翻建房屋拆遷補償,老宅翻建改建后被拆遷，拆遷利益如何分配,---孫某與某村村民委員會、米某物權保護糾紛案法律評析【要點提示】拆遷補償的是翻建改建過的新住宅，因新住宅是在老宅基礎上翻建改建的，老宅與新宅混為一體，不能分割。老宅的財產價值包含在
---孫某與某村村民委員會、米某物權保護糾紛案法律評析
【要點提示】
拆遷補償的是翻建改建過的新住宅，因新住宅是在老宅基礎上翻建改建的，老宅與新宅混為一體，不能分割。老宅的財產價值包含在新宅之中，拆遷補償利益中，包含著老宅的財產價值。如沒有評估結論或者其他證據予以明確，法院判決時，一般會考慮老宅與翻建改建后的新宅架構進行比較、老宅的居住管理狀況、新宅出資翻建改建等實際情況。
【當事人信息】
原告：高某、吳某1
被告：吳某2、吳某3、吳某4
第三人：孫某10
【案情簡介】
孫某的父親孫某1，孫某3的父親孫某2，孫某1與孫某2系親兄弟。共有兄弟四人，即老大孫某4、孫某5、孫某2、孫某1。孫某是孫某1的獨生女兒。孫某3因病于2014年12月去世，其妻子李某，兒子孫某6，女兒孫某7。孫家在某村有一處住宅。1949年4月，某區人民政府頒發編號為1531號、戶主為孫某2的《土地房產所有證》。孫某與第三人均認可九口人中包括孫某父親孫某1、孫某2、孫某2妻子焦某、女兒孫某8、兒子孫某9五人。孫某出生于1939年4月，1949年時10歲，尚未成年，合理推斷應該和其父親孫某1共同生活。根據確定孫某1應該是《土地房產所有證存根》登記的九口人之一。因此，九口人中的六人可以確定，其他三人不能確定。隨著時間推移，因家庭成員變動等因素，上述宅院長期由孫某3一家居住。后孫某3跟隨兒子即第三人孫某10到河南生活。約1986年，孫某3委托其妻弟米某居住、維護、管理住宅。
2007年，孫某3和妻子李某出具《委托書》一份，主要內容為：“委托妻弟米某全權維護、管理郭莊老宅。2006年米某多次電話說想在原北面三孔窯基上建成一座二層樓房，我們同意：將來所建二層樓產權屬于米某”。2008年，米某出資，把老宅正面三孔窯推倒，在原地基上修建了一棟二層樓房，在院內西側修建四間房，在大門西側修建三層方，并重修了大門、院墻。
2014年，郭莊村土地全部被征用。郭莊村委在征得孫某3、米某的同意后，對宅院進行拆除。2012年，孫某、米某、第三人孫某10曾經對上述宅院的分配達成《關于孫家宅院的處置協議》，但沒有實際履行。
孫某訴至法院，請求：將整體搬遷時的搬遷費、補償費和置換房屋由孫某和第三人孫某10共同所有。
【法院判決】
原位于某縣郭家莊村正街北岸、《土地房產所有證》登記戶主為孫某2的宅院拆除后所補償的全部財產利益，孫某有權取得10.5%的份額（其中包括孫某1應分配份額6%，代管其他不能確定的繼承人份額4.5%）。
【案件評析】
一、本案中孫某為何享有老宅財產份額？
公民的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。爭議的老宅，雖《土地房產所有證》及存根登記戶主為孫某2，但同時也載明“人口：九人”，故該老宅應是九名家庭成員的共有財產，而不是孫某2的個人財產。原告孫某及其父親孫某1都是九人之一。在孫某1去世后，孫某作為獨生女兒依法有權繼承孫某1的份額。所以孫某既是老宅的共有人，也是繼承人。
孫某共有和繼承的是“老宅”。老宅從1949年至今歷經六十余年，早已原貌不在，并且2008年被告米某已經對老宅進行了翻修改建。郭莊村委會因拆遷補償的是米某翻修改建過的新住宅而不是老宅。但是必須明確，新住宅是老宅基礎上翻修改建的，老宅和新宅混為一體，不能分割。老宅的財產價值包括在新宅之中，拆遷補償利益中，包含著老宅的財產價值，只是沒有評估結論或者其他證據予以明確。在此情況下，酌情認定新宅價值的30%部分是老宅價值，歸《土地房產所有證存根》記載的“九口”人共有，其余70%是被告米某翻建改建的價值，歸米某所有。
二、老宅被翻建改建后的拆遷利益如何分配？
法院一般會考慮老宅居住管理狀況、出資翻修改建等實際情況，對老宅價值進行分割。結合本案，首先，考慮孫某3在1986年之前一直實際居住管理老宅，1986年之后又委托米某居住管理，而原告孫某則自從出嫁后就不再居住管理老宅的實際情況，孫某3對老宅維護管理的貢獻遠遠大于孫某；其次，根據法庭查明的事實，可查明的六人中，原告方有孫某和其父孫某1二人，第三人方有孫某3和其父孫某2、其母焦某、其姐（妹）孫某8共四人。孫某在其父親去世后依法繼承份額3%，連同本人份額3%，共計6%。孫某3方份額為3%*4=12%.其他不能確定的三個繼承人，份額共計3*3=9%，應當為其保留；再次，鑒于住宅已經拆遷，其保留份額內的相應補償利益只能由他人代管。因無法確定的三個繼承人和原告孫某、第三人孫某3系距離相當的親屬，所以由原告方和第三人方各自代管一半，即4.5%。
