一、拆遷補(bǔ)償?shù)姆孔雍芷?如何預(yù)防房屋拆遷評(píng)估過程中的欺詐行為

法律分析：房屋拆遷評(píng)估過程中的欺詐行為是一種違法行為，應(yīng)該受到法律的制裁。如果被評(píng)估的房屋存在欺詐行為，評(píng)估結(jié)果會(huì)對(duì)房主造成很大的財(cái)產(chǎn)損失。因此，對(duì)于房屋拆遷評(píng)估過程中的欺詐行為，需要采取一系列措施加以預(yù)防和制止。

法律依據(jù)：

1.《物權(quán)法》第三十七條：國(guó)家保護(hù)公民、法人和其他組織的合法的房屋物權(quán)。

2.《拆遷管理?xiàng)l例》第十一條：拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)合理、公平、及時(shí)支付，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的實(shí)際價(jià)值確定。

3.《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第二十二條：禁止虛假宣傳、虛假陳述或者其他虛假商業(yè)行為。

以上法律依據(jù)表明，房屋拆遷評(píng)估過程中的欺詐行為是違法的，對(duì)于這種行為，房主可以通過法律手段進(jìn)行維權(quán)。同時(shí)，政府也應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷評(píng)估過程的監(jiān)管，確保評(píng)估結(jié)果的公正和合理。

二、如何合法評(píng)估房屋拆遷

法律分析：評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要具有一定的資質(zhì)，應(yīng)該按照資質(zhì)規(guī)定的范圍開展評(píng)估業(yè)務(wù);其次評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生要有嚴(yán)格的程序，先公正推薦，后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評(píng)估的特殊規(guī)定，在由被拆遷人選擇的期限內(nèi)，各評(píng)估機(jī)可以適當(dāng)宣傳自己。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第四條 市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

三、如何讓自己的拆遷房屋被合理評(píng)估

評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。注意，明文規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)是被征收人和征收方共同協(xié)商選定的，這里我們廣大被拆遷戶是有參與權(quán)的，而現(xiàn)實(shí)生活中往往都是政府單方面選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果的公正性。

征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。如果政府再拿出當(dāng)?shù)氐乃^房地產(chǎn)交易市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來定補(bǔ)償，告訴他們《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》已廢止。

一般由房屋征收部門作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同后進(jìn)行實(shí)地評(píng)估：估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估。我們德-凱律師在辦案過程中遇到的評(píng)估機(jī)構(gòu)就是派一個(gè)沒有任何手續(xù)的所謂評(píng)估師來看一眼，就直接講房子值多少錢，往往這個(gè)報(bào)價(jià)是非常低，非常不合理的。

實(shí)地評(píng)估后房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋。

交付報(bào)告：公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。現(xiàn)實(shí)的過程往往直接省略公示這一環(huán)節(jié)，一份評(píng)估報(bào)告就直接交到被征收人手中了。

老百姓拿到評(píng)估報(bào)告后通常會(huì)很慌張，覺得是不是評(píng)估過的房子價(jià)值就不能再改變了?不是的，政府往往不會(huì)主動(dòng)告訴被拆遷戶救濟(jì)途徑的。德-凱律師告訴您以下都是拿到評(píng)估報(bào)告后的救濟(jì)：

1、申請(qǐng)復(fù)核：被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

2、申請(qǐng)鑒定：被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

上訴救濟(jì)涉及到申請(qǐng)書的書寫和證據(jù)的準(zhǔn)備提交，建議由專業(yè)的拆遷律師代您操作。

四、遭遇強(qiáng)拆，被拆遷人應(yīng)當(dāng)用什么方法來評(píng)估房屋價(jià)值？

在拆遷中，拆遷補(bǔ)償是被拆遷人的所有身家財(cái)產(chǎn)。

而這拆遷補(bǔ)償絕大部分是房子的價(jià)值。

也就是說，房子的價(jià)值越高，最后的拆遷補(bǔ)償也就相應(yīng)的要高一些。

因此，房屋價(jià)值是拆遷補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵。

拆遷流程中，房屋價(jià)格是依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告內(nèi)容來計(jì)算的。

而在實(shí)踐中，房屋的評(píng)估價(jià)普遍偏低。

這主要是因?yàn)楹芏嗲闆r下，評(píng)估拆遷房子的評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷方指定。

