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懷柔楊宋拆遷補(bǔ)償，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的清理最新規(guī)定:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-12-04 20:59:03
作者：
圣運(yùn)律師
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懷柔楊宋拆遷補(bǔ)償,小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案14部委正制定,中國國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤4日在北京公開表示，當(dāng)前，對于各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問題，將采取一案一處理的方式。對于全國小產(chǎn)權(quán)房的處理，要等到小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。目前國土部等

懷柔楊宋拆遷補(bǔ)償，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的清理最新規(guī)定:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、懷柔楊宋拆遷補(bǔ)償,小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案14部委正制定

中國國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤4日在北京公開表示，當(dāng)前，對于各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問題，將采取一案一處理的方式。對于全國小產(chǎn)權(quán)房的處理，要等到小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。目前國土部等十四部委正在研究制定小產(chǎn)權(quán)房清理整治政策方案。

國土資源部4日公開掛牌督辦4起典型國土資源違法案件。其中兩起為農(nóng)村集體土地建房案，即小產(chǎn)權(quán)房問題。其中，對北京懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房一案。國土資源部官員表示，該部已經(jīng)會同北京市國土管理局、懷柔區(qū)ZF進(jìn)行調(diào)查，并提出四點(diǎn)處理意見。

一是對違法建設(shè)立即叫停，責(zé)令開發(fā)商停止對外銷售，并采取停電停水措施;二是對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的圍墻;對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)方處理政策出臺后一并處理;三是對已劃分地塊對外出租土地待建的，責(zé)令退還土地;四是分清責(zé)任，依法依規(guī)追究開發(fā)商、村干部等有關(guān)人員的責(zé)任。

國務(wù)院此前已做出部署，責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組以負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。要求所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售。并將以地方為主體組織摸底，對小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查，并且責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，以期能拿出相關(guān)處理意見和辦法。

李建勤表示，國務(wù)院對小產(chǎn)權(quán)房問題高度重視，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等14個(gè)部委成立了相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)小組，并召開了小產(chǎn)權(quán)房整治處理第一次領(lǐng)導(dǎo)小組會議，目前正在研究制定小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案。

國土資源部部長徐紹史此前公開表示，今年國土資源部將要重點(diǎn)打好六場硬仗。要重點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。

業(yè)內(nèi)有人士猜測，目前全國小產(chǎn)權(quán)房面積可能高達(dá)60億平方米。

二、關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的清理最新規(guī)定

通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

全國兩會期間，國土部部長徐紹史表示，今年開始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。3月15日，記者從國土資源部相關(guān)人士處了解到，試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房以及啟動全面清理工作都在加緊進(jìn)行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展，再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房。

清理小產(chǎn)權(quán)房的政策由來已久，但一直以來執(zhí)行力度并不大，從2011年以來，業(yè)內(nèi)明顯感覺到政策越來越嚴(yán)厲。隨著土地的日益稀缺和政策逐漸嚴(yán)厲，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商的日子越來越不好過了。地稀缺讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)也越來越意識到土地的價(jià)值，隨著小產(chǎn)權(quán)房的地價(jià)越漲越高，加上建筑成本和人工成本都在漲價(jià)，而房價(jià)卻持續(xù)低迷，小產(chǎn)權(quán)房的利潤空間逐漸被攤薄，加上政策越來越嚴(yán)厲，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商被送上法庭的事件，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商正在退出小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)。

三、小產(chǎn)權(quán)房清理整治處罰方案有哪些

自然資源部下發(fā)了《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，通知重申小產(chǎn)權(quán)房等不能通過登記將違法用地合法化。

通知強(qiáng)調(diào)，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

自然資源部表示，2020年底基本完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作。就全國而言，宅基地?cái)?shù)量大、情況復(fù)雜，一些地方還存在農(nóng)村地籍調(diào)查基礎(chǔ)薄弱、登記資料管理不規(guī)范和信息化程度低等問題。

為確保2020年底完成宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記，自然資源部要求，各地要按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，對符合登記條件的辦理房地一體不動產(chǎn)登記。堅(jiān)持不變不換原則，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，各歷史階段頒發(fā)的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)證書繼續(xù)有效，對有房地一體不動產(chǎn)登記需求的，完成地上房屋補(bǔ)充調(diào)查后辦理登記。

自然資源部還要求，各地要加快地籍調(diào)查，全面查清宅基地和集體建設(shè)用地底數(shù)，對已調(diào)查登記、已調(diào)查未登記、應(yīng)登記未登記、不能登記等情況要清晰掌握。

一、小產(chǎn)權(quán)房購買的風(fēng)險(xiǎn)

1、法律效力。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則，但也區(qū)分不同情況：

（1）對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

（2）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

（3）對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

2、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對房屋的保值也有一定影響。

3、政策風(fēng)險(xiǎn)。

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

4、監(jiān)督缺位。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)督存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的沒有資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

二、買了小產(chǎn)權(quán)房怎么處理

1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且購房者非當(dāng)?shù)鼐用瘢b于可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以請求解除合同并退回已支付的購房款；

2、對于已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘢?/p>

3、如果購買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權(quán)證明的紅證房，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定；

