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杭州莫干山拆遷補償，農村集體建設用地新規:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-18 09:56:22
作者：
圣運律師
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杭州莫干山拆遷補償,農村集體經濟建設用地新規,農村集體經濟建設用地的新規主要包括以下幾點：一、嚴格執行土地用途管制制度國家實行土地用途管制制度，將土地分為農用地、建設用地和未利用地，并嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行

杭州莫干山拆遷補償，農村集體建設用地新規:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、杭州莫干山拆遷補償,農村集體經濟建設用地新規

農村集體經濟建設用地的新規主要包括以下幾點：

一、嚴格執行土地用途管制制度

國家實行土地用途管制制度，將土地分為農用地、建設用地和未利用地，并嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。

二、農村集體建設用地的使用

農村集體經濟組織可以使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業。但需要持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，并按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。其中，涉及占用農用地的，需依法辦理農用地轉用審批手續。

集體建設用地必須嚴格控制，用地標準需遵循省、自治區、直轄市的規定。

三、集體建設用地流轉

土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并需簽訂書面合同。此類流轉需經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

四、監管與執法

國土資源部門需會同相關部門，嚴格土地執法監管，堅決制止亂占農用地進行非農業建設的違法違規行為。

總的來說，農村集體經濟建設用地的新規旨在規范土地使用秩序，保護耕地資源，并促進農村土地資源的合理利用。

二、農村集體建設用地新規

法律分析：宅基地確權工作到目前為止已經有7年之久了，大部分地區已順利完成確權登記工作，此前自然資源部發布的“關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作”的通知，通知指出2020年底基本完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作，也就是說在2020年確權后的土地，權利人才可以進行流轉和運作，經營和居住才算合法，對后續不能確權的土地會統統取消確權。取消確權的土地自然不能夠繼續使用了，將會被村集體收回，主要包含違章建筑，比如臨時搭建用于居住的房屋和在耕地上違章建造的房屋，同樣，對于在私自開墾的土地上建筑房屋也是不能夠確權的，此外還要部分特殊情況也不能夠確權，比如宅基地再沒有確權時，房屋產權不清晰、有爭議，需要先行解決房屋產權，這里主要體現在兄弟之間爭奪家產，父母又沒有立下遺囑的情形。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

三、村集體建設用地政策

允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。 1、農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。2013年11月15日，《關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)發布。其中《決定》指出要建立城鄉統一的建設用地市場。建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。 2、國新辦2013年12月6日上午10時舉行發布會介紹我國糧食增產農民增收等情況。關于允許農村集體經營性建設用地入市，大家比較關注。這個問題有些解讀不全面，不能誤解誤讀，一定要把握好，這里有三個限定詞:一是它是集體的經營性建設用地，并不是集體的所有的建設用地，因為農村還有公益性建設用地和宅基地，更不是原來建設用地之外的其他耕地，這是一個限定詞。二是符合規劃。即使取得土地使用權，要建設什么也要符合規劃。三是用途管制。農村集體經營性建設用地的含義農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括”農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地，如過去的鄉鎮企業和招商引資用地。農村集體經營性建設用地，在符合規劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。農村的集體建設用地分為三大類:宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。綜上所述，國家對農村集體經營性建設用地是持支持和鼓勵態度的，不僅是因為它對提高農村經濟水平起著至關重要的作用，更重要的是可以縮小城市和農村之間的差距，更好的維護社會穩定，促進社會的向前發展。嚴格執行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。【法律依據】：《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第十五條承包方依法取得的農村土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉。

