房屋拆遷補償?shù)姆桨阜侗?房屋拆遷補償?shù)木唧w方案與標準,拆遷補償就是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權置換相結
拆遷補償就是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權置換相結合的補償方式。
貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)讓專業(yè)的評估機構對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，形成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下就簡單介紹三種法定評估依據(jù)：
市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
上述三種價格都是為拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但是用途各有不同，在不同情形下分別適用起。
房屋拆遷補償標準的計算公式：
拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或者使用人支付的各種補償金。一般有：
（一）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
（二）周轉補償費，用補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，按照臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
（三）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
按照宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式是為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價（乘）宅基地面積（加）被拆遷房屋重置成新價。
（一）房屋拆遷補償計算標準
房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價（乘）宅基地面積（加）被拆遷房屋重置成新價
當然還有細分
（1）房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格（加）房屋裝修裝飾商定補償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）
（2）房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格（加）房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）（減）被拆遷人獲得調換產(chǎn)權的房屋的評估價格
（二）房屋拆遷安置費計算標準
（被拆遷人或者是承租人）房屋拆遷安置費等于搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費（加）超過過渡期限的臨時安置補助費（加）非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。
房屋的征收補償依據(jù)國務院590號令精神是需要由被征收人選定的具有房地產(chǎn)評估資質的評估公司進行評估的。
2、房屋的評估補償?shù)臉嫵墒怯煞课葜黧w建筑價格、土地價格、附屬物價格、裝飾裝璜價格、另外還有搬家費、過渡費、各項獎勵和補貼。
3、對土地的補償需查核房屋的用途和土地的性質進行評估補償?shù)模绻亲≌坎疬w時是不問土地取得時的性質的，土地補償價格是按當?shù)赝瑓^(qū)位類似于房地產(chǎn)市場價格補償，如果是非住宅房只有出讓性質的土地才按類似于房地產(chǎn)市場價格補償，劃拔性質的土地是需要按所剩使用年限給予確當土地價格補償。
4、通常情況下土地的使用權從屬于房屋的所有權，即房屋的產(chǎn)權人就是土地使用權人，不存在有土地證的人可以另外補償。
【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第二十二條
因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權調換的，產(chǎn)權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。
第二十三條
對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第二十七條
實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
拆遷賠償數(shù)額各省市地區(qū)標準不統(tǒng)一，但是遵循的計算規(guī)則大致相同。
拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產(chǎn)權的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費計算標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
(三)農村房屋拆遷補償標準
(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權房屋調換。它的具體計算是(被拆+6拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;
(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。
【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】
《拆遷裝修賠償》第九條拆遷人可以自行實施拆遷，也可委托拆遷承辦人實施拆遷。拆遷人自行實施拆遷的，必須具有拆遷承辦人的資格；委托拆遷承辦人實施拆遷的，拆遷人和拆遷承辦人應訂立拆遷委托合同，報房屋拆遷行政管理部門備案。房屋拆遷行政管理部門不得接受拆遷委托。拆遷人應當按規(guī)定向拆遷承辦人交付委托拆遷費，向房屋拆遷行政管理部門繳納拆遷管理費。
法律分析：有貨幣補償和房屋產(chǎn)權調換兩種方式。貨幣補償會根據(jù)征收的房屋的共同居住人來核算費用，房屋產(chǎn)權調換會根據(jù)房屋的總體面積來核算。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
開欄話今年我市將繼續(xù)加大舊城拆遷改造力度，抓好集中連片開發(fā)建設。舊城拆遷改造事關大局，事關發(fā)展，事關百姓的福祉。為此，本報從今天起開設《房屋拆遷政策解答》專欄，就群眾關心的房屋拆遷的補償標準、補償價格及與之相關的法律法規(guī)等政策進行解答。經(jīng)常有熟人找我測算房屋拆遷的補償價格，也有人在選擇補償方式上讓我出些主意，其實，作為被拆遷人最關心的是房屋拆遷補償?shù)淖罱K結果，這就離不開房屋拆遷補償標準的確定。作為我市房屋拆遷補償?shù)牧坎脴藴省稙鹾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w補償暫行辦法》（烏海政辦發(fā)〔2006〕20號），于2006年7月1日發(fā)布實施。它是根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》《內蒙古自治區(qū)城市房屋拆遷管理條例》以及建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關規(guī)定，結合我市實際制定的。《烏海市城市房屋拆遷補償暫行辦法》第五條規(guī)定權屬證標明為住宅的房屋，按照市場比較法結合經(jīng)市政府授權的烏海市房地產(chǎn)價格評估專家委員會公布的《烏海市城區(qū)拆遷住宅房屋估價修正辦法》，確定被拆遷房屋的補償價格。根據(jù)這一規(guī)定計算的補償結果，住宅房屋調換新建商品樓，有證房能夠實現(xiàn)拆1補
1，無證房拆1補0．
5，以一戶普通磚木結構的房屋為例：主房80平方米、涼房60平方米，可以調換一套80平方米的樓房加5萬元的貨幣補償，或可調換一套110平方米左右的樓房。在具體的拆遷運作過程中加上獎金、構筑物等其他補償，要高于這一標準，以千禧苑小區(qū)為例，有證房得到了拆1補
1，無證房得到了拆1補0．67。國務院《城市房屋拆遷管理條例》確定的房屋拆遷補償?shù)脑瓌t是等價有償?shù)脑瓌t，事實上，按照《烏海市城市房屋拆遷補償辦法》的標準確定的補償額已高于實際市場售價30％以上，客觀上保障了被拆遷人權益，被拆遷人在拆遷中真正得到了實惠。
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