拆遷補償金額的方法,拆遷補償金額的確定原則、方法和程序,拆遷補償金額是否合理是拆遷工作能否順利完成的關鍵。因此，拆遷補償金額的確定至關重要。(一)確定原則：一是以房地產市場評估價確定補償金額;二是以被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、面積、成
拆遷補償金額是否合理是拆遷工作能否順利完成的關鍵。因此，拆遷補償金額的確定至關重要。
(一)確定原則：一是以房地產市場評估價確定補償金額;二是以被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、面積、成新、樓層、裝修等因素為參考依據確定補償金額。
(二)方法和程序：1、不評估法確定。適用條件為拆遷人與被拆遷人、房屋承租人就拆遷補償金額協商一致，達成協議。
2、評估法確定。有兩種方法：
(1)當事人共同委托同一估價機構。這種方式由拆遷人支付評估費用。如果一方不同意評估結果，可重新委托評估，評估費用由委托方支付。如果兩次評估結果不同，誤差在省定范圍之內的，執行原評估結果。超過省規定誤差范圍的，按兩種途徑解決。一是當事人雙方協商;二是協商不成時，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門組織評估專家對評估結果進行裁定。
(2)拆遷人與被拆遷人分別選擇估價機構。選擇這種方法時，評估費用由委托方分別承擔。兩評估結果誤差在省定范圍之內的，執行被拆遷人委托的評估結果;超出省定誤差范圍的，由當事人協商解決，協商不成的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門組織評估專家對評估結果進行裁定。
一、房屋拆遷補償按面積還是人頭
1、房屋拆遷補償按面積還是人頭進行計算
各地區根據自己的地域特征，都有一些自己的調整標準，具體以當地的實際拆遷政策為準。但是通常是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
2、房屋拆遷補償計算標準
（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）
（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
本文介紹了房屋拆遷補償的相關規定,其中購房職工個人是唯一的受益者,與其相關的收益將不再與原產權單位按照比例進行分享。此外,文章還介紹了房改房產權共有人界定的相關規則,包括按成本價和規范價采購的房改房的處理方式,以及解決經濟適用住房歷史遺留問題的相關規定。
法律分析
對于房屋拆遷補償，購房職工個人是唯一的受益者，與其相關的收益將不再與原產權單位按照比例進行分享。
二、以標準價購買、職工擁有部分產權的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產權歸個人所有原產權單位撤銷的，其應當所得部分由房地產交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。
一、房改房產權共有人界定
房改房共有產權的界定的:
1、按成本價采購的房改房。按成本價采購的房改房,其房子的運用、占有、處置的權力悉數歸產權人一切,不需通過原產權單位贊同就可處置。但其房產證上有未交納土地出讓金和以成本價采購等記載,因此在再進行轉讓時,買賣雙方應根據各地不相同的規則補繳必定的費用,不然不能處理過戶手續。
2、按規范價采購的房改房。按規范價(報價低于成本價)采購的房改房,其房子的運用、占有、處置的權力悉數歸產權人一切,也不須通過原產權單位贊同就可處置。在2003年之前,已購房改房(含成本價和規范價房)上市需批閱,收益需按必定規范和原產權單位分紅,規范價房改房出售時原產權單位還具有優先采購權,這些約束現在都已取消(除非在與產權單位簽定的公有住房買賣合同中有特殊約好)。在再進行轉讓時,買賣雙方也應根據各地不相同的規則補繳必定費用,不然不能處理過戶手續。
3、按規范優惠價采購的房改房。按規范優惠價采購的房改房與按規范價采購的房改房的約束條件是相同的。規范優惠價是比規范價更優惠的一種方法,依照規范優惠價采購的房改房,其產權人要想再上市買賣時,與規范價產權房改房的買賣是相同的。
二、關于解決經濟適用住房歷史遺留問題
一是市或區縣重點工程被拆遷家庭持有《北京市重點工程和危改區被拆遷居民家庭購買經濟適用住房審核表》（以下簡稱“重點工程審核表”）購買經濟適用住房的，已購房屋取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年上市交易時，按照出售價格的10%補交土地收益等價款。