綜上，新宅拆遷補償利益的70%歸被告米某所有。原告孫某應分配份額6%，加上其代管的其他繼承人份額4.5%，其有權領取10.5%份額的拆遷補償利益。第三人孫某10、李某、孫某11應分配份額12%，加上孫某3對老宅維護管理的貢獻份額3%，再加上其代管的其他繼承人份額4.5%，其有權領取19.5%的拆遷補償利益。當然，原告孫某和第三人代管的份額，待日后三個繼承人確定并主張權利時，應當向相關權利人返還。
該內容由 張勝云律師 和 律說律答 共創回答宅基地不可以拆了重建，嚴重的可能被拆除。農村宅基地只是一種使用權，所有權歸村集體。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。
一、農村宅基地使用權登記錯誤怎樣更改
（一）宅基地只能在本村集體內流轉。根據《土地管理法》，宅基地并不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批準，發放證件。
（二）由于中國實行城鄉二元體系，在城市化浪潮中，越來越多的人“農轉非”。無論出于什么原因，一旦把戶口轉走，就失去了對老家宅基地的繼承權，又不能買回來，只能眼睜睜看著“祖宅”變成村集體的資產。
（三）由于農村戶口與土地的對應關系，有些人不愿意“農轉非”，甚至有些公務員想方設法“非轉農”，但這些畢竟是少數，“進城”才是大勢所趨。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關法規不變，宅基地注定會失去。
（四）根據《民法典》規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。
（五）農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
二、買宅基地可以過戶嗎
我們目前說的農村宅基地，主要包括宅基地所有權、宅基地使用權、地上房屋所有權。
按照國家法律，宅基地是所有權和使用權相分離的。宅基地所有權各位就別惦記了，那是集體或者國家的。
咱們所說的過戶，其實就是將宅基地的使用權以及地上房屋所有權交給別人。也就是說，宅基地是可以過戶的。
大家要注意，農民個人之間不能私下轉讓或過戶。根據地隨房走的原則，房屋過戶后，宅基地使用權也相應轉讓。
據今年的最新消息，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。相信也會由此賦予農民更多財產權利。
三、本村買賣宅基地合法嗎
農村宅基地買賣不合法。農村宅基地所有權歸村集體經濟組織所有，個人對宅基地只具有使用權，不具備所有權，不可以進行自由買賣，但出賣人和買受人是同一村村民的且符合標準的可以買賣宅基地上的房屋。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。
農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
法律分析：
舊城改造和普通拆遷是一樣的，是針對危房、基礎設施落后的一些建筑地段進行改造，需要對拆遷房屋進行重新建筑的行為，同時就成改造的目的也是從為公共利益著想來出發。舊城改造是指對城市中危房集中、基礎設施落后等地段進行改造，拆遷房屋重新建筑的行為，而舊城改造的拆遷和普通拆遷是一樣的。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
(一)國防和外交的需要；
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：視情況而定，對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百六十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。
法律分析:
以下三種情況是可以重建的：
一是經依法鑒定屬于危房且確需重建的，這里的危房是指根據依法設立的屬地房屋安全鑒定機構出具的《房屋安全鑒定書》，房屋危險性等級屬C、D級的住房；
二是房屋因不可抗力損毀、滅失的；
三是其他符合法律、法規、規章、城鄉規劃和有關技術標準、規范的。
法律依據:
《中華人民共和國民法典》 第三百六十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
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投稿：湯航
內容審核：王學棉律師