這樣的拆遷評(píng)估結(jié)果會(huì)很明顯的偏向拆遷方，因而損害被拆遷人補(bǔ)償利益。

所以，為了避免評(píng)估機(jī)構(gòu)的不公平評(píng)估，被拆遷人首先得自己估算一下自己的拆遷房屋大概值多少錢。

但是被拆遷房子要怎么估算呢？畢竟拆遷評(píng)估不同于一般房子的劃量，被拆遷房子的價(jià)值評(píng)估有其自身的一套價(jià)值計(jì)算方法。

下面就由北京在明律師事務(wù)所專業(yè)拆遷律師來教你怎么估算被拆遷房子的大概價(jià)值。

在明律師支招：

一、同步周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)格，不走政策價(jià)。

拆遷，從根本上來說，也是為了提高民眾的生活水準(zhǔn)。

所以拆遷補(bǔ)償應(yīng)有市場(chǎng)價(jià)格的同期水平。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條也規(guī)定：對(duì)于被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

據(jù)此，被拆遷人估算自己房屋的價(jià)格起點(diǎn)應(yīng)以周邊的市場(chǎng)價(jià)作標(biāo)準(zhǔn)。

具體說來，被拆遷人根據(jù)自己房屋的居住年限、實(shí)際使用面積、區(qū)位、單價(jià)及房屋用途等多方面進(jìn)因素行綜合的計(jì)算，以此對(duì)比拆遷方給出的拆遷補(bǔ)償總額。

如果差距過大，被拆遷人應(yīng)找出差價(jià)問題的根源出在哪里，并據(jù)此進(jìn)行法律維權(quán)。

二、明確房屋征收公告的具體時(shí)間，規(guī)避時(shí)間差上的房?jī)r(jià)漲幅。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

因?yàn)檎魇辗课莸膬r(jià)值將按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。

既然是市場(chǎng)價(jià)，就會(huì)隨著時(shí)間不同而變化，尤其是當(dāng)下的房?jī)r(jià)。

可能就幾天時(shí)間房?jī)r(jià)的漲幅就是成倍計(jì)算的。

按照拆遷流程，一般總是征收公告在前，然后才有拆遷方和被拆遷人的談判，協(xié)商談判好之后再對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估。

從公告到評(píng)估，這不可避免地出現(xiàn)一個(gè)時(shí)間差。

這段時(shí)間差短的幾個(gè)月，長(zhǎng)的一年甚至幾年，房?jī)r(jià)漲幅可想而知。

所以，確定房屋評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)非常重要。

但在實(shí)際操作中，可能存在的情形是拆遷方在正式啟動(dòng)征收程序之前，便私自委托評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，日后便以此評(píng)估報(bào)告為依據(jù)與百姓談補(bǔ)償，真正正式啟動(dòng)征收程序時(shí)也許已經(jīng)經(jīng)過一年半載甚至更長(zhǎng)，由此將折損被拆遷人房屋的實(shí)際價(jià)值。

所以，被拆遷人估價(jià)應(yīng)以房屋征收公告之日的時(shí)間點(diǎn)的房屋市場(chǎng)價(jià)為評(píng)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，切不可提前讓拆遷方進(jìn)行評(píng)估。

三、把握10日期限，及時(shí)提出評(píng)估報(bào)告異議。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的可以申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)復(fù)核有異議的仍可申請(qǐng)鑒定。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》地二十條規(guī)定：被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

上述兩條規(guī)定一是對(duì)于被拆遷人的知情權(quán)和提出異議的權(quán)利予以認(rèn)可。

二是規(guī)定了行使權(quán)利的時(shí)間，即10日。

也就是說，被拆遷人如果覺得拆遷方給出的評(píng)估價(jià)不符合市場(chǎng)價(jià)，被拆遷人要在11日里提出異議以維護(hù)自己的權(quán)益。

五、如何合法評(píng)估房屋拆遷？

法律分析：

評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要具有一定的資質(zhì)，應(yīng)該按照資質(zhì)規(guī)定的范圍開展評(píng)估業(yè)務(wù);其次評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生要有嚴(yán)格的程序，先公正推薦，后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評(píng)估的特殊規(guī)定，在由被拆遷人選擇的期限內(nèi)，各評(píng)估機(jī)可以適當(dāng)宣傳自己。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第四條 市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補(bǔ)償?shù)姆课?

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投稿：杜和妍

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