懷柔楊宋拆遷補(bǔ)償,小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案14部委正制定,中國(guó)國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤4日在北京公開表示,當(dāng)前,對(duì)于各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,將采取一案一處理的方式。對(duì)于全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的處理,要等到小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理。目前國(guó)土部等

中國(guó)國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤4日在北京公開表示,當(dāng)前,對(duì)于各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,將采取一案一處理的方式。對(duì)于全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的處理,要等到小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺(tái)后一并處理。目前國(guó)土部等十四部委正在研究制定小產(chǎn)權(quán)房清理整治政策方案。
國(guó)土資源部4日公開掛牌督辦4起典型國(guó)土資源違法案件。其中兩起為農(nóng)村集體土地建房案,即小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。其中,對(duì)北京懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房一案。國(guó)土資源部官員表示,該部已經(jīng)會(huì)同北京市國(guó)土管理局、懷柔區(qū)ZF進(jìn)行調(diào)查,并提出四點(diǎn)處理意見(jiàn)。
一是對(duì)違法建設(shè)立即叫停,責(zé)令開發(fā)商停止對(duì)外銷售,并采取停電停水措施;二是對(duì)尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除,并拆除所有圈建的圍墻;對(duì)2007年12月30日以前銷售的已建成房屋,待全國(guó)小產(chǎn)權(quán)方處理政策出臺(tái)后一并處理;三是對(duì)已劃分地塊對(duì)外出租土地待建的,責(zé)令退還土地;四是分清責(zé)任,依法依規(guī)追究開發(fā)商、村干部等有關(guān)人員的責(zé)任。
國(guó)務(wù)院此前已做出部署,責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭,成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組以負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。要求所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售。并將以地方為主體組織摸底,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查,并且責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,以期能拿出相關(guān)處理意見(jiàn)和辦法。
李建勤表示,國(guó)務(wù)院對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題高度重視,國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等14個(gè)部委成立了相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)小組,并召開了小產(chǎn)權(quán)房整治處理第一次領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議,目前正在研究制定小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案。
國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史此前公開表示,今年國(guó)土資源部將要重點(diǎn)打好六場(chǎng)硬仗。要重點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。
業(yè)內(nèi)有人士猜測(cè),目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積可能高達(dá)60億平方米。
通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。2011年11月,《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》政策發(fā)布,明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的,只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
全國(guó)兩會(huì)期間,國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史表示,今年開始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房,將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。3月15日,記者從國(guó)土資源部相關(guān)人士處了解到,試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房以及啟動(dòng)全面清理工作都在加緊進(jìn)行,政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的,以杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展,再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房。
清理小產(chǎn)權(quán)房的政策由來(lái)已久,但一直以來(lái)執(zhí)行力度并不大,從2011年以來(lái),業(yè)內(nèi)明顯感覺(jué)到政策越來(lái)越嚴(yán)厲。隨著土地的日益稀缺和政策逐漸嚴(yán)厲,小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商的日子越來(lái)越不好過(guò)了。地稀缺讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)也越來(lái)越意識(shí)到土地的價(jià)值,隨著小產(chǎn)權(quán)房的地價(jià)越漲越高,加上建筑成本和人工成本都在漲價(jià),而房?jī)r(jià)卻持續(xù)低迷,小產(chǎn)權(quán)房的利潤(rùn)空間逐漸被攤薄,加上政策越來(lái)越嚴(yán)厲,甚至已經(jīng)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商被送上法庭的事件,現(xiàn)在越來(lái)越多的開發(fā)商正在退出小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)。
自然資源部下發(fā)了《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》,通知重申小產(chǎn)權(quán)房等不能通過(guò)登記將違法用地合法化。
通知強(qiáng)調(diào),對(duì)亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等,不得辦理登記,不得通過(guò)登記將違法用地合法化。
自然資源部表示,2020年底基本完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作。就全國(guó)而言,宅基地?cái)?shù)量大、情況復(fù)雜,一些地方還存在農(nóng)村地籍調(diào)查基礎(chǔ)薄弱、登記資料管理不規(guī)范和信息化程度低等問(wèn)題。
為確保2020年底完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記,自然資源部要求,各地要按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求,對(duì)符合登記條件的辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。堅(jiān)持不變不換原則,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前,各歷史階段頒發(fā)的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)證書繼續(xù)有效,對(duì)有房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記需求的,完成地上房屋補(bǔ)充調(diào)查后辦理登記。
自然資源部還要求,各地要加快地籍調(diào)查,全面查清宅基地和集體建設(shè)用地底數(shù),對(duì)已調(diào)查登記、已調(diào)查未登記、應(yīng)登記未登記、不能登記等情況要清晰掌握。
一、小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)
1、法律效力。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則,但也區(qū)分不同情況:
(1)對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
(2)對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的,可以認(rèn)定合同有效。
(3)對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn),如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值也有一定影響。
3、政策風(fēng)險(xiǎn)。
購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí),購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
