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黃埔文沖拆遷補償方案，賢江三舊改造方案法律問題:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-03 08:16:54
作者：
圣運律師
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黃埔文沖拆遷補償方案,賢江三舊改造方案,法律分析：星河灣為賢江舊改安置居民打造了6套戶型不同的回遷房，戶型面積介于76~250平方米，均是精裝修、高品質交房標準。截至2021年6月，該區“三舊”改造標圖建庫總用地面積52.63平方公里，累計

黃埔文沖拆遷補償方案，賢江三舊改造方案法律問題:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、黃埔文沖拆遷補償方案,賢江三舊改造方案

法律分析：

星河灣為賢江舊改安置居民打造了6套戶型不同的回遷房，戶型面積介于76~250平方米，均是精裝修、高品質交房標準。截至2021年6月，該區“三舊”改造標圖建庫總用地面積52.63平方公里，累計批復城市更新項目127個，拆除面積2740萬平方米，開工面積1479萬平方米，竣工面積453萬平方米，建成安置房8590套，啟動老舊小區微改造項目67個，完成固定資產投資1281億元。

法律依據：

《廣州市黃埔區、廣州開發區決勝三年完成舊村拆遷攻堅任務工作方案》提升舊村改造的依法行政水平，兼顧效率與公平，黃埔區、廣州開發區圍繞城市更新的重點領域和敏感環節，及時編制研究合作企業引入退出、村集體決策事項表決實施、復建安置資金監管等三個指引。得益于該區出臺的“三個指引”，文沖舊改項目實現了合作企業引入退出，隨后萬科集團接手，打造了總用地面積51公頃的現代化社區，與附近的廣州人工智能與數字經濟試驗區相互呼應。位于該區蘿崗街的大塱舊村項目則引入了保利集團，通過土地置換騰挪規整，實施“政府儲備用地-集體留用地-舊村改造”聯動改造開發，加快舊村改造，強化產業導入，成為構建節約集約用地和高質量發展的新典范。目前，該項目政府儲備地塊引進并建設寶能金融、多益網絡等企業總部。現在途徑大塱舊村的舊址，可以看到部分已竣工、環境優美、配套優質的居住小區，粵港澳大灣區國家技術創新中心、國家級人力資源產業園、京廣文化新干線等科技創新產業載體正在加快建設。隨著舊村改造的加快推進，環境提升、配套完善、產業集聚的片區正逐步成型。

二、賢江三舊改造方案法律問題

法律分析:

法律依據:

三、三舊改造補償標準

一、三舊概念

三舊改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮、舊廠房、舊村居。

1、舊城鎮

主要是指各區、鎮（街道）城區內國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產業調整而搬遷或者停產的工業所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結構等建筑結構簡陋、外觀環境差的危舊居民用房；物業價值低于土地價值的舊商鋪等。改造項目應確定最小面積，以體現整體改造效益，其最小面積應由每個地區因地制宜確定。如佛山確定為：低層建筑應不小于500平方米，多層建筑不小于1000平方米，中高層、高層居住建筑不小于2000平方米，高層公共建筑不小于2500平方米。如廣州黃埔印象舊街區改造，黃埔印象三舊改造后被評為黃埔區國家電子商務示范基地。

2、舊廠房

主要指鎮（街道）、村和工業園區內的舊廠房以及嚴重影響城市觀瞻的臨時建筑。包括上世紀90年代及以前建設的臨時建筑、單層簡易結構舊廠房；容積率低于0．6的舊廠房；與土地利用規劃、城市總體規劃用地性質不符，占用灘涂、農田等生態用地的違章建設廠房；地均產出低于100萬元／畝的低效工業工地；國家禁止類和淘汰類產業的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業污染物排放未100％達標的舊廠房；能耗和水耗高于國家和省規定的產品能耗、水耗限額標準的舊廠房等。

3、舊村居

主要指城市規劃控制區范圍內的城中村；大量用地被城市工業區、物流園等產業園區占據的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的空心村。具體包括上世紀80年代及以前的磚土結構建筑；不符合國家規范和地方技術標準的各項指標的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨戶的舊村居；水、電等基礎設施，體育、衛生等公共服務設施，交通、消防、生態環境等嚴重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。

