風險有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-21 23:38:13
作者：
圣運律師
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拆遷補償有問題,拆遷補償計算中可能出現的風險有哪些,法律分析：在拆遷過程中，可能會出現一些風險，導致拆遷補償計算不準確或者不合理。以下是幾種可能出現的風險：1.評估標準不清晰：在評估房屋價值時，可能存在評估標準不清晰的情況，導致評估不準確。

拆遷補償有問題，拆遷補償評估中面臨內部風險有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、拆遷補償有問題,拆遷補償計算中可能出現的風險有哪些

法律分析：

在拆遷過程中，可能會出現一些風險，導致拆遷補償計算不準確或者不合理。以下是幾種可能出現的風險：

1.評估標準不清晰：在評估房屋價值時，可能存在評估標準不清晰的情況，導致評估不準確。

2.評估機構不專業：評估機構的專業性是保證評估結果準確性的重要保障。如果評估機構不專業，可能會導致評估結果不準確。

3.補償標準不合理：在拆遷補償計算過程中，可能存在補償標準不合理的情況，導致補償金額不準確。

4.權益保護不到位：在拆遷過程中，可能存在權益保護不到位的情況，導致拆遷補償計算的不公平性。

法律依據：

1.《物權法》第二十二條：房屋所有權人、使用權人或者其他利害關系人可以委托專業機構或者專業人員對房屋的價值進行評估。

2.《拆遷條例》第十二條：對被征收房屋應當按照其實際用途、建筑面積、結構、層數、裝修程度、地段等因素進行評估，確定其合理補償標準。

3.《城市房地產管理法》第三十三條：城市拆遷應當保障被征收人的合法權益，合理確定拆遷補償標準。

二、拆遷補償評估中面臨內部風險有哪些

房地產估價機構在拆遷評估過程中面臨的內部風險主要包括估價機構本身的估價技術水平不足和管理水平不足導致的內部風險。

估價技術水平不足導致的內部風險

房地產估價機構在拆遷補償評估過程中技術水平不足主要可以歸納為以下幾點：

一是拆遷評估前的準備不足。主要包括物資準備與人員準備不足導致的技術水平問題。物資準備不足。例如評估前準備的測量器材的數量、類型以及其測量的準確精度是否達到相應拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應充分做好拆遷評估中需要的相關物資準備。

二是拆遷評估程序的不規范。房地產估價機構在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業務流程，拆遷評估程序不符合規范也會帶來一系列內部風險。

三是拆遷現場測量結果不準確。這是房地產估價機構在從事拆遷評估業務時最容易引起最終出具的估價結果不合理的內部風險，并且最容易導致一系列的經濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準確;房屋結構確定不合理;附著物現場測量與清點不合理嘲;現場調查表填寫不規范、不清楚。

四是估價機構出具的拆迂評估結果不合理。由于拆迂評估業務量大，涉及到眾多的評估數據處理，因此房地產估價機構在進行內業處理時，容易出現一些問題，包括：在向電腦中輸入數據出現的錯誤;評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。

管理水平不足導致的內部風險

房地產估價機構在經營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產拆遷評估過程中風險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產估價機構在拆遷評估過程中管理水平不足導致的風險主要由以下因素影響。

一是拆遷評估業務人員的培訓管理問題。

二是拆遷評估過程中房地產估價機構估價人員的責任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業務一般需要由眾多人員組成的估價業務隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產估價機構由于缺乏完善的責任與獎懲制度，當最終拆遷補償估價結果報告出現問題時，最容易導致估價人員相互推脫責任的情況發生。