4、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估市場風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后，則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項(xiàng)目的規(guī)定手續(xù)報(bào)批，采取可能的補(bǔ)救措施。

四、試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房是怎樣的

一、小產(chǎn)權(quán)房清理整治意見

1、國務(wù)院正征求意見

小產(chǎn)權(quán)房有報(bào)道稱，國土部等十四個(gè)部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制定小產(chǎn)權(quán)房清理整治政策方案。李建勤證實(shí)，方案已經(jīng)上報(bào)國務(wù)院，國務(wù)院正在向相關(guān)部門征求意見，但對方案公布時(shí)間表問題，李建勤只表示，或?qū)芸旃迹紩r(shí)間并未明確。記者了解到，就在兩周前，相關(guān)部門也已經(jīng)結(jié)束了全國多地小產(chǎn)權(quán)房調(diào)研活動，這其中包括山東濟(jì)南、河南鄭州以及江蘇南京等小產(chǎn)權(quán)房違法現(xiàn)象嚴(yán)重的城市進(jìn)行了調(diào)研并了解點(diǎn)上的情況，調(diào)研部門業(yè)已形成調(diào)研結(jié)果，將為小產(chǎn)權(quán)房的處理提供借鑒。

2、一刀切可能性不大

小產(chǎn)權(quán)房是拆是留

，在學(xué)界也有截然不同的觀點(diǎn)。27日，有參與小產(chǎn)權(quán)房課題研究的國土部人士預(yù)計(jì)，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，采取“一刀切”的可能性不大。李建勤曾在2010年5月國土部舉行的發(fā)布會上表示，對于各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問題，將采取“一案一處理”的方式。國土資源部部長徐紹史在是年“兩會”期間接受本報(bào)采訪時(shí)稱，小產(chǎn)權(quán)房摸底調(diào)查工作將在一年左右得出結(jié)果。此后，針對小產(chǎn)權(quán)房的不同情況將出臺清理政策。

二、試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房

隨著國土資源部日前明確表示凡是小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，“不受法律保護(hù)”，并宣布將要對小產(chǎn)權(quán)房問題突出的城市開展試點(diǎn)清理。這個(gè)困擾中國房地產(chǎn)市場，困擾中國社會多年的問題，似乎看到了解決的希望—無論這種“解決”是否合理，是否符合民眾的利益，是否尊重民眾特別是農(nóng)民的合法權(quán)利。2012年2月日，國土部召開發(fā)布會，公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞表示，2012年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展

“小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)清理”試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。

目前，北京、上海作為兩個(gè)試點(diǎn)城市已獲批準(zhǔn)先行試點(diǎn)。北京市國土局局長魏成林表示，目前國土部只批準(zhǔn)了在集體土地上建設(shè)租賃房的辦法，還沒有批準(zhǔn)試點(diǎn)方案。“國土部要求試點(diǎn)封閉運(yùn)營，結(jié)果可控。我們目前正在制訂試點(diǎn)方案，完成以后要經(jīng)過國土部的審批。”

三、小產(chǎn)權(quán)房如何形成

記者從國土部門了解到，小產(chǎn)權(quán)房形成，在一定程度上和我國施行的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)有關(guān)。具體而言，農(nóng)民在宅基地上蓋房和在村集體土地蓋房居住并不違法。但城市居民通過購買的形式，獲得農(nóng)村土地上的住房，就相當(dāng)于侵占了農(nóng)民的權(quán)利。隨著城市房價(jià)的畸形高漲，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和開發(fā)商利用政策漏洞，違規(guī)建設(shè)和出售小產(chǎn)權(quán)房，不少城市人因其價(jià)格低廉，明知沒有產(chǎn)權(quán)保障，也毅然涉險(xiǎn)買房。

五、國土資源部：今年全面清理小產(chǎn)權(quán)房

本報(bào)訊 (特派記者王衛(wèi)國)全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副所長蔡繼明在今年政協(xié)會議上提交提案，建議政府妥善解決大量存在的問題，對部分不影響規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后給予正式產(chǎn)權(quán)。國土資源部部長徐紹史也在全國人大分組討論會上透露，今年將全面清理小產(chǎn)權(quán)房，大概一年左右會有調(diào)查結(jié)果，然后按照不同情況設(shè)定政策。蔡繼明認(rèn)為，對于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決地予以取締，但是對于那些在農(nóng)村集體建設(shè)用地和上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì)手段提出對策。從短期來看要承認(rèn)事實(shí)。有些小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地，這事實(shí)上是對集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試。這類小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問題。蔡繼明建議，除非嚴(yán)重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對于那些合理合規(guī)合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)，或者政府通過收購等方式將這些小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房或回遷房。值得注意的是，在今年全國兩會上，國土資源部部長徐紹史分別到全國人大代表團(tuán)、代表團(tuán)駐地參加會議，對于小產(chǎn)權(quán)房問題，徐紹史表示，很快就會進(jìn)行系統(tǒng)清理，即使今年新蓋的小產(chǎn)權(quán)房也在清理之列，大概一年左右會有調(diào)查結(jié)果，然后按照小產(chǎn)權(quán)房的不同情況設(shè)定政策。