四、農村集體建設用地分為三大類

農村集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。農村建設用地是指鄉（鎮）村建設用地，鄉（鎮）村建設用地是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。主要包括：鄉（鎮）村公益事業用地和公共設施用地，以及農村居民住宅用地。法律規定，城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。農用地可以用作休閑農業和鄉村旅游投資開發，一般農田、基本農田、生態公益林等農用地，都存在開發利用的空間。集體農用地開發耕地主要以從事農業生產為主，保障糧食生產安全，在旅游開發方面，農田原則上不允許使用，特別是基本農田作為耕地紅線，強烈建議不要去碰，但我們可以利用政策紅利獲得少量經營用地，例如政策鼓勵社會資本投資興建高標準農田（基本農田），建設連片面積達到一定規模的，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動。同時，項目對環境影響不大，遵循當地的發展規劃，對當地的經濟發展有一定促進作用的，對于其他農田的利用，當地政府一般是持支持的態度。社會資本可依法通過承包經營流轉的方式，使用農用地從事與旅游相關的種植業、林業、畜牧業和漁業生產。這意味著可以在不改變土地性質的情況下，建設一些開敞的、不具備遮蔽功能的構筑物，例如無錫田園東方，利用農用地建設農樂園、戶外課堂等休閑農業項目，為人們提供體驗‘三農’的新型產業經營形態。休閑農業項目在符合土地利用規劃，確有必要占用耕地時，可以采用城鄉建設用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數量和質量驗收合格后，再用作建設用地。異地可以是本鄉鎮、本區縣，經國家相關主管部門批準也可跨省區實施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設用地供應。林地是森林的載體，起到生態涵養、防風固沙、林業生產等功能，最具開發價值的是那些森林茂密、生態優美，富含高濃度空氣負離子，可以提供自然體驗機會和促進公眾健康的林區。對森林旅游來說，林業用地突破的路徑在哪兒？森林體驗和森林養生是當下最熱的兩個方向，國家鼓勵發揮森林多種功能，建設森林體驗基地和森林養生基地試點。從市場發展情況來看，截止2016年7月，全國各類森林體驗和森林養生基地建設項目多達500余個，其中超過50%的項目位于森林公園、國有林場、濕地公園等范圍內，試點工作將在“十三五”期間逐年開展。在用地方面，可以建設森林體驗（館）中心、森林養生（館）中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎設施，但不能在基地范圍內建設醫院、療養院、養老院等大型醫療、養老設施。實行重大項目規劃 “近林不進林”的策略，這樣既可以依托森林旅游地的優質生態資源，又不占用建設用地指標，通過地方政府規劃配合，把建設項目布置在外圍的村鎮建設用地上。這也類似于杭州西溪濕地把喜來登、悅榕莊等大型配套建設在濕地外圍的做法；如果確需占用或者征收、征用林地的，要向縣級以上人民政府林業主管部門申請，依法辦理建設用地審批手續，并繳納森林植被恢復費。我國南方地區的廣大低山丘陵區擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地（基本農田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農類、宜林（園）類、宜建類三大類，開發為建設用地是低丘緩坡開發利用的主要方式之一。以浙江德清莫干山裸心堡為例，該項目采取“點狀供地、垂直開發”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉，以租賃、劃撥、托管等方式供項目業主使用。裸心堡僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當地農房改造而成，園區內的200多畝山林，從村民手中流轉，保持原貌，大大節約了用地指標。總結：在現行土地法律制度下，存在兩種農用地利用方式：（1）不改變土地性質土地承包經營權可以通過轉讓、轉包、出租、互換、入股和抵押的方式進行流轉。由于轉包和互換范圍限于同一集體經濟組織內，因此，社會資本僅可通過轉讓、出租、入股和抵押的方式進行土地承包經營權的流轉。（2）改變土地性質建設旅游項目確需占用農用地的，可采取重點項目清單制度，把需要建設用地指標的重大旅游項目納入建設用地協調清單，與土地利用總體規劃、土地利用年度計劃進行對接與協調，通過土地利用規劃的調整，實現農轉用和土地征收。集體建設用地開發在現有政策下，集體建設用地是發展休閑農業和鄉村旅游項目的重要用地形式，其中，集體經營性建設用地，在整個集體建設用地當中占比不超過10%，在試點地區可以直接入市；宅基地是農村集體建設用地的大頭，也是農村文旅產業發展的新空間。統計顯示，中國約有19萬平方公里的農村集體建設用地，其中宅基地約占13萬平方公里。集體經營性建設用地2014年底，國家開始“三塊地”改革的試點工作，在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經營性建設用地可以出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。目前全國已有33個縣市區試點集體經營性建設用地入市實踐，成都郫都區、北京大興區、浙江德清市等作為最早參與試點的城市，都積累了較為成熟的入市實踐經驗。以成都市郫都區為例，該區對集體經營性建設用地進行了用途管制，明確農村集體經營性建設用地不能用于房地產開發，只能用于旅游、商業、工業等。2015年9月，四川邁高旅游公司競得郫縣戰旗村一宗集體經營性建設用地，面積13.447畝，每畝價格52.5萬元，該公司獲得這塊土地40年的使用權，規劃打造集美食體驗、農業觀光、休閑度假于一體的鄉村旅游綜合體項目。法律依據《中華人民共和國土地管理法(2019修正)》第四條　國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。前款所稱農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。第九條　城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第十條　國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。第十一條　農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。