三、拆遷中貨幣補償中有哪些些風險

風險一：是否足額補償法律規定：作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位。對于選擇貨幣補償的被拆遷人來說，征收補償費用的足額到位，才能保障自己的貨幣補償能一次性或者分期到位。而拆遷補償是否能足額到位，并不在被拆遷人的掌控當中，而是在政府的征收決策上。所以對被拆遷人來說，征收方是否能誠實守信，是被拆遷人需要承擔的不可控風險。那如何來把控這樣的風險呢？你需要知道征地拆遷補償款的總金額大概是多少。如果總的補償費用足夠，那么你的足額貨幣補償風險會相對降低很多。實踐中，政府是不會主動的去告訴你該次征地補償款的總額數的，你需要自己去找、去查。方法可以通過申請信息公開，要求公開征地拆遷補償方案的內容信息。風險二：是否會有重大變故《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。也就是說，被拆遷人的房屋拆遷補償價格于補償公告之日起確定。如果是貨幣補償，則會在補償公告后下發補償費用。但這卻是被拆遷人最容易吃虧的地方。因為一旦遇到征地拆遷，周圍的房價、地價也都會隨之暴漲。再加上房子的市場價仍然還處居高不下的狀態，所以很可能在被拆遷人簽了字，拿了補償后，當初的房子價值會陡然增高，被拆遷人利益很顯然的會遭到損害。這時候被拆遷人再拒搬遷，很可能會遭到強拆。這對被拆遷人來說，是選擇貨幣補償后，市場調控方面的風險。遇到這種情況怎么辦呢？可在之前的補償合同中對相關情況進行說明和約定，以防止一些客觀的重大情況變故。最后，選擇貨幣補償或者置換補償，各有優劣。如果您是選擇的貨幣補償，對上述風險一定要有及時的準備和應對方法，并及時咨詢律師的意見。被拆遷人選擇貨幣補償的，貨幣補償的風險包括補償款是否足額、是否存在重大的變故等，貨幣補償的標準是參考被征收房屋類似房地產的市場價格確定的。

四、拆遷補償方案涉及到的法律風險有哪些？

法律分析：拆遷補償方案的制定和執行涉及到多個法律領域，包括土地管理法、城市房屋拆遷與補償條例、國有土地上房屋征收與補償條例等。如果拆遷補償方案存在問題，可能面臨以下法律風險：

1. 補償標準不合理：補償標準應當以房屋的實際價值為基礎，如果補償標準不合理，可能引發業主不滿，甚至引發糾紛。

2. 未按照程序執行：拆遷補償方案必須遵循一定程序，包括公示、聽證等環節。如果未按照程序執行，可能面臨行政法律責任。

3. 未得到合法授權：拆遷補償方案必須經過合法授權機構批準，如果沒有得到合法授權，可能面臨行政、民事、刑事等多種法律責任。

法律依據：

1. 《土地管理法》第四十七條：“征收拆遷時應當按照公開、公平、公正的原則確定補償費用。”

2. 《城市房屋拆遷與補償條例》第十三條：“補償標準應當以拆遷房屋實際價值為基礎。”

3. 《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條：“用于征收的方案應當經國家有關部門批準后實施。”

以上僅為一般性的法律分析，具體情況需要根據各地的法律法規和實際情況進行具體分析。

五、拆遷補償評估中面臨的外部風險

拆遷補償評估業務是房地產估價機構接受委托方的委托對待拆遷范圍內的估價對象按照當地拆遷補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當地政府一些職能部門，房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務過程中需要經常與委托方相關人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成遷評估業務，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結果的客觀合理性。特別是對于工業廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業廠房產權所有人在當地一般都有較廣泛的人脈關系，因此被拆遷房屋及附著物產權所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。

來源于拆遷樸償評估中估價對象產權所有人的外部風險

房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務中要直接面對拆遷評估范圍內房屋及附著物產權所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內的估價對象產權所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現場進行調查評估也需要估價對象產權人的積極配合。當然在這過程中估價對象產權所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業務，但同時可能面臨拆遷范圍內房屋及附著物產權入對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內部風險控制措施不完善的房地產估價機構.其估價人員在拆遷評估過程中如果責任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產估價人員與估價對象產權所有人的利益勾結，影響拆遷補償結果的客觀合理性。

拆遷補償評估中估價機構風險防范對策

通過以上所述的房地產估價機構在拆遷評估過程中所面臨的內部風險與外部風險分析，估價機構與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應的風險防范措施，一旦風險真正產生，房地產估價機構與估價人員將面臨著高額的經濟賠償，風險嚴重的可能導致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發生。