4、監(jiān)督缺位。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)督存在缺位,對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí),開發(fā)單位的沒(méi)有資質(zhì),房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
二、買了小產(chǎn)權(quán)房怎么處理
1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明,并且該房屋系在集體土地上建設(shè),且購(gòu)房者非當(dāng)?shù)鼐用瘢b于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn),可以請(qǐng)求解除合同并退回已支付的購(gòu)房款;
2、對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的,可以自己居住或者出租,或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘢?/p>
3、如果購(gòu)買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購(gòu)買了有產(chǎn)權(quán)證明的紅證房,房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住,但無(wú)法辦理過(guò)戶的,則要視具體情況而定;
4、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目,在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后,則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范,完成土地征用手續(xù),并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批,采取可能的補(bǔ)救措施。
一、小產(chǎn)權(quán)房清理整治意見(jiàn)
1、國(guó)務(wù)院正征求意見(jiàn)
小產(chǎn)權(quán)房有報(bào)道稱,國(guó)土部等十四個(gè)部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組,研究制定小產(chǎn)權(quán)房清理整治政策方案。李建勤證實(shí),方案已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院,國(guó)務(wù)院正在向相關(guān)部門征求意見(jiàn),但對(duì)方案公布時(shí)間表問(wèn)題,李建勤只表示,或?qū)?huì)很快公布,但公布時(shí)間并未明確。記者了解到,就在兩周前,相關(guān)部門也已經(jīng)結(jié)束了全國(guó)多地小產(chǎn)權(quán)房調(diào)研活動(dòng),這其中包括山東濟(jì)南、河南鄭州以及江蘇南京等小產(chǎn)權(quán)房違法現(xiàn)象嚴(yán)重的城市進(jìn)行了調(diào)研并了解點(diǎn)上的情況,調(diào)研部門業(yè)已形成調(diào)研結(jié)果,將為小產(chǎn)權(quán)房的處理提供借鑒。
2、一刀切可能性不大
小產(chǎn)權(quán)房是拆是留
,在學(xué)界也有截然不同的觀點(diǎn)。27日,有參與小產(chǎn)權(quán)房課題研究的國(guó)土部人士預(yù)計(jì),解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,采取“一刀切”的可能性不大。李建勤曾在2010年5月國(guó)土部舉行的發(fā)布會(huì)上表示,對(duì)于各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,將采取“一案一處理”的方式。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在是年“兩會(huì)”期間接受本報(bào)采訪時(shí)稱,小產(chǎn)權(quán)房摸底調(diào)查工作將在一年左右得出結(jié)果。此后,針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的不同情況將出臺(tái)清理政策。
二、試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房
隨著國(guó)土資源部日前明確表示凡是小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記,“不受法律保護(hù)”,并宣布將要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題突出的城市開展試點(diǎn)清理。這個(gè)困擾中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),困擾中國(guó)社會(huì)多年的問(wèn)題,似乎看到了解決的希望—無(wú)論這種“解決”是否合理,是否符合民眾的利益,是否尊重民眾特別是農(nóng)民的合法權(quán)利。2012年2月日,國(guó)土部召開發(fā)布會(huì),公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國(guó)土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示,2012年國(guó)土部將聯(lián)合相關(guān)部門,選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題相對(duì)突出的城市,開展
“小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)清理”試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。
目前,北京、上海作為兩個(gè)試點(diǎn)城市已獲批準(zhǔn)先行試點(diǎn)。北京市國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林表示,目前國(guó)土部只批準(zhǔn)了在集體土地上建設(shè)租賃房的辦法,還沒(méi)有批準(zhǔn)試點(diǎn)方案。“國(guó)土部要求試點(diǎn)封閉運(yùn)營(yíng),結(jié)果可控。我們目前正在制訂試點(diǎn)方案,完成以后要經(jīng)過(guò)國(guó)土部的審批。”
三、小產(chǎn)權(quán)房如何形成
記者從國(guó)土部門了解到,小產(chǎn)權(quán)房形成,在一定程度上和我國(guó)施行的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)有關(guān)。具體而言,農(nóng)民在宅基地上蓋房和在村集體土地蓋房居住并不違法。但城市居民通過(guò)購(gòu)買的形式,獲得農(nóng)村土地上的住房,就相當(dāng)于侵占了農(nóng)民的權(quán)利。隨著城市房?jī)r(jià)的畸形高漲,一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和開發(fā)商利用政策漏洞,違規(guī)建設(shè)和出售小產(chǎn)權(quán)房,不少城市人因其價(jià)格低廉,明知沒(méi)有產(chǎn)權(quán)保障,也毅然涉險(xiǎn)買房。
本報(bào)訊 (特派記者王衛(wèi)國(guó))全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)蔡繼明在今年政協(xié)會(huì)議上提交提案,建議政府妥善解決大量存在的問(wèn)題,對(duì)部分不影響規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后給予正式產(chǎn)權(quán)。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史也在全國(guó)人大分組討論會(huì)上透露,今年將全面清理小產(chǎn)權(quán)房,大概一年左右會(huì)有調(diào)查結(jié)果,然后按照不同情況設(shè)定政策。蔡繼明認(rèn)為,對(duì)于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決地予以取締,但是對(duì)于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,在政策上則要加以區(qū)分,要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段提出對(duì)策。 從短期來(lái)看要承認(rèn)事實(shí)。有些小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過(guò)整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地,這事實(shí)上是對(duì)集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試。這類小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問(wèn)題,也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收,在一定程度上緩解了民生問(wèn)題。 蔡繼明建議,除非嚴(yán)重影響國(guó)家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃,對(duì)于那些合理合規(guī)合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房,在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán),或者政府通過(guò)收購(gòu)等方式將這些小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房或回遷房。值得注意的是,在今年全國(guó)兩會(huì)上,國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史分別到全國(guó)人大代表團(tuán)、代表團(tuán)駐地參加會(huì)議,對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,徐紹史表示,很快就會(huì)進(jìn)行系統(tǒng)清理,即使今年新蓋的 小產(chǎn)權(quán)房 也在清理之列,大概一年左右會(huì)有調(diào)查結(jié)果,然后按照 小產(chǎn)權(quán)房 的不同情況設(shè)定政策。
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投稿:蔣黛然
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