二、三舊改造補償標準

1、舊村莊、舊城鎮、舊廠房更新改造范圍內的房屋拆遷補償標準，由各區政府制定后公布執行，原則上每年修訂一次。舊村莊改造土地出讓收入由區政府統籌，其中5％用于區的城市基礎設施建設，其余部分撥付給原農村集體用于成本支出及基礎設施建設。

2、三舊改造中將舊廠房用地改造為商業、旅游、娛樂用途的自行改造項目，按照確定的標準繳交土地出讓價款，繳交的出讓價款的30％撥付給原土地使用權人，作為土地及地上物的補償。

3、市屬、區屬國有全資企業將舊廠房自行改造為商住混合或商品住宅用地的，在確定的標準繳納地價后，按出讓價款總額的10％撥付給原土地使用權人，作為土地及地上物的補償。

三、三舊改造基本原則

1、政府引導，市場運作。政府要正確引導，加強監管，確保改造規范推進。

2、明晰產權，保障權益。正確處理三舊改造過程中的經濟、法律關系，切實保障土地權利人的合法權益，維護社會穩定。

3、統籌規劃，有序推進。嚴格界定三舊改造范圍，對列入改造范圍的，必須編制控制性詳細規劃和改造方案，有序推進。嚴禁擅自擴大三舊改造政策的適用范圍。

4、節約集約，提高效率。通過市場運作和公開規范的方式，強化市場配置土地，促進土地高效利用。

5、尊重歷史，客觀公正。既要做好與國家法律政策的銜接，防止發生新的違法違規用地行為，又要兼顧各地發展歷史和土地管理政策的延續性，妥善解決歷史遺留問題。

四、三舊改造補償標準

法律分析：三舊改造根據改造的房屋情況不同，進而補貼的費用也是不同的，具體三舊改造補償多少錢，要根據具體的情況來看。下面根據情況具體了解下三舊改造補償費用：1、永久性建筑，永久性建筑按照拆除一平方米補償一平方米住宅以此進行產權轉換；2、國道商業建筑，（國道）用于商業用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.7平方米新建筑；3、村道商業建筑，（村道）用于商業用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.65平方米新建；4、商業永久性建筑，如果上述情況的用于商業用途的永久性建筑按照拆1平方米補償0.5平方米新建筑；5、瓦房住宅，瓦房補償標準按照拆1平方住宅補償1.5平方住宅進行產權轉換補償；6、磚墻住宅，臨時建筑補償標準樓頂磚墻鐵皮頂按每平方300元進行補償，而樓頂鋼架鐵皮頂則按照每平方200元進行補償。7、其他補償，在房子建設過程中人們是需要居住的，而這段時間也是會有補助的，國家還是比較人性化的，這期間會給住宅用戶每月每平方米20元的過渡期間租金補助。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

五、三舊改造補償標準

法律分析：《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》改造并沒有統一的標準，視被改造的城市、時間、拆遷征收主體、被拆遷對象的不同而有所區別。但所有的賠償標準應該是公開的，通常以當地政府為單位，向社會公開，任何人可以查詢。一般情況下，每當有拆遷活動時，當地鎮政府都會臨時成立拆遷辦，具體實施拆遷行為。

“三舊”改造是我省在土地資源供需矛盾日益突出的情況下，拓展建設空間、保障發展用地的重要途徑，是推進節約集約用地試點示范省建設的重要內容。必須進一步解放思想，深化改革，通過制度創新和政策完善，有效破解“三舊”改造的難題，在新增建設用地逐年減少、單位建設用地產出逐年提高的條件下，統籌利用有限的土地資源，切實提高建設用地利用效率，力爭在節約集約用地方面為全國探索出一條新路。

法律依據：《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》改造并沒有統一的標準，視被改造的城市、時間、拆遷征收主體、被拆遷對象的不同而有所區別。但所有的賠償標準應該是公開的，通常以當地政府為單位，向社會公開，任何人可以查詢。