二是市或區縣重點工程被拆遷家庭在購買對接安置經濟適用住房時，沒有取得重點工程審核表的，經原房屋拆遷地的區縣住房城鄉（城市）建設委或房管局依據原始記錄拆遷底賬出具相關證明后，所購經濟適用住房取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年上市交易時，可按照出售價格的10%補交土地收益等價款。
三是上述經濟適用住房購房家庭，房屋再上市時，可不再提供由區縣住房保障部門開具的《已購經濟適用住房上市出售意見》。
結語
拆遷補償對于購房職工個人是唯一的受益者，與其相關的收益將不再與原產權單位按照比例進行分享。購房職工個人可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產權歸個人所有。對于按規范價采購的房改房，其產權人一切，不需通過原產權單位贊同就可處置。在再進行轉讓時，買賣雙方應根據各地不相同的規則補繳必定費用，不然不能處理過戶手續。
法律依據
《建設部關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第十條城鎮職工以成本價購買、產權歸個人所有的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后歸職工個人所有。以標準價購買、職工擁有部分產權的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，可以先按照成本價補足房價款及利息，原購住房全部產權歸個人所有后，該已購公有住房和經濟適用住房上市出售收入按照本條前款的規定處理;也可以直接上市出售，其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后，由職工與原產權單位按照產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當所得部分由房地產交易管理部門代收后，納入地方住房基金專戶管理。
被拆遷房屋的房地產補償費由四部分組成。首先是房屋本身的市場價格，該價格需要經過依法評估確定，被拆遷人如對評估結果不滿意或認為存在違法行為，可依法提起復議訴訟。其次是附屬設施補償值，需要注意的是普通單元式樓房不包含此項。第三是超額土地補償值。最后是附屬物及裝修補償。
法律分析
被拆遷房屋的房地產補償費由四部分組成，即：
1、房屋本身的市場價格，當然市場價格并非簡單推測或者通過詢問確定，起必須經過依法評估進行確定，被拆遷人如果對此不同意或者認為評估存在違法侵害利益的行為，應該依法復議訴訟；
2、附屬設施補償值注意，普通單元式樓房沒有此項；
3、超額土地補償值；
4、附屬物及裝修補償。
拓展延伸
拆遷補償金額的評估準則與實踐案例分析
《拆遷補償金額的評估準則與實踐案例分析》是針對拆遷補償金額確定原則的研究。在拆遷過程中，確立合理的評估準則對于公平公正的補償至關重要。本文通過對相關法律法規、政策文件以及實踐案例的綜合分析，總結出一套科學、合理的拆遷補償金額評估準則。同時，通過實踐案例的分析，探討不同情況下的拆遷補償金額確定原則，以提供參考和借鑒。本文旨在為相關部門、律師和公眾提供有關拆遷補償金額的評估準則與實踐案例的全面分析，促進拆遷補償工作的規范化和公正性。
結語
通過對相關法律法規、政策文件以及實踐案例的分析，本文總結出一套科學、合理的拆遷補償金額評估準則。在拆遷過程中，確立合理的評估準則對于公平公正的補償至關重要。同時，通過實踐案例的分析，探討不同情況下的拆遷補償金額確定原則，以提供參考和借鑒。本文旨在為相關部門、律師和公眾提供有關拆遷補償金額的評估準則與實踐案例的全面分析，促進拆遷補償工作的規范化和公正性。
法律依據
根據《征收條例》第十九條第一款規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
法律分析：拆遷是按照市、縣級人民政府經過調查、聽證和公告后制定的土地征收補償方案來補償。
補償范圍包括：房屋征收補償費以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；房屋征收周轉補償費以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；房屋征收獎勵性補償費由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執行，不得任意更改。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區位補償價，區位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。計算公式為：房屋拆遷補償價=(基準地價×k+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
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投稿：魏嘉君
內容審核：索建國律師
